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マイホーム計画中のあなたへ!
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家やアパートを建てることは『夢を建てること』だと思うんです。だから、JuDesignは、安全で安心な家やアパートが建てられることを願っています。

 

この記事は、一年前に書いた記事です。

 

この頃、新築の賃貸戸建のプロデュースをしている頃で、

 

施主様から別途工事について質問されたことを

 

記事にしてみました。

 

家やアパートを建築するときに、本体価格が強調されて、

 

後から出てくるのが、別途工事

 

思ったより色々な工事が必要で、びっくりされる方が多いからです。


 

今回は、スタンプコンクリートの紹介です。

 

スタンプコンクリートとは、

 

床面に流し込んだ生コンクリートがまだ完全に固まる前の

 

柔らかいうちに、天然石やレンガ・木材などの自然素材の模様の

 

ついた”型”を押し付けて 模様を転写し、

 

コンクリートの表面に適度な凹凸のある模様を施す工法です。

 

テーマパークなどの床に、使われているので、

 

写真などで見ると、「あぁ、これかっ」てなります。

 

 

最近では、この工法を用いることが多くなってきました。

 

実際に、家の外構に自然石などを使用するより、

 

値段も安くなりますし、

 

元がコンクリートですので、デッキブラシがあれば、

 

それで洗うだけですので、メンテナンスも楽です。

 

型や色を選べば、色々なバリエーションの柄になります。

 

この工法で、外壁にも活用出来たりします。

 

外構費用に多く予算をとれない場合、

 

グレーの無機質なコンクリートのままにするではなく、

 

スタンプコンクリートでアレンジしてみてはいかがでしょうか?

 

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今回は、お家のセキュリティについて書きます。

 

やはり、怖いのは泥棒ですね。

 

そこで、その泥棒の生態と対策を紹介したいと思います。

 

基本的に泥棒は、必ず下見に来るのだそうです。

 

その際の服装は主にスーツや作業着が多いようです。

 

まるで、訪問販売員や工事作業員になりすまして、

 

様々な事柄をチェックするようなんです。

 

そのとき、主にこの5つの事柄をチェックするようです。

 

1、犯行が周囲から見えないか

2、犯行後、逃げやすいか

3、セキュリティの甘い家か

4、どの時間帯に留守であることが多いか

5、窓の鍵は開けやすいタイプであるかどうか

 

4番目は、その家の人の生活パターンをチェックするのです。

 

「どの時間帯に留守であることが多いか」というのは

 

では、どうやって調べると思いますか?

 

 

答えは、堂々と「インターホンを押す」という方法なのです。

 

また、ポストから郵便物を盗み電話番号を入手、

 

勧誘のフリなどをして電話をかけるという手口も使われます。

 

いずれにしても、インターホンや電話が鳴ったら

 

居留守を使わずに応答するのが防犯対策になるのです。

 

こんなとき、モニターホンが必要になります。

 

市販でも、簡単に入手でき、比較的取り付けもしやすいのですが、

 

自分では、無理と言う方はこの機会に、設置を考えてみましょう。

 

更に、玄関や門柱にも、注意してください。

 

マーキングがされているかもしれません。

 

マーキングは、どんなものが書かれているのでしょうか・・・

 

 

 

 

 

 

 

マーキングは、数年前からテレビなどで話題になっています、

 

「マーキング」にも気をつけなければいけません。

 

例えば「この家は高齢者だけ」、

 

「この家は女性が一人で暮らしている」、

 

「昼間はいない」など、

 

さまざまなマークがあるといわれています。

 

玄関や表札の近くに謎のマークがあったら、ただちに消しましょう。

 

 

戸建ての場合、侵入される場所で、もっとも多いのは窓です。

 

あるデータによれば、侵入経路全体の62%を窓が占めています。

 

特に人間が簡単に入れる大きさの「掃き出し窓」が

 

狙われる可能性が高いのですが、

 

お風呂やトイレ、キッチンの窓が選ばれることもあります。

 

また、エアコンの室外機などを足場にして

 

2階の窓が狙われることもあります。

 

「2階の窓だから鍵をあけっぱなしでも大丈夫」ということは

 

ないのです。

 

窓の防犯対策

 

泥棒が窓から侵入する際は、

クレセント錠(窓についている普通の鍵)の近くを

 

ドライバーで割って解錠するのが一般的です。

 

また、音が出るのを嫌ってバーナーなどで

 

窓を焼き破る荒技を使う泥棒もいるといいます。

 

 

 

 

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今回は、前回の事故物件の見つけ方の続編です。
 
 
この方法以外で、事故物件を見つけることができるサイトの紹介です。
 
実際に自分の所有する物件が、事故物件になってしまうことは、家主様にとっては、死活問題になりかねないのですが、
借りたり買う人からすると、嫌な思いをする方もおられるのも事実です。

一方、事故物件に住みたいという方も最近は、多くなってきました。
こういった「事故物件でも気にしない」のに探せないといった機会ロスに繋がっている現状もあるのではないでしょうか。
そんな悪いことだけではないのかもしれません。
 
最初に紹介するのは、事故物件サイトとして、一番代表的なサイトです。
 
ただ、注意しないといけないのは、誰でも、投稿ができるという点です。
 
中には、嫌がらせや噂のレベルで投稿されるケースもあるようです。
 
なので、ここに掲載されているから、事故物件だと決めつけるのは、
 
どうかと思います。
 
 
この次に紹介するのは、
 
事故物件を、真摯に取引するためのサイトです。
 
このサイトの意義などは、ホームページに書かれていますので、
 
併せてご紹介します。

成仏不動産

それでも住んでくれる人を探します。

死亡、自殺、孤独死などが発生した不動産は一般的に事故物件と呼ばれています。
死というナイーブな問題が絡む為、情報を隠したいという心理が働いてしまいます。
「安くて良い物件だと思ったら事故物件だった」といった情報のミスマッチや、
「事故物件でも気にしない」のに探せないといった機会ロスに繋がっている現状を解決するために
「成仏不動産」は誕生しました。

事故物件を見つけやすくし、販売の機会を増やすことで不動産価値の向上と、
孤独死という社会問題の対策に繋げていきたいと考えています。

それでも住んでくれる人を私たちは探します。

(成仏不動産ホームページより)

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私も、長く不動産業をしていると、色々な経験をします。

 

前職が、大手の仲介業者でしたので、そこが管理している

 

物件の部屋で自殺されている方や、亡くなっている方の

 

第1発見者となることなど、結構、ありました。

 

そこで、今回は、事故物件について書きたいと思います。

 

 

不動産を買いたい、お部屋を借りたいとなると

 

不動産情報サイトで、探す方も多いと思います。

 

そこで、その建物やお部屋で、過去に何か事故のあった

 

部屋は嫌だなと思われている方が、その事故物件を見つける

 

方法があります。

 

それは、【LIFULL HOME'S/ ライフルホームズ】という、

 

不動産の専門のポータルサイトで、この事故物件を

 

検索することが出来るのです。

 

ライフルホームズは、豊富な不動産物件から、

 

住みたい場所や希望の条件など気になるキーワードで検索する

 

ことが出来ます。

 

では、どのキーワードを入力するのかというと

 

それは、「心理的瑕疵」です。

 

「しんりてきかし」と読みます。

 

瑕疵とは、キズや欠点のことを示します。

 

例えば・・・

 

過去に販売、賃貸募集している建物で「自殺や殺人」などがあった。

 

過去に販売、賃貸募集している建物で「事件や事故による死亡」などがあった。

 

過去に販売、賃貸募集している建物周辺で「事件・事故・火災」等があった。

 

などは、心理的瑕疵と言われています。

 

その他に、「環境的瑕疵」「物理的瑕疵」と言われるものは、

 

販売、賃貸募集している物件の周辺に「嫌悪施設」がある。

 

販売、賃貸募集している物件の周辺に「指定暴力団等の事務所」がある。

 

などでしょうか。

 

※嫌悪施設とは・・・一般的に嫌われている施設という意味で、

小学校・中学校等・清掃工場・葬儀場・火葬場・工場・遊戯施設・原子力発電所等・刑務所・産業廃棄物処理場・下水処理場・ガスタンク・風俗営業店など環境悪化や騒音・悪臭・大気汚染・土壌汚染などを誘発する施設などが考えられます。

 

最近は高齢化もあり、「孤立死」も増えてきています。

これは、「自然死」となりますが、たまに、発見が遅れて、腐敗臭が

充満してしまいひどい状態になることもあります。

そのケースが事故物件となることもあります。

この場合は、発見が早いか遅いかだけですので悲しいケースです。

 

不動産屋さんの情報に、備考欄がありますが、

ここに記載されていますので、注意して探してみてください。

 

このように、何か瑕疵がある場合は、不動産屋さんは(仲介業者)

 

告知することが義務となっています。

 

※心理的瑕疵物件を扱う売主・貸主は、相手方へ必ずその告知をしなければならない義務があり、そのことは宅地建物取引業法第47条に規定されています。告知をしない場合には、告知義務違反となります。

 

但し、一般的には事故があった物件に、誰かが住んでしまえば

 

告知の必要はなくなります。

 

そして、売却によりオーナーが変わった物件で、かつ管理会社も

 

変更になり、引き継ぎできちんと申し送りされていない物件は、

 

事故物件であることを当事者が皆、知らないというケースも。

 

更に、その事故が、何年も前のことで、時が過ぎ、風化することも。

 

もしかしたらあなたが、今住んでいる物件は、

 

過去に自殺や事故があったかもしれませんね。

 

悪いことばかりでは、ありません。

 

事故物件は、相場より安くなったり、

 

リノベーションしてオシャレに生まれ変わったり、

 

また、ホラーが好きな方からするとたまらない物件なんだそうです。

 

最近は、あえて、事故物件に住みたいという方もり、

 

人気物件になることもあるのです。

 

事故物件を、民泊に活用すると、スリラーハウスとかのネーミングで

 

予約が埋まることも。

 

面白い現象です。

 

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最近では、和室は要らないという方も多くなりました。

 

ライフスタイルの変化で、和室があっても、

 

何に使うかわからないというのが最も多い意見となるようです。

 

昔は、「お茶の間」などと呼ばれ、

 

今でいう、ダイニングやリビングとして、

 

テレビを前に、こたつが置かれ、家族が集る場所でした。

 

そして和室は、客間としてゲスト用の部屋として、また、仏間として

 

存在していました。

 

ただ、いつ来るかわからないゲスト用に、空けている部屋なんて、

 

今の住宅事情を考えて、無駄なスペースでしかないのです。

 

ですが、敢えて、

 

畳の良さを理解をして、うまく畳のスペースを活用できないでしょうか。

 

という提案です。

 

そもそも、畳は自然素材でクッション性もあり、

 

夏は涼しく、冬は暖かく、湿度調整もできる優れた素材です。

 

フローリングのように堅くなく、カーペットのようにチクチクしない。

 

赤ちゃんのおしめの交換やハイハイのさせやすさ、

 

床に座っての作業やごろ寝などのくつろぎ空間となります。

 

畳は、日本の気候風土にまさにマッチした“ 癒しの素材" なんです。

 

日本人として、日本の家に住むなら、

 

そんな理想的な素材を使わないというのは、もったいないのです。

 

では、どうすれば、活用できるのでしょうか。

 

和室を間取りに取り入れる場合、

 

「家族で普段使いにしやすい」こと

 

を重視しましょう

 

そのためには、独立した個室にするのではなく、

 

どこかとオープンにつなげるのがポイントです。

 

例えばLDにつなげて、子どものプレイルーム、

 

家族のワークルーム、奥さまのユーティリティに。

 

玄関ホールにつなげると、ディスプレイできるようなスペースにしたり、

 

ゲストの応接スペースにもできます。

 

出入り口に大きな引き戸を使うと、さまざまな空間につながったり

 

仕切られたりして、多目的に使用できます。


和紙を使った建具( ふすまや障子 )は自然素材なので、

 

ナチュラルなインテリアにもなじみやすいはずです。

 

和室の周りや中心に掘り込みを入れておくことで、

 

小上がりになったり、壁に天板を造り付けして、机にしたりや

 

中心にこたつを置いて、掘り込みに足が入るようになれば、

 

座りやすくなり、足が疲れないようになります。

 

こういった工夫をしていくことで、畳の良さをより活用できるのでは

 

ないでしょうか。

 

 

 

最近は、畳も和紙で作られたような、

 

日焼け防止や防菌、防臭の物もあります。

 

 

 

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リフォーム業界は、小規模な事業のリフォーム業者には

 

免許が不要ですので、

 

実は、誰でも参入が可能な業界なんです。

 

そして、リフォームは、明確な定価というものがありません。

 

提供されるものが『工事』という形のないものなので、

 

相場よりも高く費用をとる業者も少なくありません。

 

それを防ぐために、複数のリフォーム会社から

 

見積もりを出してもらいましょう。

 

但し、職人の力量で、日当(人件費)が違います。

 

少し高くても腕の立つ職人さんを多く抱えてる会社は、

 

後々の施工トラブルも少ないのも事実です。

 

そして、リフォーム会社によっても得意とする工事が違います。

 

水廻りの工事や壁紙など、一部の施工に特化している会社、

 

デザイン性を売りにしている会社など、

 

それぞれの特色に合わせて依頼することも需要となります。

 

そこで、複数の会社から見積もりをもらう際は、

 

希望の条件や内容の基準を設けることが重要です。

 

そうすることで、比較しやすくなります。

 

業者の中には、まだまだ、“工事一式”のどんぶり勘定で

 

見積もりを出すところが多く、

 

そういう見積もりではなく、詳細を明記してほしいと

 

事前に伝えておくことも、

 

後々の行き違いを防ぐことが出来ます。

 

さらに、工事の後のアフターがしっかりしているかも

 

判断材料にしてくださいね。

 

最後に、お客様の方で、過剰な値引きをされる方がおられますが、

 

それは、間違いです。

 

リフォーム会社の利益まで削ってしまうと、

 

手抜き工事につながりかねません。

 

例えば、クロスですが、

 

ホルムアルデヒドという有害物質を含む

 

基準値ギリギリの接着剤を使用されることも。

 

最悪の場合、シックハウス症候群の原因になることもあります。

 

また、職人にもランクがありますので、

 

未熟な職人がクロスを貼ることもあります。

 

そうなるとあとで隙間が出来たり、はがれたりと

 

施工トラブルになります。

 

業者さんに気持ちよく施工してもらうことで、

 

後々の憂いが少なくなるのです。

 

 

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家づくりで、間取りを考える時に、


頭を悩ませる収納についてです。

 

収納の大きさや位置をどうするか、

 

どこに何を収納するのか

 

色々と悩んで決められない。

 

結局、間取りのスペースに、はめ込んで

 

となります。

 

そんなとき、行き止まりのウォークインクローゼットではなく、

 

ウォークスルークローゼットも考えてみてはいかがでしょうか?

 

場所的には、玄関とリビングをつなぐ空間に作ると、

 

パントリーになり、

 

買い物して帰った時に、その空間に、食材なんかも整理出来ます。

 

リビングとランドリー室との間に設置すると、洗濯した後の衣類を

 

そのまま整理することもでき、その空間をDENとして

 

ユーティリティスペースとすれば家事をする空間にもなります。

 

おすすめは、夫婦の寝室と子供部屋の間に、

 

ウォークスルークローゼットを設けることで、

 

家族の服を整理する共有スペースが生まれます。

 

向こうに抜けられるウォーク〈スルー〉クローゼットは

 

〈回遊型〉の家づくりにも大活躍するアイディアです。

 

ウォークインークローゼットのような、

 

行き止まりがないことで、

 

生活にストレスがなくなり、

 

人はもちろん空気の通りもよくなり快適になります。

 

また、スルータイプは常に目に触れるおかげで

 

『とりあえずしまっておこう』が減り、

 

モノが増えづらいのもうれしいポイントではないでしょうか。

 

そうすることで、家族みんなが、片づけ上手になれます。

 

但し、毎日の動きやコミュニケーションを左右するので、

 

寝室と子ども部屋、寝室と書斎など、

 

どの部屋と部屋を結ぶかはとても重要となります。

 

ウォークスルークローゼットは、

 

劇的に、

 

家族の動線が変わるのです。

 

 

 

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家づくりを始める時に、まず間取りをどうしようかとなります。

そんなときは、どんな家に住みたいかをイメージして、プランを考えることから始めます。

実際に間取りを作成してもらうのに、イメージを作成者が理解しやすくなるのです。

今回は、手順を説明します。

手順① 希望を共有する

 家族の希望を、箇条書きにメモしていきます。
 家族ぞれぞれの希望があるはずです。
 それを整理する必要があり、家族の希望を共有することが出来るのです。
 重要なのは、それを希望する理由や目的も書き添えることです。
 この理由や目的により間取りに大きく影響することもあるからです。

手順② イメージを具体的に

 言葉だけでは、人によって連想するイメージが違ってきます。
 写真があればイメージを共有しやすくなります。
 方法としては、スクラップブックに、カタログや雑誌、ネットなどからの
 写真を貼りつけておくと、視覚的に分かりやすくなります。

手順③ 動線を考える

 手順①と手順②を、間取りの制作者に伝えると、間取りが作成されます。
 手順③としては、実際に、生活動線をイメージします。
 平面図だけでは、分かりにくいので、実際に間取りに、生活動線をイメージして
 書き込んでいきます。
 
 できれば、その次に来客された方の動線も考えておくと、実際に生活した時の
 イメージが出来やすくなります。 

手順④ 見え方を考える

 次に、見え方を考えていきましょう。
 例えば、キッチンにいる時のリビングや居室の見え方や、来訪された方が玄関ドアから
 家の中の見え方、外から、室内の見え方、その逆で室内から外の見え方など
 いろいろな場所からの目線(見え方と見られ方)をイメージしてみましょう。
 目線を間取りに書き込むとイメージしやすくなります。

手順⑤ 明るさ

 動線や目線を書き込むのと同じように、間取りに光の入り方などを書き込んでいきま

 す。 そうすることで、同じように、イメージしやすくなるのです。

数年前になりますが、

 

マンションの1階の店舗が決まらず

 

長期(数年)テナントが決まらない

 

空き店舗があり、

 

この店舗を、

 

ワンルームの住居に

 

コンバージョンを出来ないかと

 

相談を受けました。

 

コンバージョンとは、

 

元の用途から違う用途へ

 

変更することです。

 

広さは、6坪ほどの

 

小さな空き店舗でした。

 

中は、スケルトンでした。

 

駅からも徒歩15分で、

 

近くに大学もありませんので、

 

マーケティングは、とても重要です。

 

きれいにリノベーションしたからと

 

いってすぐに決まる場所では

 

ありません。

 

非常にプレッシャーのかかった

 

プロデュースとなりました。

 

 

一階の空き店舗

 

 

中は、スケルトン状態でした。

 

玄関ドアだけが残っている状態でした。

 

元々、店舗ですから、

 

住居にするには、

 

水廻りやベランダも

 

必要になります。

 

6坪(約20平米弱)の広さですので、

 

単身用のワンルームの

 

計画でスタートしました。

 

それで、完成したのがこちらです。

 

↓ ↓ ↓ ↓ ↓

 

一階にベランダ(テラス)を

 

作りました。

 

セキュリティーと

 

通風、採光を考えて、

 

格子を入れてみました。

 

目隠しになりますし、

 

外からお部屋への侵入を

 

出来なくしました。

 

一階ですが、敢えて、

 

女性をターゲットに

 

したかったのです。

 

なので、セキュリティーは、

 

絶対条件だったこともあり、

 

且つ、意匠性も考慮しました。

 

中の壁は、敢えて、

 

クロスにせず、

 

ペンキ塗装にしました。

 

壁の絵は、

 

女性のデザイナーさんが、

 

フリーペイントしてくれました。

 

「なんか気が乗ったので、やっちゃいました。」

 

と、笑顔でサプライズを

 

用意してくれました。

 

キッチンも小さめでスタイリッシュに

お風呂の前の廊下に

洗面台とトイレを設置しました。

ちゃんとお風呂もあります。

 

早速、内装が出来ましたので、

 

近くの不動産屋さんに、部屋を見てもらうために、連絡しました。

 

すると、その不動産屋の若い男性の営業さんが、

 

室内の写真を撮りに、すぐに来てくれました。

 

室内写真を撮り終えたその営業さんが、

 

私のところに来て、

 

「すごく気に入ったので、僕が借りたいです。いいですか?」

 

と言われたので、家主様にその旨、お伝えしました。

 

家主様は、「女性が良かったけど、気に入ってくれたならいいよ。」

 

となり、公に募集されることなく、決まってしまいました。

 

 

こちらが、マーケティングを行い、

 

いくらターゲティングしても、

 

そうならないことがあるというケースとなりました、

 

因みに、店舗の時の募集家賃は

 

5万円でした。

 

お部屋として、決まったお家賃は、

 

6万円でした。

 

借りたのは、若いといえど、

 

流石、プロの不動産屋さんです。

 

しっかりお家賃の交渉も

 

されました。

 

でも、すぐに決まってよかった

 

というのが本音でした。

 

 

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