昨日から2日間のREITISS(リーティス)認定講座を実施し
つづきは編集後記で!
それでは、今日は、
「購入時の建物割合を上げる方法」
です。
先日、オンラインサロンに頂いた質問です。
【質問】
私は倉庫を中心に個人事業主として不動産投資を行っております。
来月1棟倉庫を購入いたします。
その際、建物の割合を増やすために、何かアドバイスをいただけま
(今までは、固定資産税の評価額の按分で購入しておりました。)
※私は不動産取引業も営んでおりますので、契約書は私が作成し、
【回答】
不動産賃貸業の税金に置いて、建物の金額は非常に重要です。
なぜなら、土地は価値が減らないので減価償却費は計上できません
建物は価値が減るので減価償却費を計上できるからです。
したがって、建物の金額を高くできれば、減価償却費が多く取れて
キャッシュフローが多くなることになります。
では、建物の金額は、どのように決まるのでしょう?
新築であれば、土地と建物の金額は明確なので、悩む必要はありま
中古の物件だと、土地と建物を一括で購入することになるので、何
まず、税法の大原則は“時価”です。
しかし、この時価は、状態や時代によっても変動するので、判然と
第二の原則は、利益の相反する第三者と合意した売買契約書の金額
身内や同族会社との契約であれば、金額を簡単に操作することが可
第三者と合意したのであれば、それこそが“時価”と考えられるか
したがって、売買契約書に「建物●●円、土地●●円」と記載され
それが、税金上の取得した金額となります。
では、売買契約書に、土地と建物の金額が明記されていない場合は
もし、売買契約書に消費税の金額が記載されていれば、
消費税は土地には課税されず、建物にしか課税されないので、
消費税額から逆算することによって、建物の金額を算定することが
これは、先ほどの売買契約書に金額が記載されいる場合と同じにな
では、消費税額も記載されていない場合は、どうでしょう?
この場合は、何らかの合理的な基準で建物の金額を算定することに
もっとも代表的な算定方法は、固定資産税評価額で按分する方法で
例えば、物件価格が1億円で、固定資産税評価額が
土地2千万円、建物3千万円、合計5千万円の場合は、次のように
建物の金額 1億円×(3千万円÷5千万円)=6,000万円
次に採用できる合理的な基準は、建物の標準的な建築価額による方
これは、国税庁が出している表を用いて計算します。
建築価額表によると、2015年築、鉄筋コンクリート造りの1平
建物の面積が300㎡の場合で、築5年の場合は、次のように建物
新築時の想定金額 300㎡×240.2千円=7,206万円
これから5年の減価償却費818万円を差し引きます。
建物の金額 7,206万円-818万円=6,388万円
ただしこの建築価額による方法だと、まれに建物の金額が物件金額
こういったケースは、土地の時価が実際と乖離してしまうため、採
また、他の方法としては、不動産鑑定評価を活用する方法もありま
ただし、どの評価方法についても、税務署に時価とかけ離れている
否認される可能性があります。
もし、税務署との見解の相違が起こった際は、
最終的には固定資産税評価按分になることが多いようです。
戦略的な税務対策としては、建物の金額を決定する合理的な基準で
固定資産税評価按分や、建築価額による方法を、事前に計算してお
その金額を念頭に置いて、相手と交渉し、売買契約書に希望金額を
減価償却費は、物件を取得した後、長く続く、後で変えられない経
物件購入前から、しっかりと対策をして、交渉に臨んでください。
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【編集後記】 〜REITISS(リーティス)認定講座
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昨日から、スタッフ4名に、僕が開発した物件シミュレーションソ
2日間の講座で、これに合格すると、REITISSマスター・コ
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要するに、REITISSを活用して、お客さんに物件購入検討時
しっかり学んで、全員合格してほしいですね。