思考は現実化する!

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不動産投資専門税理士 叶温(かなえ ゆたか)のプライベートブログ


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今日は僕が所属しているJPSA士業部会が開催する無料オンラインセミナーのお知らせです。

僕が税理士として独立した2007年。

当時は「不動産投資専門税理士」と名乗ってる税理士は皆無でした。

周りの税理士からは「そんな専門特化、ムリでしょ!」とバカ扱いされたこともありました。

あれから17年。

今では、不動産投資を専門にしている税理士も多くなってきています。

では17年前、僕がどのような思いで、日本で初めての不動産投資専門の税理士となったのでしょう?

そして、どのようにその専門特化を広めてきたのでしょう?

8月5日(月)は、僕が不動産投資専門税理士となった誕生秘話について、初めてお話しさせて頂きます。

専門特化をするためには、どのような戦略が必要なのか?

どのようなメリット・デメリットがあるのか?

士業の専門特化について、色々とお伝えさせていただきますので、ぜひご参加ください!


■開催概要

▼日時:8月5日(月)18:30-20:30(18:20開場)

▼タイトル:『専門特化のメリット・デメリット』

▼参加費:無料

▼接続方法:ZOOM

[メイン講師]

叶税理士法人 代表税理士 叶 温

https://www.facebook.com/events/1121197045796242/?ref=newsfeed

無料・お申込み(紹介者欄に「叶」とご入力ください) ⇒ https://x.gd/fGDTj



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RIZAP、3ヵ月が経ちました。
つづきは編集後記で!

それでは今日は、
「物件売却時 土地と建物の金額はどう分ける?」
です。

1棟物件を売却した時に、土地と建物をどう分けるかは、とっても重要です。

特に消費税の課税事業の場合は、建物に対する消費税を納税しないといけないので、金額が大きくなります。

建物が1億1千万円なら、1千万円の消費税ですからね。

では、物件売却時の土地と建物はどうわければいいのでしょう?

まずベースとなるのは、売買契約書に記載された金額です。

売買契約書に土地と建物の金額がそれぞれ書かれてあれば、その金額を使うことになります。

では、金額が総額で書かれている場合は?

この場合は、合理的な基準で分けることになります。

その基準は、4つほどあるので、合理的であればその基準を使っても問題ありません。

これについては、東京事務所代表税理士 萱谷の2冊目に詳しく書かれてあります!

『売却益と節税を最大化 収益不動産「売却」バイブル』。

書籍を購入してくだっさ方には、読者限定 特典動画付です。

「収益不動産 売却前に知っておきたい節税対策&CF増加対策」(72分)

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【編集後記】~RIZAP
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4月から始めたRIZAPでのダイエット。

3ヵ月が経ち、約10kgの減量となっています。

この調子でいけば、目標の70kg切りは8月には達成出来そうです。

ただ最近、歳なのか、糖質不足なのか、物忘れが酷くなっているように思います。

また、これまでと比べてお酒をあまり深く飲まないので、飲んでいる時の盛り上がりに欠けます。

あと3ヵ月の我慢!

とりあえず、目標達成まで頑張ります!



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大腸ポリープの結果が出ました。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「残債と物件の価値の関係とは?」
です。

物件を売却しても、手残りが出る人と、出ない人がいます。

これは、どのような仕組みでそうなるのでしょう?

例えば1億円の物件をフルローンで購入したとすると、物件の資産価値と、借入金のスタートは同じ1億円からスタートします。

建物の資産価値は時を経るにしたがって、下落していきますよね。

一方、借入金も時を経るにしたがって、減少していきます。

10年後の建物も含めた物件の資産価値が7千万円で、借入金の残債も7千万円なら、簡単に考えると、手残りはゼロになります。

ということは、結局物件売却時の手残りは、資産価値の下落と借入金の減少との競争によって決まります。

もちろん、購入諸経費や、売却諸経費、あるいは土地の資産価値の上下も関係しますので、上記のように単純にはいきません。

でも、借入期間が長ければ、物件の資産価値の下落の方が早いかもしれませんし、
逆に、借入期間が短ければ、借入金の減少の方が早いかもしれませんので、
このような仕組みを理解して、出口まで考えて借入期間も検討してみて下さいね。

僕が開発したREITISSでシミュレーションすると、このことがよくわかりますよ。

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【編集後記】~大腸ポリープ
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6月に受診した人間ドックの大腸検査でポリープが1つ見つかり切除しました。

先日、その検査結果を聞いたところ、良性とのこと。

ホッとしましたね。

2年前は3つあり、すべて良性でしたが、やっぱり心配になりますね。

大病になる前に検査はオススメですが、大腸検査は下剤を飲むのが大変なので、あまりやりたくはないです。

次は3年後にしようかな。



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今日から研修に参加してきます。
つづきは編集後記で!

それでは今日は、
「借換えをシミュレーションする!」
です。

物件を借入によって購入した後、他の銀行に借換えを考えることがありますよね。

現在、借りている金利が高い場合は、なおさらです。

ここで考えるポイントは、どれぐらいで借換え費用を回収できるか?です。

例えば、初期費用が700万円かかった場合は、今の銀行から他の銀行に借り換えた後、安くなった支払利息の総額が、安くなる前の総額と比べていつ700万円を超えるかですね。

もちろん短いほうがいいですが、長く持つのであれば、しっかりとシミュレーションをして検討したほうが良いでしょう。

これについては、東京事務所代表税理士 萱谷の2冊目のコラムに詳しく書かれてあります!

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【編集後記】~研修
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今日の夜から、3日間の研修に行ってきます。

といっても、アシスタントとして入るので、参加者さんをサポートする形です。

自己啓発系セミナーのアシスタントなので、どんな人が来るのか、人見知りの僕的には少々、不安ですね。

頑張ってきます!



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夏ドラマがスタートしますね!
つづきは編集後記で!

それでは今日は、
「買いやすい物件は売りににくい?」
です。

最近、お客さんが持っている物件の売却のシミュレーションをすることが多いです。

そこで、出てきた傾向について、少しお伝えしますね。

物件を取得する時、年収や自己資金が満足にない人ほど、フルローン、オーバーローンで、
また融資期間も、できるだけ長く組みたいものです。

これは、どんどん物件を増やしていきたい人も同じ傾向があります

なぜなら、フルローン、オーバーローンなら、自己資金も少なくてすみ、
融資期間が長いほど、毎年の返済額が少なくなるので、
取得した後のキャッシュフローが出やすいからです。

いわゆる、買いやすい、持ちやすい状態ですね。

でも、これが売却する時には、ネックになることが多いんです。

例えば、1億万円の物件を、1.1億円のオーバーローンで借りて、融資期間が30年とすると、
残債が物件の購入金額1億円を切るのは、4年後になります。

ということは、4年後までは、買った時と同じ金額で売れたとしても、
追い金をしなければ、残債を返せないわけです。

また、返済だけがネックではありません。

物件が買った時と同じ金額で売れるということは、物件所有時の減価償却分の売却益が出ます。

物件所有時の税金を抑えるために、設備の減価償却を取っている場合などは、この売却益もかなり大きくなります。

したがって最悪のケースだと、売却した時に、追い金しなければ返済できず、
さらに税金まで払わなければいけない状態になる可能性もあります

買いやすい、持ちやすいは、売りにくいにつながることがあることも、覚えておいてくださいね。

僕が開発したREITISSでシミュレーションすると、このことがよくわかりますよ。

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【編集後記】~夏ドラマ
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先週から、夏ドラマが続々とスタートしてますね!

僕が、今クールで見たいと思っているドラマは次の通りです。

・マウンテンドクター

・笑うマトリョーシカ

・ギークス~警察署の変人たち~

・ブラックペアン シーズン2

「笑う」と「ブラックペアン」、嵐のメンバーが活躍してますね。



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今日は僕が所属しているJPSA士業部会が開催する無料オンラインセミナーのお知らせです。

僕が税理士として独立した2007年。

当時は「不動産投資専門税理士」と名乗ってる税理士は皆無でした。

周りの税理士からは「そんな専門特化、ムリでしょ!」とバカ扱いされたこともありました。

あれから17年。

今では、不動産投資を専門にしている税理士も多くなってきています。

では17年前、僕がどのような思いで、日本で初めての不動産投資専門の税理士となったのでしょう?

そして、どのようにその専門特化を広めてきたのでしょう?

8月5日(月)は、僕が不動産投資専門税理士となった誕生秘話について、初めてお話しさせて頂きます。

専門特化をするためには、どのような戦略が必要なのか?

どのようなメリット・デメリットがあるのか?

士業の専門特化について、色々とお伝えさせていただきますので、ぜひご参加ください!


■開催概要

▼日時:8月5日(月)18:30-20:30(18:20開場)

▼タイトル:『専門特化のメリット・デメリット』

▼参加費:無料

▼接続方法:ZOOM

[メイン講師]

叶税理士法人 代表税理士 叶 温

https://www.facebook.com/events/1121197045796242/?ref=newsfeed

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社内研修、終了しました。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「金利が下がると売却時も有利」
です。

うちの顧問先の中には、1%を切る金利で物件購入の借り入れをしている人もいます。

僕も金利交渉で、1%を切る金利で借りています。

では、金利が下がると、不動産運営でどのような効果があるのでしょう?

まず、所有しているときは、利息が減る分キャッシュフローは多くなります。

とてもいい効果ですね。

では、売却の時はどうなるのか?

実は金利が下がると、元利均等で返済しているときの元金の割合が増えるので、
元金が減るスピードが速くなります。

その結果、金利が下がる前よりも、残債の金額が少なくなるので、手残りが多くなります。

金利を下げることができれば、所有、売却、どちらにもいい影響が出るんですね。

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【編集後記】~社内研修
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先週2日間、会社の営業を止め、社内研修を実施しました。

外部講師を呼んで、実施したのですが、終わってみるとあっという間で、とってもいい研修となりました。

あとは、このモチベーションをどう維持、醸成していくかですね。

そのために、早速本日より朝礼をスタートしていきます。

スタッフが幸せを感じられるような会社にしていきたいと思います



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今日から社内研修です。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「売買契約書の記載一つで税金が変わる!?」
です。

物件を売るときに、土地建物の金額を、それぞれいくらにするのかは非常に重要です。

なぜなら、消費税の課税事業の場合は、建物の金額が高ければ、その分消費税額が多くなるからです。

物件3億円のうち、建物が1億1千万円なら、1千万円の消費税を納めることになりますが、建物が2億2千万円なら、2千万円の消費税となります。

かなり大きいですよね?

なので、売主としては、建物の金額をできるだけ低く抑えたいですが、
逆に買主は、建物の金額をできるだけ高くしたいと思っています。

買主としては、建物の金額が大きいほうが、購入後、減価償却費も多く取れますし、消費税の課税事業の場合は、還付されることもあります。

では、この土地と建物の金額はどのように決めたらよいのでしょう

これについては、東京事務所代表税理士の萱谷有香が書いた書籍

『売却益と節税を最大化 収益不動産「売却」バイブル』!

に詳しく書かれてありますので、ぜひご一読ください!

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【編集後記】~社内研修
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今日から2日間、初めての社内研修を実施します。

広めの会議室を借りて、そこで実施するのですが、どんな感じになるか楽しみですね。

この研修で、スタッフがイキイキと仕事できるようになればいいなと思っています。



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今日は僕が所属しているJPSA士業部会が開催する無料オンラインセミナーのお知らせです。

僕が税理士として独立した2007年。

当時は「不動産投資専門税理士」と名乗ってる税理士は皆無でした。

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今では、不動産投資を専門にしている税理士も多くなってきています。

では17年前、僕がどのような思いで、日本で初めての不動産投資専門の税理士となったのでしょう?

そして、どのようにその専門特化を広めてきたのでしょう?

8月5日(月)は、僕が不動産投資専門税理士となった誕生秘話について、初めてお話しさせて頂きます。

専門特化をするためには、どのような戦略が必要なのか?

どのようなメリット・デメリットがあるのか?

士業の専門特化について、色々とお伝えさせていただきますので、ぜひご参加ください!


■開催概要

▼日時:8月5日(月)18:30-20:30(18:20開場)

▼タイトル:『専門特化のメリット・デメリット』

▼参加費:無料

▼接続方法:ZOOM

[メイン講師]

叶税理士法人 代表税理士 叶 温

https://www.facebook.com/events/1121197045796242/?ref=newsfeed

無料・お申込み(紹介者欄に「叶」とご入力ください) ⇒ https://x.gd/fGDTj



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【社員研修に伴う臨時休業のお知らせ】

誠に勝手ながら下記の日程を社内研修に伴う休業日とさせていただきます。

休業日 : 2024年7月4日(木)~5日(金)

なお、2024年7月8日(月)より、営業を再開いたします。

ご迷惑をお掛けいたしますが、なにとぞご理解ご協力を賜りますよう、よろしくお願いいたします。

 

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今日から7月スタートです!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「自宅の売却に消費税は掛かるのか?」
です。

マイホームを売却すると、所得税の優遇がかなりあります。

代表的なものは3,000万円控除で、売却益が発生しても、3,000万円までなら無税です。

では、マイホームの売却に消費税は掛かるのでしょうか?

消費税は前提として、事業として行う取引に課税されます。

ということは、マイホームの売却の場合は、事業ではないので消費税は掛からないんですね。

東京事務所代表税理士の萱谷有香が、2024年6月22日に2冊目を出版しました!

今回のタイトルは『売却益と節税を最大化 収益不動産「売却」バイブル』!

『売却益と節税を最大化 収益不動産「売却」バイブル』では、この点について詳しく書かれていますので、ぜひご一読ください!

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▼そして、書籍を購入してくだっさ方には、次の特典が付いています!

・読者限定 特典動画

「収益不動産 売却前に知っておきたい節税対策&CF増加対策」(72分)

ぜひ、書籍を購入していただき、お早めにお申し込み&特典をGETしてくださいね!

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【編集後記】~7月
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今日から7月がスタートしますね!

今年ももう半年が経ちました。

税理士業界は閑散期に入っていますが、8月に試験のある税理士受験生はこれからが追い込みの時期です。

直前期の最後の追い込みで、力が伸びる場合も多いので、受験生の方は頑張ってくださいね!



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