思考は現実化する!

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不動産投資専門税理士 叶温(かなえ ゆたか)のプライベートブログ

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山本KID徳郁さんが死去されました。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「太陽光発電の売上にかかる税金?」
です。

法人で太陽光発電の売上があると、
その売上に税金が掛けられることがあります。

それが、電気供給業を行う法人の法人事業税です。

太陽光発電事業は小規模であっても電気供給業に該当します。

一般的な中小企業は法人事業税は売上ではなく利益に対して課税されます。

これを「所得課税」といいます。

でも、電気供給業に該当すると、
太陽光発電以外の収入による「所得課税」と
太陽光発電による収入の「収入課税」とを、別々に計算する必要があるんです。

税率は、次の通り。

法人事業税(収入割額)=収入金額×0.9%

地方法人特別税=法人事業税収入割額×43.2%

ただし、太陽光発電事業が「軽微なもの」に該当すると、
他の事業と含めて、所得課税でいいんです。

この「軽微なもの」とは、一般に太陽光発電事業による売上が
主たる事業の売上の1割程度以下になります。

太陽光発電を持っている方は、覚えておいてくださいね。


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【編集後記】 ~山本KID徳郁
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先日、格闘家の山本KID徳郁さんが癌で死去されましたね。

まだ41歳だそうです。

若いですよね。

僕は昔、活躍するKIDを、テレビでよく見ていました。

特に、2006年5月3日の
「HERO'S 2006 ミドル級世界最強王者決定トーナメント開幕戦」
vs 宮田和幸戦の、開始4秒での膝蹴り一発KOは衝撃でした。

心よりご冥福をお祈りいたします。

 


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消費税増税、再々延期?
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「キャッシュフロー改善はインパクトの大きいものから?」
です。

キャッシュフロー目的の不動産投資を成功させるためには、
改善を重ねることが重要です。

ただ、改善するポイントには優先順位があります。

キャッシュフローの数字を並べてみると、
数字の中で大きいものがあります。

その上位は、ほとんどのケースで、
賃料(売上)、借入返済、減価償却費です。

この3つで、キャッシュフローのほとんどを構成しています。

当然、大きな数字のものから改善すれば、
キャッシュフローに与えるインパクトも大きくなります。

僕の4冊目では、この点についても詳しく解説しています。


「もう失敗しない!間違いだらけの不動産投資キャッシュフロー戦略」

読者限定特別プレゼントは、常時申込みできます。

プレゼントは、【定価5万円相当】のREITISS(リーティス)を活用した
「不動産投資コンサルタント1日養成講座」スタッフ向け研修動画。

この教材は、【5時間半】のボリュームで、これを見れば、
より書籍の内容が深く理解でき、さらに不動産投資の成功に近づくと思います。

 ⇒ http://tax.kanae-office.com/present2017.html


そして、Amazonレビューして頂いた方には、さらに特典を用意しています。

その特典は、税金塾Vol.96 不動産専門税理士 萱谷有香の

「不動産投資の成功は減価償却費の使い方で決まる!」

のセミナー動画です。

この動画では、次のような内容を学ぶことできます。

・不動産賃貸業における節税対策とは?

・減価償却とは?

・減価償却費の制度

・不動産投資における減価償却費の使い方とは?など

レビューの数も40件となりましたが、まだまだ受け付けてますので、
良い意見でも、悪い意見でも、どしどし書いてみてくださいね。

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【編集後記】 ~再々延期
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来年10月に予定されている、消費税10%への増税。

巷では、再々延期されるのでは?と囁かれているようです。

 ⇒ https://news.yahoo.co.jp/pickup/6297155

理由は、首相から10%への引き上げを予定通り実施すると
明確な表明がないことが背景にあるみたいです。

来年10月実施となると、そろそろ明確にするべき時期にきてるということですね。

 


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「家主と地主」に掲載されてます!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「複数棟同時に消費税還付はできるのか?」
です。

物件を購入する時に、消費税還付ができる新規法人で購入すると、
建物の対して8%の消費税が戻ってくることになります。

ということは、同時に複数棟の物件を購入すると、
消費税還付の額は大きくなることになります。

でも、中古物件だと、タイミング的なこともあり、
複数棟を同時に買うことは難しいですよね。

ただし、個人で所有している物件を法人に移すケースなら、
中古物件を購入する時に、同時に同じ法人に移せば、
複数棟で消費税還付ができることになります。

また、新築はある程度、竣工の時期が読めるので、
こちらも、竣工時期に合わせて中古物件を買ったり、
個人所有物件を移したりできれば、還付額は大きくなりますね。

消費税還付については、次のレポートをお読み頂ければ理解できますし、
消費税還付の基本的な仕組みがわかるので、相談もスムーズにできると思います。

 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_21/showInput.do


ご相談は次のフォームよりお申し込みください。

 ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu.html

相談をするタイミングは、

・売買契約、請負契約する前
・融資依頼をする前、
・新規法人を設立する前

ですよ!

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【編集後記】 ~家主と地主
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全国賃貸住宅新聞社さんが発行している雑誌「家主と地主」。

その平成30年10月号に次の3つの記事が掲載れました!

・関西で活躍する家主座談会

・税理士萱谷有香の「不動産オーナーのための節税の基本 第45回」

・大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会の様子

ぜひ、ご覧くださいね。

 ⇒ https://bit.ly/2PHZ81q

 


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今日は、税金塾教材の割引キャンペーンのお知らせです。

▼キャッシュフローアップフルセット

キャッシュフローアップフルセットは、賃貸経営に必要な、
リフォーム、空室対策、滞納対策、生命保険、損害保険、新築、融資、民泊や
管理会社、仲介会社、銀行や税理士との付き合い方など
キャッシュフローをアップするためのノウハウを詰め込んだ、全25本のフルセットです。

一般通常価格 15万円(税抜) ⇒ 会員割引価格 6万円(税抜)

9月末迄! ⇒ http://www.kanae-store.com/?pid=129484868

※既に会員の方が会員価格にてご購入の際は、40%割引のクーポンコード「r2x3b」(9/10迄有効)をご入力ください。
税金塾会員になると、キャッシュフローアップフルセットを含めた
すべての教材が40%引きで手に入りますよ!

ぜひこの機会にご入会下さい!

返金保証あり! ⇒ http://www.zeikinjyuku.com/


▼キャッシュフローアップフルセットの内容

1)Vol10 キャッシュフローを見極めろ!入居者を惹きつけお金を残し続ける戦略的なリノベーション術

2)Vol37 不況時代に勝ち残る!!かしこい大家の満室経営術

3)Vol40 これで解決!悪質滞納者の予防策と対処法、秘伝の極意、教えます

4)Vol42 ~メガバンク出身の現役不動産鑑定士が教える~「初心者でもできる!25%引きの指値をして物件を割安に取得する方法」

5)Vol43 不動産投資家のためのステージごとの生命保険の掛け方、考え方

6)Vol44 どうしようもない土地から、利回り10%を目指す!新築不動産投資法!

7)Vol54 不動産投資家必見!空室だらけの中古物件を購入した後に3ヵ月で満室にする方法

8)Vol55 融資実行総額500億円の不動産融資コンサルタントが教える!不動産投資で希望の融資額を引き出す方法

9)Vol57 収益不動産専門の仲介会社社長が教える!いい物件を購入するための仲介業者との付き合い方

10)Vol58 外資系金融機関に23年間務めた金融のプロが教える!「不動産投資家のための金利の仕組みと動きを予測する方法!」

11)Vol59 賃貸トラブル専門の司法書士が伝授!中古物件購入前後にできる悪質入居者対策!

12)Vol60 不動産コンサルタント猪俣淳氏の「不動産投資で絶対に知っておきたい投資指標をわかりやすく理解する!」

13)Vol61 日本一有名な賃貸管理担当者クマさんが教える!賃貸経営を成功させる管理会社の選び方!

14)Vol63 修繕コスト削減コンサルタント 小林大祐 VS 不動産投資専門税理士 叶 温「修繕を制する者は収益を制す!驚愕のリフォームコスト削減方法!」

15)Vol68 エリア、騒音、臭い、迷惑住人等をどう見極めるのか?失敗しない物件の調査方法!

16)Vol71 10秒で決める!女性目線の部屋造りで物件を満室にする方法!

17)Vol73 売却益を狙って投資全体で儲ける!土地から始めるこれからの新築1棟不動産投資!

18)Vol87 不動産投資専門仲介会社のトップが教える!収益物件をできる限り高く売る方法!

19)Vol89 いよいよ解禁、合法化!Airbnbでキャッシュフローを得る方法!

20)Vol90 少子高齢化社会の課題!遺品整理士が教える賃貸物件で孤独死、自殺があった場合の対応法!

21)Vol102 退去直後に入居付が可能!国内最大級の仲介サイトと連動した効果的なリノベーションで空室対策!

22)Vol104 プロパンガスの法改正でアパート経営はどう変わるか?

23)Vol105 無料ツールで他物件との差別化を図る!キャッシュフロー最大化サービスの活用で満室経営!

24)Vol108 賃貸経営最大の敵「家賃滞納」から物件を守る!大家さんが損をしないための家賃保証の仕組みとメリット

25)Vol109 オーナーが知っておくべきマンション経営リスクと損害保険

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3連休、いかがお過ごしですか?
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「なぜ億単位の買い物なのに万単位を軽視するのか?」
です。

僕は大家さん学びの会の関西を運営しています。

学びの会は東京に本部があって、本部メンバーとは不定期でお会いします。

その時に、いつも出る話が、不動産投資の世界では、
少しのコストをケチって数千万円損する人たちが多いという話です

大家さん学びの会では、入会時に電話による30分ほどの
オリエン手─ションを実施しています。

入会した方から話を聞くと、もう既に物件を購入していて、
どうしようもない状態になっている人が多いらしいんです。

そして、その人たちのほとんどが、
自分で勉強せず人任せにして、物件を購入しています。

今は、本や教材で、ほとんどのことは学べますし、
大家さん向けの「不動産実務検定」という教育制度も整っています。

掛かるコストは数千円から、高くても10万円いかないくらいです。

また、手前味噌ですが、うちが開発した物件シミュレーションソフト
REITISS(リーティス)も、年間で使っても利用料は10万円程度です。

でも金額の大きい不動産を購入するのに、
少しのコストをケチって、数千万円損する人が後を絶たないんですね。

REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!

お申込み頂いた日の翌営業日より、平成30月10月末まで、無料で使い放題です。

先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。

9月23日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


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【編集後記】 ~3連休
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昨日から3連休ですが、いかがお過ごしですか?

僕は、今夜は友人たちと、明石にある大蔵海岸で過ごします。

毎年この時期に、ワインと一品を持ち寄って、海を見ながらみんなで楽しみます。

天気もなんとかもちそうなので、夏の終わりを楽しみたいと思います。

 


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今日は十五夜ではないそうです。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「新設法人の融資姿勢は?」
です。

法人化のご相談があるときに、よくあるのが、
「新設法人で融資は受けられるのでしょうか?」
という質問です。

通常の事業会社だと、銀行から融資を受けられるのは、
3期経った後ということが多いんです。

しかもちゃんと利益が出ていないと、貸してくれないこともあります。

新設法人で融資の話を聞いてくれるのは、国金ぐらいですね。

でも、一般の銀行でも、不動産を購入するための、
資産所有会社であれば、新設法人でも融資を受けることができます。

事実、うちのお客さんでも、多くの方が新設法人で融資を受けています。

では、銀行は何で融資の判断を下すのでしょう?

それは、代表となる個人の属性であったり、
購入する物件事態の評価だったりします。

融資の状況というものは、その時々によって変わるものなので、
なかなか最新情報をお伝えすることが難しい分野です。

ただ、新設法人で融資を受ける場合でも、
銀行の基本的な不動産融資に対する考え方や、
付き合い方について知っておくのは大切です。

税金塾Vol.55では、

「融資実行総額500億円の不動産融資コンサルタントが教える!
 不動産投資で希望の融資額を引き出す方法」

というタイトルで、銀行の考え方や付き合い方についてお伝えしています。

パートナーパック」では、

・金融機関との付き合い方がわかる教材
・税理士との付き合い方がわかる教材
・仲介会社との付き合い方がわかる教材
・管理会社との付き合い方がわかる教材
・リフォーム会社との付き合い方がわかる教材

の5本がパックとなっています。

パートナーパックは9月末まで割引キャンペーンを実施中ですので
この機会にぜひご覧ください!

9月末まで ⇒ http://www.kanae-store.com/?pid=129476754


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【編集後記】 ~十五夜
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今日は9月15日。

9月15日というと、十五夜だと思いますが、実は今日は十五夜ではないそうです。

十五夜とは旧暦の8月15日(現在の新暦9月15日)前後に訪れる
満月の日の事をそのように呼びます。

そして、今年2018年の十五夜(中秋の名月)は、9月24日になります。

十五夜といっても、毎年日が変わるんですね。

 

 


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はじめてミラーレス車が出るそうです。
つづきは編集後記で!

今日は、9月~10月に開催される予定の、講演、セミナー、勉強会のお知らせです。

大家さん学びの会の各7支部となり、勉強会が開催されています。

現在、決まっている講演、セミナー、勉強会は次の通りとなっています。

お近くの場合や、内容にご興味がある方は、ぜひご参加くださいね!


▼岩手 2018年10月6日(土)

大家さん学びの会 岩手 主催 定例勉強会

「災地震保険の有効活用」

講師:一般社団法人全国建物診断サービス 石川数正氏 

 ⇒ http://iwate-ooyasan.com/benkyou.html


▼大阪 2018年10月13日(土)

大家さん学びの会 関西 主催 定例勉強会

「Airbnbを活用した空室対策 ~今話題、高収益が狙える合法民泊をワンストップサービスで!」

講師:株式会社エアトリステイ アドバイザー 宮下真嗣氏 

 ⇒ http://urx.red/LSOL


▼札幌 2018年10月13日(土)

大家さん学びの会 札幌 主催 定例勉強会

「不動産投資におけるマネープラン、資金調達の方法」

講師:木俣英文氏

 ⇒ http://ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=15


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【編集後記】 ~ミラーレス車
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レクサスが初めてミラーレス車を出すそうです。

 ⇒ https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180912-00000006-rps-ind

10月下旬に販売される、新型の「ES」というグレードに搭載されます。

画像を見ましたが、なかなか気鋭なデザインになりますね。

一度、乗ってみたいですね。

 


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今日は、10月13日(土)に梅田で開催予定の、
大家さん学びの会(R)関西、定例勉強会のお知らせです。

定員30名! ⇒ http://urx.red/LSOL


今回のタイトルは、

「Airbnbを活用した空室対策
~今話題、高収益が狙える合法民泊をワンストップサービスで!」

です!

「話題の民泊、高収益が狙えそうだけど、どうすれば始められるの?」

「法律が変わっていろいろややこしいけど、自分の物件でもできるかな?」

などなど、今話題の民泊についてお答えします!

・周辺の運用物件情報をもとに収益予測!

・初期費用・ランニングコストも推定した収支シュミレーションのご提供!

・消防設備のセッティングのチェック!

・保健所、消防、行政への法的登録のサポート!

・新法対応の駆けつけ体制、対面鍵渡し、帳簿作成の要件!

・24時間365日対応の多言語メッセージ代行!

などなど、民泊スタートに必要なワンストップサービスを詳しく解説!!

物件さえあれば、ワンストップで民泊をスタートできます!

民泊に興味のある方は、ぜひご参加ください!

定員30名! ⇒ http://urx.red/LSOL


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続々と最終回を迎えてますね。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「高所得者が築古を買うメリットは?」
です。

高所得者の方が、
「減価償却費の取れる物件が欲しい」
と言っている話を、たまに聞きます。

では、高所得者が築古を買うメリットは何でしょう?

高所得者は所得税率が高いですよね。

築古物件を購入すると、短期で減価償却費を計上できて、
不動産所得がマイナスになるケースが多いんです。

そうすると、給与所得や事業所得など他の所得と合算できるので、
所得税・住民税が少なくなります。

その所得税・住民税率は最も高い方で55%です。

そして、5年を超えて物件を売却すると、売却益が出るわけですが、
その税率は、長期譲渡所得税率の20%になります。

この税率の差によって節税ができるので、
高所得者の中には築古を欲しがる方がいるんですね。

僕の4冊目

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この教材は、【5時間半】のボリュームで、これを見れば、
より書籍の内容が深く理解でき、さらに不動産投資の成功に近づくと思います。

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のセミナー動画です。

この動画では、次のような内容を学ぶことできます。

・不動産賃貸業における節税対策とは?

・減価償却とは?

・減価償却費の制度

・不動産投資における減価償却費の使い方とは?など

レビューの数も38件となりましたが、まだまだ受け付けてますので、
良い意見でも、悪い意見でも、どしどし書いてみてくださいね。

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【編集後記】 ~最終回
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今シーズンの夏ドラマも、続々と最終回を迎えてますね。

もうすでに終わったのは、ハゲタカ、ラストチャンス、絶対零度。

あと、ケンカツ、義母と娘のブルース、この世界の片隅に、
も来週あたりが最終会になります。

 


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大坂なおみ選手が快挙ですね。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「新築で固定資産税評価額が不明な時の社宅家賃」
です。

以前、法人で役員が社宅を活用して節税する方法をお伝えしました。

賃貸マンションを社宅にしたら家賃が1/10に!? ⇒ https://bit.ly/2oSkayO

広い社宅でも家賃が1/2に!? ⇒ https://bit.ly/2O4dfxt


社宅の適正賃料を算定するためには、固定資産税評価額が必要になります。

ただ、新築だと建物の固定資産税評価額が出てませんよね。

このような場合は、どうやって社宅の適正賃料を算定するのでしょう?

これについて、所基通36-42 (3)では、次のように記載されています。

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その住宅等が年の中途で新築された家屋のように固定資産税の課税標準額が
定められていないものである場合 当該住宅等と状況の類似する住宅等に係る
固定資産税の課税標準額に比準する価額を基として計算する。

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合理的な基準ならいいという感じです。

ただ、新築の場合でも、固定資産税評価額から計算される不動産取得税は、
4ヶ月から6ヶ月後に来るので、それを待って、算定することができます。

決算期前に不動産取得税の通知が来ればOKですが、
決算後に通知がくるケースだと、通達を使わないといけなくなりますね。

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【編集後記】 ~大坂なおみ
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全米オープンテニスで、大坂なおみ選手が日本人で初めて優勝しました。

大坂選手は日本とアメリカの二重国籍を持っています。

テニスプレイヤーとしての国籍は、日本を選択していますが、
引き続き「日本人選手」として出場するのであれば、
法的には、日本国籍を選択して、アメリカ国籍を離脱しなければならないそうです。

来年10月の誕生日までにきめなけれればならないそうですが、
ぜひ、日本を選択して、東京オリンピックに出場してほしいですね。

 

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