広大地評価における「その地域」の判定の実務

＜「その地域」の判定の実務＞

「その地域」を感覚的にみたら、
次は具体的かつ理論的に判断していきます。

国税庁のHPの内容の解説はここからになります。

まず物理的な要素、
つまり目や地図で見てわかるものを判断基準にします。

具体的には川、山、鉄道、国道や県道などの広い公道です。

このようなものは地域を分断することが多いので要チェックです。

「この川渡ると別の地域だな」とか
「この鉄道は踏切が少なくて行き来しづらいから地域は分断されてるよね」とか
「この道路は広くて歩道橋でしか渡れないからあまり行き来しないよね」など、

このような物理的なものの区切りで地域のまとまりが
できているのがわかると思います。

そうするとその物理的なものを境に地域をまとめることができます。

さらに目に見えない要素、
つまり都市計画法上の用途地域、容積率を判断基準にします。

これは役所HPや役所窓口で販売されている
「都市計画図」で調べればわかります。

この時有力な判断基準になるのが容積率です。

容積率100％と80％はほぼ同じ地域の枠組みといえますが、
100％と400％は明らかに異なる地域といえます。

80％・100％は低層の住居、

400％は中高層の建物が建ち並ぶイメージです。（地価水準も違います）

また住宅地域の中の対象地の近くに例えばブックオフ等の店舗があっても、
それが店舗の建ち並ぶ広い通り沿いにあれば、
その通り沿いの地域は住宅地域とは言えないので別の地域と考えます。

前の記事の感覚的な判断も併せ、
上記の手順で見ていくと、右図のように「その地域」が判断できます。

そうするとこの範囲で戸建やマンション分譲の事例を収集し、
地域分析すればよいことになります。

広大地評価における「その地域」の"感覚的な"判定

＜「その地域」の感覚的な判断＞

　評価対象地が分割されて戸建分譲されたとしたら、
その戸建を買おうと検討する人は、
どこの範囲（地域）まで比較検討するだろうか、と考えてみてください。

みなさんご自身が買うつもりになって考えるといいでしょう。

そうすると、「ここを買う人はここも買おうと検討するよね」とか、

「ここを買う人はここまで駅から遠いと買わないよな」とか、

なんとなくわかるはずです。

駅や公園、スーパーまでの距離や

小学校の学区などが基準になったりするはずです。

なんとなくでいいので、まずはこの感覚で判断してみます。

広大地評価における「その地域」とは？

広大地に該当するかの診断結果を報告すると、
「そんなに広い範囲で比較、分析するんですね」という声をよく頂きます。

多くの方が対象地のごく近くでしか判断していないようです。

今回は「その地域の標準的な宅地面積に比して著しく大きいかどうか」の
「その地域」をどのように判断したらいいかについて解説します。

「その地域」については、
国税庁のホームページに質疑応答があり、
一応の見解が示されています。

以下がそれです。

---------------------------------------------------------------------

【照会要旨】

　広大地の評価において、
「その地域における標準的な宅地の地積に比して・・・」と
定めている「その地域」とは、具体的にどの範囲をいうのでしょうか。

　【回答要旨】

　広大地とは、「その地域における標準的な宅地の地積に比して
著しく地積が広大な宅地で開発行為を行うとした場合に
公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」をいいます。

　 この場合の「その地域」とは、原則として、

　・評価対象地周辺の河川や山などの自然的状況

　・土地の利用状況の連続性や地域の一体性を
分断する道路、鉄道及び公園などの状況

　・行政区域、都市計画法による土地利用の規制等の公法上の規制など、
土地利用上の利便性や利用形態に影響を及ぼすもの

などを総合勘案し、利用状況、環境等が概ね同一と認められる、
住宅、商業、工業など特定の用途に供されることを
中心としたひとまとまりの地域を指すものをいいます。

---------------------------------------------------------------------

毎度のことながら抽象的なので、

これを読んだだけでは今一つピンときませんね。

ですので、次の記事で私が実務でどのように
「その地域」を判定しているかを解説します。

「利用価値の著しく低下している宅地」騒音編②

では、実務上は

「じゃあ、利用価値が著しく低下している騒音ってどの程度？

何を基準にすればいいの？」

と迷います。

「うるさい」と感じるかどうは主観的な感覚の問題でもありますので、

参考となる裁決例から読み取ってみましょう。

鉄道沿線の土地について、

①評価計算に採用された路線価が電車走行による振動及び

騒音の要因を斟酌して評定されていないこと、

②鉄道沿線から２０ｍ範囲内では電車走行による騒音及び

振動が環境省の騒音対策における指針である６０デシベルを超えていること、

③同地区に存する分譲地における分譲価額に開差が１０％を超える

取引事例が存在すること

からして、資産評価企画官情報による著しく利用価値の低下している宅地として、
鉄道から２０ｍの範囲内の部分について、

その相続税評価額から１０％を減額するのが相当である。
（平15.11.4東裁（諸）平15-95）

この裁決事例だけが「鉄道沿線から20ｍの範囲内」「60デシベル」という数値による

明確な判断基準を示していますので参考になります。

とはいえ、線路から20ｍ以内なら必ず減価できるのかというと

そういうものでもありませんので、私なりに解釈して解説します。

　騒音の基準について

「環境基本法（平成５年法律第９１号）第１６条第１項の規定に基づく騒音に係る環境基準」
で次のとおり告示されていますので、これを参考にします。

環境省HP

「騒音に係る環境基準について」
http://www.env.go.jp/kijun/oto1-1.html

この基準に従って各類型を当てはめる地域は、都道府県知事（または市長。）が指定しており、
例えば東京都の場合「B地域」は

「第1種住居地域で、2車線以上の車線を有する道路に面する

地域以外の一般地域は昼間は55デシベル以下」

というふうに定められています。　

ここまで明確に基準が絞れてくれば、あとは現地で騒音計を使い計測して、
この地域の土地で電車が通るたびに55デシベルを上回る、
というようなことがわかれば10％減しても差し支えないでしょう。

実際の調査では騒音計でデータ収集し、グラフ化して見やすくして
申告時に資料として添付すれば十分根拠を示したことになります。

（騒音計は建物、塀等から1～2ｍ離し、約1.2ｍの高さに設置）

まあ、ここまでやっておけば否認されることはないと思います。

騒音による減価の判断で迷ったらお気軽にメールかお電話でご相談ください。

「利用価値の著しく低下している宅地」騒音編①

「近くに線路があるのですが10％減価できますか？」このような質問をよく頂きます。

線路の近くにある土地などは「利用価値の著しく低下している宅地」として評価減できますが、
今回はこの「騒音」について解説したいと思います。

　まずは基本通達の規定等を確認しておきましょう。　

＜財産評価基本通達　6＞（この通達の定めにより難い場合の評価）
6　この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、
国税庁長官の指示を受けて評価する。

この規定に従い、以下「利用価値の著しく低下している宅地の評価」
により10％評価減します。

＜平成4・5・12評価官情報第2号＞
普通住宅地区にある宅地で、次のようにその利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて
、著しく低下していると認められるものの価額は、その宅地について利用価値が
低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると
認められる部分の面積に対応する価額に10％を乗じて計算した金額を控除した価額
によって評価することができます。

1.道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、

その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの

2.地盤に甚だしい凹凸のある宅地

3.震動の甚だしい宅地

1から3までの宅地以外の宅地で、騒音、日照阻害（建築基準法第56条の2に定める

日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとします。）、
臭気、忌み等により、その取引金額に影響を受けると認められるもの

　また、宅地比準方式によって評価する農地又は山林について、
その農地又は山林を宅地に転用する場合において、造成費用を投下してもなお宅地としての
利用価値が著しく低下していると認められる部分を有するものについても同様です。　

ただし、路線価又は倍率が、利用価値の著しく低下している状況を考慮して
付されている場合にはしんしゃくしません。

　要約しますと、

「周辺の土地よりも高低差や騒音などがある土地は、10％評価減してよい、
ただし、その減価要因が路線価や固定資産税評価額に反映されているなら、評価減できない」

ということです。