実際にかかった費用 その①

不動産競売代行に関わる諸費用は、ぼくの頭の中でわかっていてもお客さんの側からするとわかりにくい面もあります。そこで、実際のサンプルを元にかかった費用などをなるだけ細かく書いてみることにしました。毎回これだけかかるという訳ではないですし、別の場合には別の費用が発生することもありますが、いくつかサンプルを並べてみることで、おおよその姿が見えてくると思います。

取得費用・税金系

落札価格　○○○万円

登録免許税（登記税）　約１５万円

不動産取得税　まだ来てない

裁判所諸雑費　約１万円

残置家財片付け系

ゴミ捨て・占有者排除時の引っ越しサポート人件費　１５０００円

ゴミ捨て　１・５トン車５台　軽トラ１台　計４８０００円

ゴミ袋・補修用品等　約１万円

リフォーム系

LDK　フローリング張替え工事など約１７．５畳　１１万円

LDK天井・壁紙　和室　一階二階の階段室壁紙張替

ガラス交換・網戸張替え・手直し・ニス塗り・雑工事一式　１７万円

ガスコンロ（３つ口）交換　３５０００円

庭の草抜きなど　オーナー家族で和気藹々とやって無料

キッチン・レンジフード・お風呂場プロ依頼クリーニング一式　２５０００円

代行手数料　３０万円

ざっとこんな感じです。

書き忘れている分は後で書き加えておきますね。

競売追い出し日記 事件2-1

先日買い付けた競売戸建ての追い出しを始めました。

本来なら、売却決定がおりてから行動するところですが、今回は早めに動きました。というのも、山口と地元を行き来する中で、裁判所のスケジュールに従っていると、移動が多くなってしまうからです。

今回は事前調査に３度足を運んだのですが、いずれも不在で事前に面会出来ませんでした。

それで入札するのか？と言われれば、お客さんの物件なら絶対やりませんが、自分の物件なら何かあっても自力で解決出来るんで問題なしです。

行ってみると出てきたのは８０歳くらいのお爺さん。
話の途中で何気なく聞くと７６歳だとか。

しかも酔っ払っている上、覇気がない。

事情を説明すると、「市役所の福祉課の田口さんに話をしていて、出て行きなさいという裁判所からの通知が来たら、市営住宅に優先的に入れるので、それを待っている。決まればすぐに出て行きます」という非常にまともな回答が来ました。

それで、まるでボランティアで孤独な老人の話し相手をする優しい青年のように対応しました。

「僕が福祉課で話をしておくから」と行動までボランティア化することになりました。

個人的には「家は渡さんぞゴラァ～、帰れ！」とか言われると嬉しいのですが、あっさり「出て行きます」なんて言われるとねえ・・・

やる気なくなります。

面倒が無くていいのですが、威勢のいい相手に「御願いだから出て行かせてください」と懇願されるほど追い込むのが好きなのにｗ

というわけで、今回もあっさり解決しそうです。
ただ、お役所の仕事が絡んでいますから、時間はかかりそうです。

難解な事例に頭を抱える僕を想像していた方ごめんなさい。

居座りの相談

５月にやった賃貸住宅フェアのセミナーの聴講者さんから相談の電話がありました。

内容は「１０月以上家賃を支払わない入居者がいて困っている。どうしたらいいだろうか？」というもの。競売とは関係ないですが、懇親会で盛り上がった仲ですんで、個人的意見でアドバイスをしました。

「お金を払って、出て行ってもらったほうがいい」です。とアドバイス。

無茶な客付けをした○イブルさんは知らん顔みたいです。不動産屋もお手上げ。

理由は

①弁護士に頼んでも時間がかかるし、空室ロスと弁護士代を考えると、それより安い金額で交渉が成立するならそうしたほうがいい。

②強制執行とかするともっと費用がかかる。

悔しいですが、ここで「あいつに法的な処置を取り目にものみせてやる」と腹を立てるより、実をとったほうがいいと考えています。

それに相手はこの手の事件で慣れているでしょうから、最後は出て行けばいいだけです。特に損なんて出ないし、「目にもの」も見せてやれません。

教訓　空室が多いからと何でも入れてしまうとかえって高くつくこともある。です。

保証会社できちんと審査をしてもらいましょう。

おまけ

恐ろしく忙しくて、日記の更新さぼっています。新しく2物件買い付けていますので、更新をお楽しみに。

事前調査が最重要

昨日、新規物件の調査に行ってきました。既に一度行って、外観や設備などは見ていましたが、今回は近隣聞き込み調査です。よそのブログなどにも書いてあると思いますが、最も大事なのは事前調査です。

具体的には、

①どんな占有者がいるか？

②目的物件で事故や事件が起きていないか？

③その土地柄はどうか？

などです。実は他にも、湿気・日当たり・土砂災害指定区域・洪水時の冠水など数十項目あるのですが、長くなりすぎるので割愛します。やはり、自殺や他殺・火災経歴などが一番気になります。

過去に自殺事故があった物件で裁判所側に調査の漏れがあり、３点セットにはその事実がかかれておらず、落札業者が裁判所を相手に訴訟を起こした事がありました。埼玉地裁です。結果業者は負けました。理由は、

①調査において関係者の協力が得られない事がある。

②調査官が完璧な仕事をする責務があるという決まりはない。

簡単に言えばこんなところです。少し解説すると

①は、忌まわしい事件など思い出したくないという近隣住民もいる。だから素直に事件の事を話してくれるわけではない。

②は、調査するのは仕事ではあるが、漏れがあってもそれを罰する法規定は無いということです。

つまり競売においてこれらに関する事は自己責任でやってくださいということ。競売は返品がきかないですから、取り返しのつかない事態にならないよう、しっかりと事前調査する必要があるわけです。

近隣聞き込み調査は、一軒だけでなく複数軒行い、話を聞きながら様子がおかしくないかどうかも感じ取る必要がありますね。

難しく感じると思いますが、慣れの問題なので数をこなせば誰にでも出来るようになります。

追い出し日記 事件1-4

5/25の賃貸住宅フェアのセミナーに来てくださった皆さん、どうも有難う御座いました。３０～４０人も来てくだされば充分だと考えていましたが、フタをあけてみると満席な上「立ち見」まで出て、総数で１１０人オーバーという結果でした。また名刺交換にも１０人、懇親会も９人という盛況ぶりでした。再度感謝申し上げます。

タイトルでは利回り２０％以上を目指すとありますが、実際は３０％以上を目指して欲しいです。裁判所の不動産競売ではそのくらいいけます。とりあえずは、３００万円の戸建てで家賃５万円以上を目指してください。（昭和５０年前後築）

懇親会では既に競売に参加しているが、どうもうまくいかないといった意見が聞かれました。勉強すればするほど利回りは上がり、安く買えるようになりますし、絶対額が低く抑えられますので、競売は不動産投資をなさる方にとっては、まさにパラダイスです。

さて、競売日記の続きです。昨日５／２７はお客さんの物件の占有者引越しの日でした。こちらで出した条件の①引越し人夫とトラックを出す。ですが、格闘家の友人を連れて行ってきました。軽トラ２台という約束でしたが、６台分という大幅オーバーの荷物を運び、現在筋肉痛でうなっています。

この辺のところは次回に生かしたいと思います。今回は追い出し交渉が今までに無いほど簡単に進みました。経験則から言えば、家の中が整理整頓されている方は「ゴネ」ることが少ないです。逆に家の中が散らかり放題のいい加減な人間ほど「居座る」事が多いです。占有者のいる物件で追い出しに自信の無い方は、家の中が整理整頓されている家を狙うのもいいと思われます。

さらにおまけで言えば、いい加減な人間はリホーム計画も無茶苦茶な人間が多く、返済を考えずにガンガンリホームして、散らかっているが設備は新しくなっているという場合もあります。このタイプはとことんお金にルーズですね。

今回、早く追い出したかったので、②「持っていけない家財は残置しておいていいよ」という条件も付けたのですが、とんでもない量の家財が残置されていて、頭が痛いです。タンスや棚だけで１０以上あります。この辺の片付けについては後日日記のネタにしたいと思います。