もうすぐ僕企画のプランコンドホテル共同購入プロジェクトがスタートします。
宿泊してもよし。
使っていない間はホテルとして貸出し
収益も貰えると言う一粒で二度美味しいという話。
プーケットの不動産市場の話をフェイスブックにアップしました。
よかったらご覧ください。
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ベトナム・ハノイ
敷地面積 ７９９㎡
基準条件 建蔽率４５％ ７階建まで
... 現在条件 建蔽率５０％ １２階
契約相手 ベトナム政府
契約料 １７０万ＵＳＤ
賃料 ６０００万ＶＮＤ/年
契約年数 ５０年（レンタル）
他物件
場所 Ｃａｕ Ｇｉａｙ地区
面積１１７０㎡
１６階建てまでＯＫ
契約相手 ベトナム政府
期間 ５０年
契約料 １５０万ＵＳＤ
賃料 ２億８０００万ＶＮＤ/年
用途 オフィスビル
興味のある方は連絡ください。
地価を考えると相当に安いです。
ベトナム政府は海外企業の誘致に積極的ですね。
会社のフェイスブックページもオープンしました。
こちらも読みごたえのある記事を書いていきますので、よろしくお願いいたします。
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タイ不動産について書くことはあまりないのですが、解説して欲しいと言う事があったので少し。
売買益を取りに行くにしても、じっくりインカムをもらうにしても、割高な物を買っては意味がありません。
偶然ですが、有名なウォーレンバフェットさんは「１ドルのものを４０セントで買え」と言っております。
４０セントは無理にしても、１ドルの価値の物を１ドル以上で買うのは、いい買い物とは言えませんよね。
そこで、バブルか？割高でないか？そういうことを正確に判断できる技術が必要になります。日本国内ならば、ある程度わかるのでしょうが、海外では何を手掛かりにしてよいかわかりませんね。二つの事柄をさらに分析することで理解する事が可能になります。一つ目は数字で、二つ目は肌感覚です。
数字
①家賃と物件価格の比率。
②その都市や国民の所得と物件価格の比率。
肌感覚
①物件のある都市の発展度。
②その国の成長性。
③物件のある場所の将来性。
④物件がある場所の現在の利便性。
⑤その国の法体系や、開発規制など。
少し解説すると、数字①は物件価格が家賃の何倍か？という事です。適正値は中古物件で１００～１２０倍程度です。２００倍を超えると危険数値の入り口になります。こういった場合は、家賃が安すぎるか、物件価格が高すぎるかのどちらかです。新築物件はこれより少し高い数字になりがちです。
数字②は、ざっくりその国の国民が自宅としてローンを組み、所得で支払いが可能かどうか？という事です。おおよそ年収の５倍程度が適正数値だと考えています。１０倍は危険数値ですね。
これらを水平分析と垂直分析にかけて判断します。このあたりは、分析する人の経験や技量によりますが、よくわからなくてもやっていく内にだんだん感覚が身について来るでしょう。
水平分析（比較）とはその国の発展度と似通ったほかの国とを比較する事です。例えば似たような条件の物件をタイとベトナムで比較するとか、そういった事です。
垂直分析とは、先進国と新興国などで比較する事です。東京の物件とクアラルンプールの物件を比較したり、台北とジャカルタの物件を比較したりといった具合です。
さらにこれらが、どのタイプの不動産か？によっても考えなくてはなりません。
区分マンション・一戸建て・一棟物・駐車場・テナント・倉庫などです。さらに要素を付け加えるなら、シングル用かファミリー用か？、高級物件か中級物件か？
今はアジアの殆どのエリアで、区分マンションが高目です。外国人が土地を所有する事が出来ない法律があり、どうしても不動産投資と言えば、買えるのは区分など限られた物になるからです。
外国人がその難関をクリアして、土地ごと支配権を手に入れれられるなら、競争も少なく優位に立てるでしょう。
バンコクの不動産もついに値下げが始まりました。
ＢＴＳオンヌットより向こう（ベアリング方面・要は田舎ね）側のコンドミニアム（区分マンション）において、平米あたり１万バーツ値引きする広告等を見かけるようになりました。
供給過剰な上、転売目的が多いのでこうなるのは目に見えてました。
もう転売狙いの人に利益は当分出ないでしょう。しばらくは原価処分ですら無理です。逆に、高層階を平米７万バーツ以下で買われた方は問題ないでしょうね。おめでとうございます。来年以降完成の物件を買われている方は南無阿弥陀仏です。（パタヤ・バンコク）
写真は完成後数か月経ち、代金も支払われているのに居住している人のあまりいないマンションです。夜８時ですが、明かりがともっていませんね。
尤も、一棟物の場合は供給が限られている上、元々加熱感が無かったのでＢＴＳ沿線及び、ＭＲＴ沿線はあまり値が下がらないでしょう。外国人向けでない、家賃の安い物件や不便な場所にある物件は多少値下がりすると思われます。
それから、今値上がりすると最も注目されているエアポートレイルリンク「マッカサン」駅周辺は、電車を通すために貧民街を潰して出来た新興エリアです。価格も３年先を行ってますし、元々地政学上良くない土地です。将来的には発展するでしょうが、僕はあまり好きではないエリアです。