入居者に対してできること Pt.1
オーナー様の中には、管理精算書（送金明細）や入金のある銀行通帳など、「数字」しか見ていない方がかなり多くいるようです。
ゆっくりと自宅でくつろいでいるだけでアパート経営ができるほど、賃貸業というのは甘くなくなってきました。 ここでは、オーナー様が入居者に対して具体的に何ができ、その結果どのようなことが起こるか、について述べていきたいと思います。
入居者から毎月何となく家賃が入っている中で、突然クレームや苦情が入ってからモタモタと対応しているようでは、入居者はおのずと別の良い物件に引越しをしてしまうでしょう。
そのようなことが起こる前にある程度自分の物件に関してのリサーチをしていかなければ新しい時代にはついていけません。
自分の物件は他の物件と比べて何が劣っているのか、また新築の物件はどのような設備を導入してお客を獲得しているのか、賃貸市場ではどのようなニーズがあるのか、そういったことについて敏感になっていなければならないのです。
だからと言って、単純にお金をかけて設備投資をしてしまえば良いという訳ではありません。
一つの提案として、まずは自分の物件入居者が何を望んでいるのかについて「入居者からアンケートを取る」という方法があります。
中には回答の中には、明らかに無理な要望だと思えるものも出てくるかもしれません。
しかし入居者本人もこのアンケートによって自分の希望がすべて叶うと思う方は多くはないでしょう。
ただ、そのアンケートだけでも入居者の気持ちは変わるはずです。
入居者はオーナー様が「今の生活（室内）について不便はありませんか？」と心配してくれていると感じ入るはずです。
そこにオーナー様の気遣いを読み取るはずです。
しかしあるいは、アンケートにおいて「ケチ」をつけてくる入居者もいるでしょう。ですが、その「ケチ」については“サイレントクレーマー”を発見したことになり、オーナー様はクレームや苦情を早急に対処することができます。
アンケートの集計を取ることによって普段コミュニケーションとる機会の少ない入居者とコミュニケーションをとることができ、どのような要望があるのか？またどこが不便なのか？が見えてくるでしょう。
オーナー様は、アンケート取得後に入居者に対して何をしてあげられるだろうかと考えてみるべきです。
またアンケート内容が以下のようなことであれば対応すべきかもしれません。
- 共用部が暗い…（共用部の照明設備の見直し）
- エアコンをつけてほしい（室内のグレードアップにもつながる）
- 家賃が高い！（交渉そして、若干の値下げはありか）
- ペットを飼いたい（提案型賃貸住宅への進化）
- インターネット環境を充実してほしい（インターネット導入賃貸住宅）
- 日当たりが悪い！（室内リフォーム）
入居者に対してできることPt.2
Pt.1より
オーナー様が使える費用の問題もありますが、アンケートでの要望の一つだけでも出来そうな箇所について採用することにより、転勤や結婚などのやむを得ない理由以外での引越しは解消されると思われます。
また建物の内外部において、グレードアップさせることができればそれは新しいスタイルの物件へと進化し、時代のニーズに合った不動産になっていくことでしょう。
Ｐｔ．1に並べた回答について具体的に眺めてみましょう。
「共用部が暗い…」については現在設置されている照明設備の見直しが必要です。
他の入居者がアンケートに記載していなくても同じ気持ちの方はいるはずです。
タイマー式の照明設備から人感センサー式に変えてはいかがでしょうか。
実は、人が出入りする時間帯は夕方が多いのです。
その時タイマー式だと室内が暗くなっていても、決められた時間設定のため照明がついていないこともあります。人感センサーに変えることにより人が出入りする際に必ず点灯させるようにすれば問題は解決されるでしょう。
「家賃が高い！」と言われれば不愉快に感じるオーナー様は多いと思います。
ですが、現在の賃貸市場を把握しているかどうかというのはオーナー業において非常に大切な要素になってきます。
ただ書けばいいと思ってそう回答している入居者の意見はあまり聞く必要はありませんが、もしオーナー様の独りよがりの家賃設定が続いているとしたら、事態は深刻です。
当然ながら徐々に空室が増えていくでしょう。
業者が物件を販売する際にどのように話していようと、家賃をどうするかで不動産投資の成否が決まってくるのです。または、長期に渡り住んでいる入居者であれば、初期の家賃設定のまま高く借りていて、現在の家賃について不満を持っていることもあるかもしれません。
家賃が高いからという理由で退室してしまい、再度入居者募集をするのに室内リフォームや業者への手数料がかかってくることを考えてみてください。
対策の打ちようがあるのではないでしょうか。
また相場より高い金額で募集すれば当然、入居希望者は現れません。その意味でもこの問題についてはしっかりと考える必要性があると思います。
「日当たりが悪い」という回答は、解決するのに非常に難しい問題です。
隣の建物により日当たりが悪くなったからといってその隣の建物を解体すればいいという訳にはいきません。ではどうするか。
「室内のイメージを変える」という視点で問題解決にあたってみてはいかがでしょうか。
現状ではありきたりな内装になっていませんか。
暗い調子の家具の配置しかできないような間取りではないでしょうか。
某テレビ番組のようなリフォームは困難かと思いますが、壁紙や床材を明るいものに変えてみるくらいなら、費用に比べて効果は案外大きなものです。
入居者の気持ちが明るくなるような内装を採り入れれば、きっと今より快適に入居者も生活できることでしょう。
入居者が住んでいる場合でも希望に近くなると思えば、協力していただけます。
一番の理想は空室の際に、オーナー様が部屋を眺めて、不満になりそうな部分をチェックし、空室のうちに内装工事を施しておくのが良いでしょう。
所有物件について、オーナー様が家賃収入などの数字的管理をするだけでは、優良な入居者は集まりませんし、そうなると決して優良なオーナー様とは言えないでしょう。
アンケートをとることで初めて入居者の声が聞こえてくるはずです。
勇気もいりますが、現実の声を聞くことは、賃貸経営にとって問題解決への非常に重要な要素です。
入居者というのは、不満を持っていても退居する際は静かに去っていきます。入居者の生の声を聞かなければ、また新しい方が入居しても同じ理由で退室してしまうことになるでしょう
よい管理会社を選ぶには
オーナー様が賃貸業務全般を不動産管理会社に委託する場合には、注意すべき点がいくつかあります。
その管理会社がどのような特性を持っているかで、ある程度の判断ができます。
まずは、賃貸仲介営業部を持っている不動産管理会社と持っていない会社について、両者のメリット・デメリットを挙げてみましょう。
「賃貸仲介営業部がある管理会社」メリット集客のためのノウハウや施設があり、広告などでの客付け能力に優れているため、自社での物件紹介数が多くなり、入居率の向上につながる。
さらに入居希望者の需要を理解しているため、空室を埋めるための方策を知っている。デメリット売上げの取れる賃貸仲介に力を入れているため、肝心の管理部門が充実しておらず、入居後のさまざまなトラブル対応などでずさんな場合が多い。オーナー様への対応も二の次になる可能性がある。
「賃貸仲介営業部がない管理会社」メリット管理業務に特化しているので、知識や経験が豊富で、入居後の賃貸運営が比較的スムーズに進む。
また、何か突発的なことがあってもオーナー様に対して納得のいく説明をしてくれる。
デメリット入居の客付けを別の賃貸仲介会社に頼っているため、空室の期間が長くなることがある。
賃貸市場での需要などの情報にうとく、入居のためのアイデアや提案力に欠けるところが多い。
上記を総合してみると、賃貸仲介営業部を持っているかどうかを別として、理想的なのは「客付能力が高くて、トラブル対応に強い」という管理会社でしょう。
しかしながら現実には、なかなかそのような会社は見当りません。
次に会社規模で見てみましょう。コマーシャルなどで有名な会社、テレビだけではなく各種メディアを含めてよく見るような会社がありますが、それだけで会社規模が大きいから安心だと考える方も多いでしょう。
ただし、注意しなければならないのは、管理棟数が多すぎて、フォローしきれていないケースがほとんどだということです。
物件を持っている方なら誰しも自分の物件だけは丁寧に管理してもらいたいと思っているはずです。
しかし実際には管理棟数を誇っている会社に限って、きちんとした管理業務が行われていないということが多いことを理解しておいた方が良いでしょう。
また大きな会社だと、担当者が頻繁に変わるケースもよくあり、担当者が物件のこと（過去の経緯や入居状況やオーナー様とのやりとり等）をよく理解していないため、様々な問題が起きてきて、オーナー様をうんざりさせることも少なくありません。
逆に小さい会社はどうでしょうか。管理戸数獲得の営業力はあまりないのかもしれませんが、管理する物件が少ないぶん、自分の物件をきちんと見てもらえるという利点があります。賃貸営業や入居者斡旋では弱いところもありますが、その弱い部分はアウトソーシング（外部委託）で、賃貸業務に強い会社に依頼して、補完している会社も多いようです。
小さな会社は小さなぶん、管理業務の強みを徹底させ、客付けという弱さは他で補っていたりするものです（それさえできていなければ淘汰されていくでしょう）。
一概に大きな会社がダメで小さな会社が良いというわけではもちろんありませんが、少なくとも会社の規模からその特性が見えてきて、判断材料が揃ってくるはずです。
では実際に、良い不動産管理会社はどう探すべきか。
これまで挙げてきたことを踏まえながら、管理会社の良し悪しを判断するために見定めるべき点を以下に挙げてみます。 ・社員がその地域の情報に詳しいか。
→ 地域に根ざした管理をしているかどうか。
地域の賃貸市場を理解しているか。・社内の雰囲気が良いか。
→ 度重なるクレームにより社内の雰囲気が悪くなっていないか。・担当社員が親身になって対応してくれているか！
→ 口だけではない実質的な管理業務はできているか。オーナー様や入居者に対して誠実に接しているか。・建物構造の知識や対処法のノウハウがあり、オーナー様に提案できているのか。
→ 知識に裏打ちされた、徹底した管理ができているか。オーナー様や入居者との交渉・提案力はしっかりしているか。・最新の情報（賃貸市場や入居者獲得へのアイデア、様々な賃貸の形態、地域情報）を持っているか。
→ めまぐるしく変わる世の中の動向・情勢に対応できているか。
常にアンテナを張って、情報収集ができているか。・うまいことばかり言っていないか。管理委託契約においてわかりやすく話しているか。ごまかしていないか。あいまいな受け答えをしていないか。
→ ここに並べるまでもない基準でしょう。
ただ口達者な人はどこにでもいるものです。雰囲気に飲まれて、話していることをそのまま受け取らないように気をつける必要があります。
細かい部分まで取り上げると膨大になりますので、とりあえず以上のようになるでしょうか。
また、当然のことながら、管理委託料の金額と仕事内容をしっかり吟味することも重要です。
それでも迷ったら、管理会社の担当者と波長が合うかどうかを判断基準にしてもよいかと思います。
実際に管理を依頼してみないとわからない部分もありますし、一定期間様子を見るのもいいでしょう。
もちろん契約書についてもじっくりと検証しなければなりません。
「家賃保証」をうたっておきながら実は話が違っていた、等という事例も聞きます。
いずれにしましても、オーナー様にとっては、管理会社を選択するのは不動産投資の成否に関わる重要事項です。手間や時間を惜しまずに足を運ぶなどして、しっかりと見極めていくべきでしょう。
家賃滞納に困らない方法
オーナー業には実はトラブルは付きものです。
その中の一つ「家賃滞納」は特にこの時代の大きな問題点となっています。
最近の家賃滞納の理由を並べてみると・失業や所得の減少… ・賃借人が行方不明… ・悪質な入居者… などいくつかのケースがあります。
オーナーとしては、絶対に家賃は支払ってもらいたいものですし、どうしても家賃が入ってこないのなら、次の入居に取りかかるために、せめて退室をしてもらいたいと思うはずです。
では、どのような家賃を入れていただくために何ができるのか。・滞納者の身辺状況の確認・保証人への督促・内容証明による督促・訴訟一般的には以上のようなところでしょうか。
できれば時間もお金もかかる「訴訟」には持ち込みたくないものですが、この手の訴訟は実は少なくありません…。 これらのような問題は、起きる前に防御策をとることが重要です。
まずは入居時における審査というのが非常に大事になってきます。
つまり入居してもらう前に既に手を打っておくということです。さまざまな入居希望者がいますが、その人の所得や職種が不安、保証人は親族だが年金又は遠方の方…など審査においていろんな不安要素がある時があります。
そのような場合は「家賃保証会社」を利用することにより滞納問題が未然に防ぐことができます。
滞納が発生した際に、滞納者と折衝する必要がなく滞納家賃分を保証会社が代位弁済をしてくれるのです。また裁判等にかかる費用まで弁済してくれたり、明渡しの手続きを進めてくれたりもします。
家賃保証会社を利用すると入居者の初期費用負担が増えますが、厄介な滞納問題を未然に防ぐには絶好のシステムではないかと考えられます。
では、どこの保証会社を利用するのが一番いいのか。各保証会社によって審査基準が違い、保証内容も様々です。入居者及びオーナー様にもっともよい保証会社選びがポイントになります。
そのあたりを管理会社に提案してみるのもオーナー様にできる重要なことの一つになるかと思います。
またはその部分で管理会社の方から提案がなければ不安を感じてしまうでしょう。
ただ、すでに滞納者がいる場合には、直ちに何らかの対策をとらなければなりません。具体的にどのような状態になっているかを確認してから動くことになります。
いくつかの考えられる入居者の状況について並べてみると、 ・連絡はとれるが払えないと開き直る・連絡するたびに払うと言ってくるが一向に入金がない・居留守で連絡がとれない・既に夜逃げをしてしまっている など様々なケースがあり、それぞれにおいての対応策が変わってきます。
連絡がとれているうちは滞納者の生活状況の確認が必須になります。
また、保証人へ滞納していることをすぐに連絡する必要があります。
その上で今後どのような対応していただけるのかについて具体的に忍耐強く話をしていくことで解決できるケースも多くあります。
しかしオーナー様が実際に上記内容をまとめていくのは困難ではないでしょうか。
やはり第三者として不動産管理業者を間に入れて話をしていく方が情に流されず話がスムーズになると思います。
入居者からの逆ギレも防がなくてはなりません。
居留守の場合においてもまずは保証人へ連絡することが最優先です。
それでも連絡が取れない場合は早急に文書による督促（内容証明）が必要です。
非常に煩わしい作業となりますが最終的解決法として、公的な記録もよって足跡を残すことが必要となります。
しかし、対応中に夜逃げをされてしまった…さらには荷物までも置いていかれた…このような最悪な場合も想定されます。
通常であれば弁護士などに相談して訴訟を起こし「明け渡し」つまり入居契約解除の強制執行となります。ただ、訴訟の前に専門の家賃回収業者という会社を利用する手段もあります。
債権会社とは違い金銭の回収のみではなく、明渡しや残置物の撤去のサポートもして頂けます。
そういったプロの手を借りることも、賢く賃貸経営をしていくには不可欠でしょう。
詳しくは管理を任せている会社などに問い合わせてみるといいかと思います。 様々な滞納状況のなかどのように対処していくか、それぞれに方法が違ってきますし、非常に大変な作業となります。
またこのような問題においては、時間と費用が膨大にかかります。
予防策として、一番賢明なやり方は、入居時における審査の徹底をしていくというところでしょうか。
その上で家賃保証会社を使うことが有効となってきます。既に滞納問題が起こっている場合には、専門業者に提案を仰いで（直接は関わらずに）、委託して解決に進んでいくべきでしょう。
不動産投資とは何なのか。
不動産投資の魅力の一つは、レバレッジ（てこ）を利かせることができるというものです。
例えば物件価格の１０％の現金で、１０％の利回りが出る不動産を購入し、それを運用していけば、支払った投資金額は１年で得ることができます。
ローンの返済や税金・経費等があるので実際の回収は数年必要ですが、要するに自己資金の１０倍の資産を使って戦えるということになるのです。
これがいわゆるレバレッジ効果です。
中には１円も自己資金を使わずに成功している人もいますし、全額を現金で差し入れて投資を始める方もいらっしゃいます。
さまざまなスタンスがあり、うまく進めることができればそれほど手間をかけずに成功できる投資方法ではないかと最近評価が高くなっております。
大きく分けると、不動産投資には、売却益（キャピタルゲイン）を目的とした方法と、賃料収入（インカムゲイン）目的とした方法の２種類になると思います（ここではＲＥＩＴなどについては割愛します）。
そして一般的なのは断然後者の賃料収入で資産形成していこうというものになります。部屋があり、それを貸して、家賃を得る。
そのようなシンプルなものですが、なかなか貸すという行為も奥が深く、放っておいたら誰も借り手がいなかったりします。
いかに空室をなくし、長くいてもらうか。
問題なく入居していただき、家賃の滞納や不払いがない状態でいつまでも住んでもらう。
簡単なようで非常に難しくもあります。管理会社も多種多様で、得意不得意があります。選択の余地がなく、現在の管理会社にしているという大家さんもいらっしゃいますが、自分の資産は自分で守る必要がありますので、その辺はシビアにいってよいかと思います。
不動産投資物件といっても、そのタイプは多数あります。
１棟もの・区分・築年数・エリア・構造・入居者ターゲット（ファミリー・シングル）など簡単なカテゴリー分けだけでもいくつもあります。
どれを選択するかはその際のタイミングにもよりますし、投資ビジョンや目指すゴールから逆算して考えてみるのも大事でしょう。
何がいいかだけではなく、どのように組み合わせるかという点も疎かにはできません。
自分に合ったものをどう見つけるかということも考えていく必要があるでしょう。よく不動産は「縁」だと言いますが、ただ流されるのも考えものです。
一つではない不動産投資
不動産投資にはいろんなパターンがあって、それぞれ投資家の現在の状況（年収や自己資金額など）やビジョンによって、大きく異なってくるのです。
一般的にはどこからスタートしたらよいでしょうか、という問いに対しても、その人に応じたアドバイスをする以外にありません。
ローンを組むのに異常な恐怖を持っていたり、大金を扱うのが嫌な人であればワンルーム投資をオススメするかもしれません。
ゼロから大きな資産を次々に持っていきたいと話す人には、事情が許せばフルローンでのＲＣアパート購入から始めてもらうかもしれません。
土地を持っている方、自己資金を持っている方にはまた違う紹介の方法があります。
経済市況や金融機関の姿勢によっても変わってくるでしょう。
資産形成の難しいところは、そのような変化に対応しながら、その時にベストな方法を選択していくということなのです。
成功するためには、自分や家族のビジョンを磨いていくことも大事ですし、勉強や情報収集は欠かせません。不動産業者にもいろんなところがありますので、その選定も馬鹿にはできません。
常に変化する状況を見定めながら、絶好のタイミングとチャンスを失わないように準備していくことで、道は開けていくような気がします。
不動産投資で失敗しないために 「成功話の裏側には、悲劇も結構あります！」
不動産投資が、昔のように地主や一部の富裕層だけが行うものではなくなってきました。
金融機関もサラリーマンや公務員に融資を出してきています。
そんな時代の趨勢もあり、不動産投資に取り組む方が非常に増えています。
しかし、空室が多かったり、思わぬ費用がかかったりして、なかなか収支がプラスにならず、かえって失敗してしまったという方が多くいることも事実です。
ただ勧められたから始めた、儲かりそうだから参入してみたという方も少なくないのですが、失敗に傾いていると感じているのであれば、不動産投資について勉強しなおす必要があります。
といっても本に書かれている成功譚の内容がすぐに自分たちに当てはまるということでもありません。
現実の自分の状況に照らし合わせながら、何をすべきかを模索しなければならないのです。
建てれば満室・買えば儲かるという時期もあったようですが、現在はそういうわけにはまいりません。
不動産投資で成功している方も大勢いらっしゃいますが、中にはもう撤退したいという人もおり、悲喜こもごもあります。
一般に不動産投資は賃料収入というインカムゲインを得ていくものが主流です。
売買差益を見込むのではなく、長期間に渡って不動産を所有することが前提となってきますので、物件選びはもちろん大事ですが、その物件の維持管理も軽視できません。
不動産投資は物件を購入すればゴールではありません。長きにわたって物件と付き合い、そして工夫を重ね、手間をかけながら、進めていくものなのです。
以下に失敗例としていくつかあげてみます。
- 物件を購入したが空室が埋まらず、見込んでいた利益にならない
- 元の家賃では空室が埋まらないため家賃を大幅に下げたところ、利回りが低下した
- 建物や設備の維持・修繕費等が思った以上にかかる。
- 家賃滞納が多く、回収の見込みも強制退去も難しい。
- 近隣に迷惑をかける不良入居者が住んでいて、苦情が絶えない。
- 近くに飲食店があるためニオイのクレームなどに追われている。
- 管理会社が頼りにならず、何も改善されずにいる。
それぞれ対処方法はあります。
また購入の前に調査しておかなければならないこともあります。
お金も手間もかけずにうまくやっていくのは難しいのですが、なかには忍耐と工夫で資産を何倍にも増やしている人もいます。
発生してしまった事故やクレームは、しっかりと対応していかなければなりませんし、失敗を未然に防ぐことにも気を遣っていく必要があります。
いずれにしても失敗が一つもないという人はいないでしょう。しかし二度と同じ失敗をしないようにしていくことは可能なはずです。
融資について 「どこまで借りるか、借りられるか」
不動産を購入する際に、どこまで資金を借りるかという問題があります。
全額融資を受けるフルローンであれば、毎月の返済額が大きくなるため、どうしてもキャッシュのリターンが少なくなり、今後金融資産を作れないと、また次もフルローンで購入するしかないという事態にもなります。
またフルローンを出してくれるような物件というのは少ないため、なかなか不動産投資を始められないという場合もあります。
一般に中古物件ではフルローンはつかないため、高利回り物件を所有しようとしても自己資金が相当額ないと、動きにくく、ステップアップする前で踏みとどまっているケースもあります。
ある程度預金を増やし、自己資金として頭金を差し出すことができれば、返済額が軽減するため、手残りする現金も多くなり、次の手が打ちやすくなります。
銀行もその辺を見ますので、ローンがその分つきやすくなります。
やはり「現金」というのは強く、不況になって融資がつきにくくなるほど、キャッシュの価値が大きくなるので、その部分でも計画的に考えていく必要があるようです。
投資初心者の方で、いきなり数千万円の自己資金を持っているというケースはほとんどないのですが、種銭として数百万円くらいは用意しておきたいものです。
もちろん投資家の属性（年収などの個人データ）によっては融資金額に差が出てくるケースもあるので、一概には言えないのですが、できるだけ多くの自己資金を用意しておきたいものです。
今後、融資情報や金利などについても書いていこうと思います。
資産形成への大事な考え方
資産形成には様々な手段があります。
勤労による預貯金も立派な方法ですし、資産家との結婚などもそれに該当するはずです。
ただ、現実的に資産を増やそうと考える人は、預けているお金の利子を期待したり、「結婚」を資産獲得方法だと認識してはいないはずです。
一般的に資産を増やす方法としては、株式投資、投資信託、商品先物取引、外国為替証拠金取引投資（ＦＸ）などもありますが、かつての一時代のように誰もがうまくいくやり方ではないですし、むしろ闇雲に手を出して大やけどを負っている人も少なくありません。
ここでは不動産投資について説明していくのですが、なぜ不動産投資なのでしょうか。
私たちが不動産業者だから不動産投資を勧めているのでしょうか。
それは違います。むしろその逆で、たまたま不動産という魅力的な投資案件に出会い、そしてその価値を広めたく不動産業をしているといったところでしょうか。
収益不動産というのは玉石混交で、持ったら赤字間違いなしの悲惨な物件もあれば、宝石のような代物も中には存在します。うまく選別し、賢く取り組めばかなりの財産が築けます。
しかし下手をしてしまうと、財産を失ってしまい、借金だけが残るということもあります。
また不動産会社の言いなりになってしまって、自分で考えることを放棄すると、そのような悲しい結果になることが多いのです。
書店に行けば不動産投資の本がたくさん出ております。
数冊読んで勉強してみてください。
「私たちにおまかせください」とうたっている業者はいかがなものでしょうか。
個人的に信用できません。
自分のお金は他人まかせにしてはいけないのです。
自分なりの考えをしっかり持った上で、そういった業者やコンサルタントと話していかないと、すぐに説得され、流通で余ってしまった物件や悪い立地での新築物件をつかまされることになります。
もちろん誰も手をつかないような物件の中にも素晴らしいものがありますが、考えもなしに、また手間やお金をかけずにやろうとするのは大変危険な行為です。利回りが高いからと言って、手元に残るお金があるとは限りません。
持ち出しのケースも少なくないのです。信用して「おまかせ」した結果は、あまり良いものではないような気がします。まかせられる業者は、自分のお金を使うわけではありません。他人の金を使って、さらに自分たちへの手数料ももらいながら、「おすすめ」していくわけです。
前置きが長くなりましたが、まず資産形成の考え方の第一歩は、「自分で考える」ということにつきると思います。その上で大事なパートナーとして、不動産業者やコンサルタントと提携していけば良いでしょう。
それは不動産投資に限ったことではなく、証券会社や銀行の言いなりになって悲惨な立場に追いやられた人も少なくないのです。
もちろん担当者は顧客が豊かになるために提案している場合が多いでしょう。
しかし結果として最後には「投資は自己責任です」という冷たい言葉が返ってくることもあります。
投資は自己責任、これは当然のことです。であれば、売り込みや強く勧めるという行為はそれを逆手に取った卑劣なやり方ではないでしょうか。
あくまでも販売する側は強く勧めるということはすべきではなく、選択肢を用意し、それについて適格な説明をするくらいにとどめるべきでしょう。
資産形成に限らず大事なことは、まずは自分で考え、その考えに見合うしっかりした業者を選定し、そして投資案件を具体的に検討していくという流れでしょうか。
豆知識その2
表面利回り（グロス利回り）
投資した金額に対して儲けがどのぐらい出るかをおしはかる指標のひとつです。物件購入価格を分母とし、年間の賃料収入を分子として割り算をします。
例えば、年間賃料収入（100万円）÷物件購入価格（1000万円）＝10％ となります。この数字は、おおまかに投資適格性を判断するのに便利です。
ただし、賃貸マンションなどを運営するためには、管理費や固定資産税などの経費（支出）が必要となります。この表面利回りは、家賃収入から賃貸物件を運営するための経費が差し引かれておりませんので注意が必要です。
実質利回り（ネット利回り）
投資した金額に対して儲けがどのぐらい出るかを推し量る指標のひとつです。物件購入価格を分母とし、年間の賃料収入から管理費や固定資産税などの経費（支出）を引いた金額を分子として割り算をします。
例えば（賃料収入100万円－管理費・税金等20万円）÷物件価格（1000万円）＝8％となります。