お客様の車窓からＰｔ4

自己資金は最低でどのくらい必要でしょうか？

２～３割くらいは必要です、というのが電話でお問い合わせいただいた方への一般的な返答になるでしょうか。

しかしあまり簡単にはお答えできないというのが本当のところだと思います。

どのような投資ビジョンをお持ちかによってずいぶん変わってくるものだからです。

面談をさせていただいて、事情を聞いてみると、必ずしも２割の自己資金が必要というわけではない、ということも多々あります。

逆に物件によっては、半分くらいは出してもらわないと購入は難しい、というものもあるのです。

お客様の車窓からＰｔ3

ローンが出る基準を知りたいのですが？

多い質問ではありますが、最も明確な回答がしにくい問いでもあります。

融資希望者の年収や勤務年数はもちろん、物件自体の担保評価によって大きく変わってくるからです。

もちろん金融機関によっても違ってきますし、市場の経済状況の影響も小さくはないのです。

さらには、紹介する不動産業者によっても融資基準が異なってくるという事実も見逃せません。

投資家だけではなく、この質問は不動産業者自身も非常に知りたいところだというのが正直な意見です。

私たちとしては常に金融機関を接しているのですが、それでも個々の案件について一つずつ融資審査依頼をかけています。

返答は一定ではありません。

その都度コツコツと動いていき、感触を確かめていくしかなさそうです。

中には自己資金がない人で全額融資が通ることもありますが、あまりその事例に期待をかけすぎてもいけません。

いずれにしても私たちが一つずつ審査をお願いするように、投資家の方々も地道に私たちなり他の不動産業者に相談してみることをお勧めします。

お客様の車窓からＰｔ2

購入するにあたって、実際は物件価格以外にどのくらいかかるのでしょうか。

不動産取得税　　　基本的に土地・建物の物件価格の３％
印紙税（印紙代）　　物件価格によります。１万～６０万円。
５千万円の物件なら２万円、１億円の物件なら６万円
固定資産税と都市計画税　　　それぞれ固定資産税評価額の1.4％と0.3％
登録免許税　　不動産価格の２％
司法書士報酬　　司法書士事務所によって異なるが、１０万～１５万円くらいか
仲介手数料　３％プラス６万円の消費税が上限（物件価格が低ければより安くなることもあります）　

上記記載の税金関係については軽減措置がある場合もあるので、その都度調べてみるべきですが、目安として参考にしてください。

お客様の車窓から

いきなり１０世帯以上入っているアパートを買うなんてリスクが大きいのではないでしょうか・・・

何と比べてリスクが大きいと思われるのでしょうか。

株式投資と比べているのでしょうか。

あるいは物件の規模を懸念されているのでしょうか。ワンルームマンションや４世帯くらいのアパートであればリスクは小さいということでしょうか。

または５０世帯くらい入っているＲＣマンションの方がリスクは小さいということでしょうか。

物件を持って運用していくにあたり、考えられるリスクとは、空室による収益ダウン（それにより返済不能に陥る）、建物や設備の劣化による大きな修繕費の負担、滞納や不良入居者問題などがあります。

さらには相続問題や節税に頭を悩ます人もいますし、希望している売却がなかなか決まらないという人もいます。リスクとは不確実性のことですが、どんな投資にもリスクはあります。

それをどのくらいまで想定し、対応できるのかを判断した上で、投資に踏み切るべきです。

2013夏

俺の地元の街並みです。

白浜ビーチ

円月島

仲間とクルージング

無人島



サンセット

ここはどこでしょう？（写真加工無し）

和歌山県は南紀白浜です。

日本は本州最南端

まさに南国です。

南国育ちです。地元の海をこよなく愛してます。

良いとこでしょ？

千歳空港からだと関空まで2時間半（往復約2万程度）安っ！！

関空から車だと渋滞無い時1時間半から2時間でいけます。

あ～海行きたい！！！

髪が長いころ....

今も人生を航海中！！！！！

If ya don' leave port until all th' danger be gone, ya will never get t' th' main sea

危険がすっかりなくなるまで船出しようとしないなら、永遠に海にでられないだろう。

目的地を持たない船に追い風はけして吹かない。

A journey with no destination never gets leading wind.

Ahoy!!

YO-HO-HO--------!!!

北海道特有の冬期間対応

雪の降る北海道の生活には様々な問題が発生します。

雪による建物の損壊や入居者からの苦情などがあります。

ではどのような問題が発生するか例をあげてみましょう。

・除雪、排雪　

○建物前面道路が狭いため、駐車場利用者の駐車が困難。　

○除雪を実施してなく駐車場内が狭くなってしまい契約車両同士の接触事故。　

○入居者が各自除雪をしてくれているが他人の敷地に雪を寄せてしまい近隣からの苦情。　等など・屋上、屋根　

○排水ダクトの清掃をしておらず、排水管内で水道が冷気により凍結して配管が破裂　

○雪が解けた際、屋根の老朽化による浸水事故が発生（積雪が解けた時は、雨に比べて流れ出す水量が非常に大きい）　

○雪降ろしをしなかったため、駐車場の車に雪が落下屋根の雪が落ちて自動車側面が破損…万が一に人にあたったら… ・給水管、排水管の凍結　

○入居者が水落としを忘れ、又は水落とし方法知らず、水道管が凍結して配管が破裂　

○長期間の不在や空室時などにトイレ等の排水管に不凍液を入れ忘れたことによる、排水管の凍結・破裂 ・給湯器、ストーブの故障　

○排気口が雪で塞がり、設備の不点火や故障が発生し、お湯が出なくなったり、ストーブが点火しなくなる（当然かなりのクレームになる）。　

○同様の原因で、不点火による一酸化炭素中毒の恐れ 上記の事故は冬期間において、いつ発生するかわかりません。ただ、雪解け水による事故や落雪事故等に関しては早急に対処しなければいけません。問題を先送りしても解決がより困難になるだけです。しかしながら、すぐに対応しようと思っても、冬期間の札幌市内は渋滞が激しく、専門業者がすぐ現場に行けないなどの場合があります。このような事態に備えてオーナー様は、もし管理会社に委託しているのであれば業務をチェックしなければなりませんし、オーナー様自体の「保険」加入は必須だと思われます。 また、事故を起こす前に予防措置をとっておくことも重要です。未然に事故を防ぐ方法としていくつか並べてみます。・除雪、排雪

○除雪業者とシーズン契約することで定期的に除排雪がなされ、駐車場内のトラブルが防げます。

○設備の導入（ロードヒーティングや融雪溝など）・屋上、屋根

○冬期間に入る前における、屋上・屋根の点検やダクト清掃の実施

○屋根の雪降ろし（管理会社や専門の業者とのお付合いが必要だと思われます。駐車場利用者への連絡、上と下での作業になるため最低でも二人での作業となります）

○オーナー様の保険加入（上記写真の自動車破損等は保険で対応できます）。・給水管、排水管の凍結

○入居者に対して水落とし方法を事前に案内する。また入居者にも保険加入してもらい、事故発生時の金銭問題を円満に解決できるよう準備する。

○給水管を合成樹脂製品に交換（破裂の被害は免れるようです）。

○空室の水落としだけはもちろんだが、排水口（トイレ、台所、洗濯機排水口等）に不凍液を入れ忘れないよう注意する。 ・給湯器、ストーブの故障

○燃料を供給している会社に対応してもらう（ただし、供給会社によって対応がさまざまです。

24時間対応のところや修理の期間に代替えの給湯器やストーブを提供してくれる会社が望ましいでしょう）。

このような雪のある地域ではさまざまなことが起こります。

その点では自主管理だけで対応するのは難しい部分もあるでしょう。

管理会社と契約するにしても、きちんと業務を遂行しているか、または冬に入る前において巡回（水落しや不凍液注入）をするのか、しっかりと確認しなければなりません。

また事故発生後の対応などについても管理会社と打ち合わせておくべきでしょう。

事故は未然に防ぐことも可能ですし、起こってしまった後でも保険対応などで被害を最小に留めることができます。

この部分でもオーナー様の姿勢が表れ、入居者には敏感に伝わるものです。

空室を嘆く前に、できることを確実にしているか。入居者のことを考えての賃貸業をしているかを自問すべきかもしれません。

減価償却を制する者は

「不動産投資で、これを使わない手はない

不動産投資におけるファイナンスからみた醍醐味は、何と言っても減価償却でしょう。

これは不動産投資に関するものであれば、どの本にも書いてあるはずです。

今更なんだと思われるかもしれませんが、この減価償却の恩恵というのは、自分で実際に味わってみなければわからないもののようです。

他の資産づくりにおいてはあまりない考え方ですし、紙に書いてあるものを読んで理解しようとしてもなかなか実感しにくいものではないでしょうか。

単純に言えば、減価償却とは、年々失われていく資産価値を経費として損金計上できるというものです。

これにより帳簿上所得が減ることになり、その分支払う税金が軽減されていきます。

所得が減るのは帳簿上のことだけであり、現金が減っていくわけではないので、手元に残る金額は基本的に変わりません。

建物と設備を分けて計算することも可能ですし、それにより償却期間が変わってくるため、計上する額の調整も可能になります。

もちろんかなり古い物件であれば、償却期間が過ぎてしまっているものもあり、減価償却の対象になりませんが、一般に木造であれば２２年、ＲＣで４７年にわたって、経費計上できます。

やり方としては、定額法と定率法の２種類があり、どちらにするか迷うこともありますが、法定耐用年数を満たした場合の、減価償却費の累計は、どちらもほぼ同じになるように設定されていますので、ずっと保有していくということであれば、どちらでも良いということになります。

ただ予め、中途で売却する、あるいは不動産投資は中古物件の購入を中心に進めていくと決めている場合には、詳しい内容はここでは省きますが、「所有期間の初期は定率法の償却費のほうが多く、後期は逆に定額法のほうが大きくなっていく」ということになります。

繰り返しますが、減価償却とは、建物などの固定資産において失われていく価値をお金に換算して、その分は経費として参入できるというものです。

例をあげてみると、新築で３千万円（建物のみの価格）の木造アパートは、定額法で３千万円に決められた償却率０．０４６をかけて、出てきた１３８万円が毎年の償却費となり、それを２２年経過するまで毎期経費計上していくことになります。

設備などで定率法を使うのであれば、計算式は
減価償却費＝（取得価額　-　過去の償却の累計）×償却率
となり、これも定められた期間（設備によって異なってくる）経費計上していきます。

キャッシュを保持していくには、この減価償却を利用しなくてはなりませんし、儲かっているのに税金がかからないというマジックのような仕組みを使わない手はありません。「支出を伴わない経費」として大いに活用していきましょう。

節税をどう考えるか

基本的に、儲かっていればあまり節税ができないと覚悟しておきましょう。

何としても税金は納めたくないという人もおりますが、そうなると確定申告の資料において信憑性が乏しくなり、税務署に目をつけられるどころか、次から金融機関の融資が下りなくなる可能性もあります。

これでは今後の投資戦略にも影を落としてしまうでしょう。

計上できる経費（広告料・維持管理費・青色申告専従者給与・固定資産税・蛍光灯などの備品費・共用部の水道光熱費・滞納などの未収金・補修費や追加設備料金・書籍費・物件までの交通費などなど）は決まっています。その中で上手に経費を増やし、利益を抑えて、上手にやっていきましょう。

節税が目的での物件保有であれば、空室が目立っていたり、入居者の滞納額が大きくなったとしても、損金として経費で落すことが可能になるため、充分に節税効果が見込まれます。

それでいてある程度の年数が経過してから、売却しても良いでしょう。

その際に買値よりも低い価格だと、やはりその差額を経費で落すことができるため、支払う税金を軽減させることが可能です。

金融機関からの借り入れをして保有した場合は、節税をしながらも、ローン完済後には手元に抵当権のつかない不動産が残っているということも期待できます。

その不動産を担保に新たにローンを組んで、別の投資に進んでいくこともできるわけです。

あるいは、節税目的での保有を終えたときに、更地にして改めて新築を建て、収益を得ていくという方法も考えられます。

建物などは価値が減りますが、土地自体は基本的に減りません（もちろん市場にもよりますが）ので、その部分を加味しながら、節税計画・投資計画を立てていってもよいでしょう。

さらに、応用編として、個人での物件購入後、自分で持っている法人に管理をさせたり、建物部分だけを買い取らせたり、一括転貸（サブリース）をさせたりしながら、所得や納税額を調整するというテクニックもあります。

今から投資を始める方へ

よくある質問として、これから取り組んでいく上で、中古か新築かどちらを買えばいいのでしょうか、というものがあります。

一言ではお答えできない、というのが正直な回答です。

その方の考え方にもよりますし、融資を受けられるかどうかは年収や勤務年数にも関わってきます。

どこに勤めているかによっても変わってくる場合があります。

さらに自己資金がどれだけ出せるかによっても勧めるものが違ってくるのです。

数年待ってから考えましょうと、アドバイスさせていただく方もおりますし、なかにはすべてキャッシュで支払う方から、フルローンを希望される方までさまざまです。その方のステータス（属性）で、始め方が大きく異なってくるのです。

○○から始めるべきだ、というのはありません。

どのような資産形成を目指しており、どのような目標を持っているのか、それによって大きく変わってくるのです。中には毎月のキャッシュを重視するという方もおりますし、手元にお金が残る必要はないから節税になるような物件がほしいという人もいます。また子供に遺したいからとか、老後の年金に代わるものを自前で確保したいという方も結構いらっしゃいます。

現在の収入や資産との兼ね合いを測りながら、また最初の段にもどるのですが、考え方やビジョンをしっかり持った上で、何から始めるかを精査していくべきでしょう。

例をあげてみましょう。３５歳・年収５００万円・ドラッグストア勤務・妻と二人暮らし、という方が、数年ほど前に１ＬＤＫ１２戸の木造新築アパート９０００万円をフルローンで取得しました。

新築であれば手間は掛かりませんし、追加で費用が発生することはほとんどありません。

管理は専門の会社に委託しているので、「ほったらかし」に近い状態です。

中古物件と比べると利回りも高くなく、毎月残るキャッシュは少ないのですが、空室リスクも低いため、オーナーは非常に満足しています。

しっかりと上がってくるキャッシュを貯金して、２年くらい後に、それを頭金に繰り入れて２棟目を購入したいと思っていますが、その際は少し利回りの高い中古物件の購入を検討しています。

初めてのアパート経営はおっかなびっくりなところがありましたが、案外問題なく運営していたので、さらに勉強して、次の物件のイメージを膨らませているところです。

ゆくゆくは質の良い物件を数棟保有して、キャッシュで毎月５０万円くらいの収入が出るようになってから、ローンの繰上返済をしていきたいと話していました。

これも考え方ですし、ビジョンとして明確なので、その希望の沿えるように当社としても応援しております。

どれが正解ということではないと思うのですが、あまりに返済年数を短くして無理な返済計画を組み、苦しくなっている方や、高利回り物件に飛びついたはいいが空室ばかりで赤字になってしまっている方を見ると、なぜ業者がしっかりと忠告しなかったかと悔やむことも少なくないのです。

不動産業者や証券会社は売買が仕事です。

手数料をもらってしまえば一般にそれで満足するのです。顧客が損失を出してしまっても、表向き表情は曇らせますが、実際に懐が痛むことはないのです。

ですから自分の資産を守るためには、しっかりとしたビジョンが必要になってきます。

またうまくいっている大家さんは絶えず勉強しています。取り組み方の効率的なパターンも数多くあります。

新築物件だけを扱っている不動産企画会社や中古物件専門の不動産業者も多くありますが、その中で選択肢を多く持っているパートナーを見つけることも大切になってきます。

家賃設定と「広告料」

不動産売買をメインにしている不動産業者から物件紹介を受けた投資家が、その業者が設定している家賃を鵜呑みにしてしまい、現実には想定していた賃料では成約に結びつかず、空室が一向に埋まらないという失敗が数多く見受けられます。

札幌市の賃貸専門業者を例にとると、市内の地下鉄駅周辺には必ずと言って良いほど賃貸不動産店舗が存在しております。

また最近ではJR駅周辺にまで店舗展開を行っている賃貸専門業者もあります。

これらの賃貸専門業者はやはりプロです。

入居が決まる物件、そして決まらない物件を知っています。

ですから、収益物件購入の際、賃料設定については購入物件周辺の賃貸専門業者への賃料査定が重要になってくるのです。

ただし、オーナー様が賃貸店舗へ直接訪問して、賃料設定を依頼したとしても正確な査定を望むのは困難だと思います。

仲介業者にとってオーナー様もお客様になりますので、相場より高い金額で査定する恐れがあります。

つまり、現実的で厳しい答えではなく、聞こえが良く当たり障りがない回答しか得られない可能性が高いのです。

そこで、賃貸専門業者と一番密接な関係にある管理会社を利用して現在所有している物件や購入検討物件の賃料査定を依頼するという方法がありますし、当社としてもオーナー様にそれを勧めています。

確実に入居されるであろうと思われる家賃査定を行い、その上で利回りを再計算してから、物件購入の判断を下していくことで、賢明な不動産投資ができるのです。

また入居を促進するための費用として「広告料」と呼ばれるものがあります。札幌の賃貸市場の商慣習で、賃貸専門業者へ成約時にお支払する手数料になります。

本来、宅建業法においては上限として、成約された場合に、借主から家賃の半分、貸主から家賃の半分、の合計家賃ひと月分が賃貸業者に入ってくることになっています。

しかし入居者獲得の手法として、賃貸専門業者に対して「広告料」という名目にて、その料金を数ヶ月分上積みして紹介依頼をするケースが多くなってきております。

法律上では、家賃のひと月分までは賃貸専門業者に入ってくる仕組みになっていますが、それでは「決まらない」ということで、「宣伝広告」するからその分の費用をいただきたいという体裁になっています。

その宣伝広告というのは、WEB掲載や雑誌掲載、それから店舗内において貼り紙をしたり、お客様に対して資料を提示したりするなどの費用だと言われてします。

実際にかかった費用のことに限定しているわけではありません。

ただ、古い物件や条件的に厳しい物件になってくると、「広告料」が明らかに増えていき、3ヶ月分、4ヶ月分というのも珍しくなくなってきております。

この「広告料」の査定についても、家賃査定同様に、賃貸専門業者は直接オーナー様に対してはっきりした金額について回答をするとは期待できません。

やはり管理会社を活用するのが正確な相場を知ることへの早道になるでしょう。

以上の話を総合してみると、各エリアの正確な家賃相場と「広告料」を把握することが非常に重要であるということ、さらに効率良く「広告料」を活用して賃貸専門業者が斡旋できる体制をつくることが、入居者獲得への大事なポイントであり、不動産投資成功への方策だと言えるでしょう。