投資理論というジャンルではないけど、適当なカテゴリーがなかったもので。
特に意識していませんが、最近不動産コンサルタントや、不動産投資をやっているセミプロの方が読んでくださっています。中には個人的に好きな自衛隊のＯＢの方もいらっしゃるようです。
ここ数年、不動産ブログの数がものすごく増えてきて,にわか大家雨後の竹の子のごとしです。
それで、プロやセミプロ・コンサルタントのブログもたまに読むのですが、殆ど書いてあることは同じです。しかも結構危なっかしい物が多いし、知識も経験もかなり未熟なレベルです。
大家になって数年で、億の借金をし本まで出している人も多数います。
こんな人が不動産のアドバイスをしているのが、今の日本の不動産の現状です。
コンサルや自称プロの人に問いたい。
①買い付けた不動産を手数料を含め、即時に売却した場合売買利益が出るか？
②２０年・３０年と時の洗礼を受けた後でも、通用するスキームか？
③お客さんに勧める物件・勧めた物件・マネジメントした物件は、キャッシュフローを取らずに５年、または少しのキャッシュフローを取ったとしても７年以内に返済が終わる物か？
④自分の経験が、一般流通不動産だけでなく、a競売 b銀行任意売却 c税理士や弁護士から流れてくる遺産相続物件 d自殺や火災など事故履歴のある物件 などを処理したり、あるいは取引を横で見学しながら勉強した経験はあるか？
⑤最低３か国以上の（出来れば５か国以上）の日本以外の国の不動産事情を調査したり、各国の不動産税制について詳しかったり、勉強したことがあるか？
⑤は言い分もあるだろうから、多少目をつぶることは可能ですが、①～④すべてにわたってプロなら経験があって当然です。
しかし現状では銀行から大借金をしただけで、もうプロ気取りです。
補足すると
①定価で仕入れするのがプロか？しかも現在は日本不動産史上最大の収益物件バブルです。物件価格は平常時の４～６割増しですよ。
②文学の世界でもそう。何十年と時が経つにつれ一時流行りの手法は淘汰されていきます。青天井の変動金利を組んで、３０年後はどうなっているでしょうか？確実に生き残っていますか？
③２０年３０年とローンを組んで物件を買うのは誰でも出来ます。昔から看板を掲げている不動産屋は、現在でも利回り２５％以上の物件を買い付ける事が可能です。セブンイレブン価格で物件を仕入れている人間がプロと言えるのか？プロなら魚市場価格で物件を仕入れられるでしょう。支払いも５～７年、短い時は３年で終わります。
④自動車整備のプロと名乗るなら、ミラしか整備出来ないとか、タイヤ交換以外やったこと無いとか言えませんよね。プロと名乗るなら、様々な経験が必要です。一般流通の物件しか扱った事が無くて、どうしてプロと言えるでしょうか？
⑤は日本の不動産だけを扱うなら必要ない気がしますが、海外の不動産と日本の不動産を比べる事で、日本の有利な点・不利な点がはっきりとわかるようになります。税制とか、しきたりとか、建築関係の法令などなど。それから、不動産をコンサルする場合は基本的に扱う金額が大きくなります。不動産コンサル＝資産コンサルであり、お客さんの人生を引き受けると言っても過言では無いです。そういう重大な責任を負う事になるわけですから、海外の事情にも詳しくないと一人前のプロとは言えません。不動産コンサルは民法に詳しくないと有利ではありません。それと同じですね。
それとおまけでよく勘違いしていることをひとつ
⑥ローンを組んで買った物件の真の所有者は抵当権者である。
よく、このビルは「○億で買った僕の物だ」とおっしゃる人がいます。支払いが終わるまでは、物件の真の所有者は抵当権者（主に銀行）です。（突き詰めると人は固定資産税を払って国から土地を借りているとも言えますが、今回は主旨が違うのでなし）
理由は、支払いをやめると手続きを経て他人の物になってしまうからです。真にあなたが所有者ならば、銀行もあなたの物件を勝手に処分できません。
自動車などはクレジットで買うと、使用者 田中一郎 所有者日産クレジット株式会社 などとなっているのでわかりやすいですが、不動産は間違えやすいです。
例えて言うなら、
ローンを組んで物件を買った人＝英語の勉強を始めた人
現金で買った人or支払いが終わった人＝英語をマスターした人
英語の勉強を始めたばかりの人と英語をマスターした人は、全く違いますよね。
僕が、巨大ローンを組んでビルを買った人をあまり認めないのはこういう理由からです。