タイ国内で土地付き一棟物を買う手法について

土地ごと収益物件（一棟物）を買う場合についての問い合わせが多いので、簡単にまとめてみます。

①所有形態は法人を利用します。

②タイ人株主の割合が一定量いないといけないので、一部タイ人に株主になってもらいます。（土地局で了解を得ています）

この場合、タイ人が株主になると会社を乗っ取られるのではないか？

所有物件を勝手に売られてしまうのではないか？

こういう懸念が出てきます。

解決策としては

①タイ人株主に株主としての権利放棄書を書いてもらう。

②土地は法人に所有させて、建物は日本人オーナーの名義にする。

③土地の抵当権に銀行に続いて（借り入れがある場合）、日本人オーナーの抵当権をもう一つ付ける。

④登記の際に、「土地の売買には○○氏（日本人の実質オーナー名）の許可同意を必要とする」と登記しておく。

解説

①については、共同事務所ＨＰをご覧ください。

http://blog.livedoor.jp/thailandkeiripartner/archives/3656552.html

②タイの不動産登記はドイツのように、土地建物一体方式でなく、日本と同じく別登記が可能です。

③たとえば時価１億円の物件に銀行抵当が１億円、さらに別の抵当権が１億円あるとすると、もし万が一不本意に売買されても、借金が残るだけです。そのような物件を買う人はいないでしょう。

④タイではこのような登記が可能です。

このような４つの防御線を張ることにより、実質的なオーナー権利を守ることが可能です。

この方法で７年ほどやっていますが、未だに問題が出た事はありません。

最後に、法人の設立費用と維持費ですが、資本金１０万バーツ（約２５万円）の法人を作る場合は、諸費用等一切含めて５０万円くらいになります。

法人の維持費用は、安定株主の名義料として年間１０万円ほどです。

なお、法人で不動産を買う際に借り入れを行う場合は、最低１期以上の決算書が必要になります。

バンコクの収益物件はあっと言う間に売れてしまう

どもども。

現在注文をもらっているのは、総額１億円の物件（ビジネス）と、３０００万円の収益物件一棟物です。

ただ、困った事に３０００万円クラスの物件は数が少ないのです。さらに困った事に、タイでは売れてしまった物件をいつまでもウェブに掲載しておくので、問い合わせても９０％が売約済みです。

だいたい、ネット掲載から３月くらいで契約になるようで、恐ろしく速いスピードで取引されています。

ＢＴＳと地下鉄沿線でなければ、日本人を含む外国人をメインとした賃貸経営は成り立ちません。理由は

①費用の安いリノベーションを行って、家賃を上げるというスキーム。

②タイ人は家賃の支払いでトラブルになる事が多い。

③外国人は支払いが比較的しっかりとしている。

タイ人向けは、不良入居者を追い出すには簡単ですが、家賃回収が滞りがちなんです。

調べてみると、買っているライバルは、タイ人とフランス人が多いようです。まとまったお金をポンと出せるタイ人がこんなに多いとは…

金持ち父さん本の影響かどうかはわかりませんが、フランス人は「収益不動産を手に入れて早く引退したい」という人が多いです。

これらライバルを出し抜くために、新しい方法を考える必要がありますね。

タイで会社を設立します

今まで、タイ王国で不動産投資をするのが、いかに有利か説明してきました。

①固定資産税が無い

②相続税も無い

③キャピタルゲイン課税も殆ど無い（登記税２％が３．４％に上がるだけ）

④減価償却期間が短い

⑤リノベーションが激安

現在タイ国内全土において、不動産価格は高騰気味です。

特にコンドミニアムなどはずいぶん値上がりしています。

不動産投資をする場合に「美味しい」のは、区分所有ではなくて「アパマン一棟物」です。

例をあげると、マンションは平米１０～１５万バーツですが、一棟物を買う場合は５万バーツからです。およそ半値以下ですから、利回りもムフフなわけです。

しかし、外国人は土地を買えませんから、基本的には一棟物は買えないのです。

そこで、法人形態を利用するわけですが、他に問題が出てきます。

タイで一棟物を所有したい場合はご連絡ください。

このスキームを日本人向けに提供しているのは、私どもだけです。

駅徒歩１分物件の追加写真

先日ＵＰした、スティサンのコンドミニアムの写真を追加します。

写真ありませんが、もちろんプールも付いています。

写真はモデルルームの物になります。

スティサン駅徒歩１分物件 （物件１）

安い物件が一つだけ出ました。

バンコクのＭＲＴ（地下鉄）スティサン駅徒歩１分。

３３平米で２８６万バーツ。

平米あたり８７０００バーツを切ります。

駅徒歩１分ですよ。１１分じゃないです。（写真右下が地下鉄の出入り口屋根です）

ＢＴＳ（高架鉄道）と地下鉄駅周辺はどこでも平米１０万バーツ以上しますので、かなり安いです。

階は１２階でメインストリートであるラチャダピセーク通り向きです。

私の友人の所有する物件で個人売買になりますので、うちの会社で弁護士等をつけて、トラブルが出ないよう配慮いたします。

興味のある方は連絡ください。

間取りはちょっと変わっていて、小さいキッチン・ベッドルーム・ダイニングとバスルームになります。

毎年少しづつ値上がりする賃貸で収益を得ながら、１０年後くらいを目安に、買値の１．５倍で売るような投資プランが無理が無いと思います。

現在の賃料の目安は１３０００～１４０００Ｂくらいですね。

完成引き渡しは１～２月後です。