実家からの更新。まだネット引いてないです。というのも、マンション丸ごとでＥブロードバンドを引きたいから。管理組合と交渉します。
それで、前回と同時に買い付けしたマンション２です。
４ＬＤＫ８７平米でＬＤＫは１８畳です。
マンションの畳って、狭いなあ。
風呂も綺麗です。
築１２年。
洗面台も交換の必要なし。
階数は１４階。
眺めがいいです。
部屋はこんな感じ。
海側は工業地帯、反対側は街が見えます。
ここいらじゃ一番高いマンションなので、いい気分です。
気になるお値段は・・・・・・・
発表すると、「あまりに嘘臭い」金額で信じてもらえないので、今回は発表しません。
駅徒歩１０分と、ちょっと遠いのが難点。
去年から、一戸建て１つとマンション二つ買っても未だ借金が５００万に届かず・・・借金って中々増えませんね。固定１．７５％。
銀行にローン申し込んだら「ものすごい安値で買いましたね。査定の結果は全額でもＯＫでしたよ。というか、まだ余力があります」ですと。
僕流は物件買う毎に担保余力が増えます。
お久しぶりです。ちゃんと活動していますよ。
最近二つほどマンションを買い付けました。一棟ではなく区分です。（一棟をパワーレバレッジで買う、現在流行りの手法は金利リスクが伴い、安全な不動産投資をリスクの高いものにするので、僕はやってません。）
それで、今回買ったのは福岡県の田舎の少しボロいマンション。一応平成６年建築で、２ＤＫ４８平米です。所有者の息子さんが住んでいましたが、不慮の事故で亡くなってしまい、家財が残置されたままでした。
ベランダの錆のせいでボロく見えます。重量鉄骨なので、地震も大丈夫です。
男性ですが、相当に几帳面だったみたいで室内はピカピカでした。ガスコンロすら掃除の必要はなし。
室内もリフォームしていたみたいです。超きれい。
結局掃除しただけで終わり。
設備は、湯沸かし器が壊れていたので、新品に交換する予定です。
総額で４万円ほど。
今回のポイントとしては、
①逆に田舎を狙った。（需給の調査はしました）
②管理組合は無く、管理費・修繕積立費は無い。
田舎の物件は入居者がいそうにないので、普通敬遠です。
管理組合も無く、建物の老朽化が心配されます。普通ならパスですが、利回りが良ければ資金回収も早いので、投資金を回収したらば、後はそう気にせずにボロボロになるまで使えばいいですね。
お値段９６万円。既に３１０００円の家賃で入居申し込みが来ています。単純利回り３８．７５％。固定資産税年額５万円。
笑いが止まらないですわ。
ＰＳ 先日大家の会の飲み会で、日記拝見していますと話しかけてくださった方が数名いました。僕を知ってる人は遠慮なく話しかけてね。励みになるからｗ
あ、そうだそうだ。残置家財は相続人である母親を探しました。苦労しましたが、近隣聞き込み調査でやっとこさ見つけました。
残置家財は、勝手に処分しないよう注意してください。裁判で負けて、賠償金を支払う判決が出た事があります。
マンション②はまた次回。
こんばんは、お久しぶりです。
活動はしていますが、中々日記に書くことも無くちょっと困っていました。
今は、入札に向けての調査中で、そこそこいい物件があったのでそろそろ入札していきます。
写真は福岡県のハトのマークのフレンズと言うサイトです。福岡県内の売買・賃貸物件が掲載されています。
ここでの注目は、最近一棟丸ごと売りのアパート・マンションが増えているという事。中でもワンルームが多いです。
もう少し項目を絞ると、築年が古い・設備が古い・という物件が多いです。今はアパマンブームなので、一般流通価格が昔に比べて高いです。しかし、掲載されている物件を覗いてみると、「競売のほうが高いんじゃないだろうか？」というほど投げ売り価格になっているものもあります。
多くは、ローン支払いが苦しくなって処分にかかっているものもですね。だいたいどの物件も稼働率が低いです。あとは、アパマンバブル崩壊を見越しての売り逃げ物件。
県内にこれだけ新しいアパートが建ちまくると、値下げ圧力が強すぎて新しい物件でも相当な安値で貸し出されています。僕が１９の頃は（２０年前）天神徒歩１５分程度の築１～３年の物件は６５０００円ほどしていました。今では新築でも４５０００円。一度でも入居者が入った物件は３５０００円です。恐ろしいほどの安値になっていますね。
区分ワンルームでは、広告料・フリーレント・維持管理費等・固定資産税を差し引くと利回りはせいぜい５％かなと感じます。
これから物件を増やすのは、立地に関わらず非常に厳しいと思いますので、皆さんもご注意ください。
地元北九州からおよそ１００ｋｍ離れた、山口県山口市。
実は山口は賃貸するにはいいエリアだ。
公務員が多く、家賃不払い率も低い。
何より、不動産屋が殿様商売をしているので、競売物件が安く買える事が多い。
この台所・トイレ・風呂・洗面台を新品に交換し、３ＤＫの古臭い間取りから１ＬＤＫ（正確には２ＬＤＫか？）にフルリフォーム（推定２００万以上）した物件が、２７６万で買えた。
これも、「不動産貸付業をやるなら首都圏じゃないと、稼働率が悪くて怖い」という人間の恐怖に皆が染まっているおかげです。
現在全国的に入居者不足ですが、人と同じことをやってても苦しいだけです。隙間のあるエリアを探し出し、自ら切り開いていく努力が必要ですね。
山口市は、ワンルーム激戦区ですが、ファミリータイプはそうでもないです。
福岡県にはワンルームでも笑いが止まらないエリアもあります。
探してみるといいですよ。
特に日記にするイベントも無いので更新してませんが、さぼっているわけでもありません。
競売にかけられた家に聞き込み調査をする時、まず１００％向こう側は嫌な顔をします。「そりゃ～家を取られるんだからしかたないさ」という意見もありますが、彼らは実に損をしています。
なぜかと言えば、私たちが競売で高値を付ける事により、彼らは借金の返済を肩代わりをしてもらえるからです。
普通、返済に困ると人は「頭を下げて」お金を借りようとします。友人だったり、兄弟だったり。どうにも返済の算段がつかなくなって競売になるのです。
僕らが最高値を付けて落札すると、その代金は債権者（ほとんど銀行）に支払われます。本当は最高額で落札した人は救世主なんですよね。
もう一つ言えば、借金の残高が落札額より少ないと、「債務者は差額を返してもらえます」。最高額を入れた人は神様ですよ。
だから、家が競売にかけられた時は、「弁護士には家の中を見せる必要は無いと言われました。帰ってください」なんて言うよりは、丁重にもてなして、より多くの入札額を得られるように努めるべきです。
それが自分の借金を減らす事になり、あわよくば差額がもらえる幸運にを呼び込むわけです。
家が競売にかけられるのは不幸ですが、見学者を追い返すのは実に馬鹿な行為ですね。
