事件番号１の物件に無事入居

落札から４か月募集から３９日たち、やっと事件１の物件に入居者が引っ越してきました。

オーナーさんが喜ぶのはもちろんですが、実は僕のほうがもっと嬉しいです。

物件の選定から入札・落札・裁判所の諸手続き・退去交渉・残置家財の運び出し・掃除・リホームのプランニング・担当不動産屋との打ち合わせなどなど、思い出もいっぱい詰まっています。

今回は入居まで実に早かったと思います。占有者退去までは予定通り（これでも早いほうです。なにせ立ち退き料を払ってないですからね）。入居が募集出来るようになってから決まるまでもかなり早かったです。自分の物件ならグウタラやりますが、人様の物件だけにあらゆる手を使いました。実に勉強になりましたよｗ。

オーナー最後の試練は、入居後のクレームです。さっそく来ました。なんとテレビが映らないとか。現地に出向くとテレビアンテナが倒れています。さっそく修理を手配しました。リフォームにかなり予算を使いましたので（といえどもすべて知り合いの業者さんだから内容的には格安）これ以上クレームの出ない事を祈ります。

事件３の物件は鋭意リフォーム中。フローリング張替え２部屋に、洗面台・流し台を新品に。洗面室の床が弱っており、下地をはがして補強を入れコンパネを張って、その上にクッションフロアを貼り付けます。

そうそう、前の夜逃げした入居者が残置した大型業務用冷蔵庫は、どうやっても運び出せず、サンダーで真っ二つに切って運び出しました。２日かかりました。

前の入居者は、その前にも家賃等大量滞納でここに移ってきたと隣の美容室のオーナーに自慢していたそうな。郵便受けにはカラオケリース料の督促の山。裁判で判決文も届いていました。消費者金融の督促状も多数。次もどこかで同じような事をやっていると思われます。名前と生年月日がわかっていますから、今から作る「大家さんを探せ」http://worldinvestors.info/

のブラックリスト第一号として登録します。

競売マメ知識① 落札したら確実に手に入るか？

今の所競売日記として書く事が無いので、よその競売ブログに書いていないような、マメ知識を書いて行きたいと思います。

一回目は、最高額で入札し、落札出来たら確実に自分の物になるのか？です。

開札日にめでたく落札出来たのに、一週間後の売却決定が降りるまで買えるかどうかわからないのはなぜだろうか？なぜ売却決定などというシステムがあるのか？

これは「競売物件が、競売にかけられたこと自体が不当である場合を考慮して」の事です。

どこかしらに悪意や、詐欺的な事があって大事な不動産を競売にかけられたならば、競売自体を不当としなければなりません。

不当に競売にかけられた人が異議申し立てをする最後のチャンスです。正当な申し立てがあるならば審議しなくてはなりません。

それ以外にはもうないのか？競売にかけたはいいが、出品側が落札金額に納得がいかないからと取り消す事は出来るのか？

これは、出来ないです。出品側から落札を無かった事にしてくれと申し込む事は可能ですが、応じる義務はありません。

ただ、裁判所側もきちんと書類審査した上で競売を実行していますから、僕の周囲でそのような話を（売却決定が降りなかった）という話を聞いた事はないので、殆ど心配する事はないでしょう。

競売追い出し日記 事件2-3

事件2の物件の３回目です。

優良不法占有者さんが申し込みをしていた不動産屋さんから、直接電話がありました。「大家OK+保証会社OKということで、8/9に引っ越されます」とのこと。

退去が終わればリフォームにかかります。床の痛んだところを、コンパネ+クッションフロアにするか？あるいは豪華にフローリングにするか？悩みどころですね。

残置家財が少ないといいけど・・・。

事件3のテナント+住宅は、政策金融公庫からお金が振り込まれたそうで、来週から色々と忙しくなります。書類集めに登録免許税などなど。

事件1はレスポンスいいんだけど、中々決まらない。敷金0の礼金1だから、変な入居者もいるのだろう。入居担当のグローバルマーケットさんが、防波堤役を頑張ってくれてるみたいです。

来月はまた家を買い付けます。話のネタになるといいなあ。

競売追い出し日記 事件2-2

先日落札し、占有者と交渉に入っている物件の第二回目です。

早く公営住宅に入りたいと言うので、売却決定証明を裁判所で取って渡しておいたのですが、次の抽選が１０月になるらしく、「近所の不動産屋に行き、既に入居申し込みをしているので退去を待ってください」と言われました。

基本・・・家を競売で取られるような人は「嘘つき」が多いので、そのままその不動産屋に裏を取りに行きました。ところが事情を話したところ、「はい、承っております。その物件の貸し出しについて、オーナーさんが了解しなかった場合は、別の物件に申し込むようになっており、既に申込用紙に記入頂いております」と。

出て行く気満々の　　「　超優良不法占有者　」　　です。

住んでいるお爺さんとその娘は、借金がいくら減るのか気にしており、「債務はいくら残るのでしょうか？」と言うので、「お爺さん、先日渡した証明書に落札価格が書いてあるでしょう」と言えば、「おお、これならもう借金は完済です、本当にありがとうございます」とおっしゃる。

さらに何度も頭を下げる。まとも方向な人ですね。（昼から飲んでるけど）

僕も今回はかなりの奮発をして買っているので、「でしょう。かなり出させてもらいました。それで御願いなんですが、家の中の物で持っていかない物は、なるだけ捨ててくださいね。」と言っておきました。

読んでくださってる方には申し訳ないですが、トラブル無しで終わりそうです。

玄関の写真。

門の後ろにウッドデッキがあるのですが、退去したら門柱ごと撤去予定。撤去すれば敷地内に駐車場１台がギリギリ作れます。しかも屋根付き。そうすると、「敷地内駐車場１台付」物件になります。北九州は車社会なので、駅から遠くても駐車場があるほうが好まれます。

都合のいい事に、「電動削岩機」を持っています。退去したら土木工事屋に変身です。

落札その後 事件3-1

お客さんの物件。本日政策金融公庫からOKの返事が来ましたと連絡がありました。

既に競売で落札しておいて後で融資付けというのもおかしな話ですが、お客さんには現金でまかなえる預金があります。

さてこの物件は（3K+テナント）×3つという住居付きテナントです。１戸あたり80平米ちょっとあります。既に2軒は貸し出されており、いずれも開業１５年以上という、これからも入居し続けてくれそうな優良顧客様です。買い付け即155000円/月ということで、収入の瞬発力が高いですね。

旧管理会社さんに鍵を借りて空き店舗の写真を撮らせてもらいましたが、前のオーナーさんが「貸し止め」していて、３年空室だったせいか、相当に汚れています。床が痛んでいる所もあり、この辺はやはり競売リスクですね。リフォームに若干のお金がかかりそうです。

収益から時価を逆算すると、残りの1戸を安目65000円で貸し出すとすると、22万/月＝264万/年なので、15％の利回りとすれば1760万円。

買い手が手を挙げる12％で、2200万円となります。

この物件は法的に完全体なので、売り逃げも可能です。

買値は1200チョイですから、既に黒字です。

保険は地震１５００万の火災３０００万ですから、災害にあったとしてもソロバンが合うどころか黒字です。さらに後片付けする必要はありますが、土地は残ります。

不動産投資におけるリスクは、突き詰めていくと地震になります。

買値　＜　地震保険保証金額

であれば、リスクはもう殆ど無いと言っていいでしょう。

もしこの公式を守るならば、新築は多大なリスクをおう事がわかると思います。

代金決済を終わらせて、リフォームをして入居者募集にかかります。