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マイホーム計画中のあなたへ!
あなたの夢のマイホームの実現の向けて(アパート経営のノウハウも)

マイホームを計画中の方やアパートを計画中の方、すでに家を建てた方やがんばっている大家さんに知ってほしいことを書いています。
家やアパートを建てることは『夢を建てること』だと思うんです。だから、JuDesignは、安全で安心な家やアパートが建てられることを願っています。
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マイホームを売却した場合に、

 

あなたが受けられるかもしれない特例を紹介します。

 

不動産などを売却して譲渡所得(値上がり益)が出たときには、

 

所得税と住民税がかかります。

 

ただし、一定の要件を満たす場合は、

 

居住用財産の3,000万円控除」や

 

居住用財産の買い換え特例

 

が適用されます。

居住用財産の3,000万円控除

一定の要件を満たす居住用の家屋や

その敷地を売った場合は、

譲渡所得から3,000万円を差し引くことができます。

 

なので、譲渡所得が3,000万円以下なら無税となります。

 

そして、それを超える部分についてのみ課税されます。 

 

さらにこの特例が適用され、所有期間が10年を超えている場合は、

 

「居住用財産の軽減税率の特例」を受けることができます。

 

これは控除額を超える部分についてですが、

 

通常よりも低い税率で課税されます。

居住用財産の買い換え特例

住まいを買い換える場合は、

 

「居住用財産の買い換え特例」を受けることができます。

 

これは「売却価格」から

 

「買い換えによって取得した住宅の価格」に対応する部分について、

 

課税が繰り延べられるというものです。

 

なので、買い換え物件の価格が売却価格を上回っていれば

 

その時点では課税されません。

 

 この特例は課税が繰り延べられただけで、

 

課税が免除されたわけではないという事は理解しておきましょう

 

将来この特例を受けないで売却した場合は、

 

それまで繰り延べられていた税金がかかってきてしまいます。

値下がりしているときの特例

マイホームが値下がりし、

 

売却に伴って損失が生じた場合は

 

譲渡損失の繰越控除」が受けられます。

 

これは損失分を所得から差し引くことができます。

 

差し引いても損失が残っている場合は、

 

翌年に繰り越して控除できます。

 

繰り越して控除できる期間は、

 

初年を含めて最長4年間となっています。

 

 この繰越控除制度には、

 

買い換えに伴って売却した「買い換え型」と、

 

買い換えずに売却のみを行った場合の「単純売却型」の

 

2タイプがあります。

 

譲渡損失額の計算方法や適用要件が異なるので注意してください。

 

詳しくは、国税庁のホームページで確認してください。

 

国税庁の買い替え特例ページ

 

 

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今回は、

 

家の外より、家の中の方が、子供にとっては、

 

危険が潜んでいるというお話です。

 

これから、家を建てる人も、

建てた人も、この現実を知っておくことが、

 

子供の命を救うかもしれません。

 

 

そこで、14歳未満の子供の事故について書きます。

 

平成29年に出された消費者庁の統計では、

 

平成28年の1年間の不慮の事故で、

289人のお子さんが亡くなっています。

 

原因の内訳は、

 

交通事故が、91人 (自動車や自転車の事故)

 

窒息が、94人 (就寝時の窒息・食品・玩具等の誤えん)

 

溺水が、68人 (お風呂などの溺水)

 

転倒・転落が、17人 (建物等の転落)

 

火事・やけどが、11人 (ライターの火遊びによる火災)

 

その他が、8人 (有害物質・原因不明)

 

となっています。

 

交通事故の91人に対して、

家の中での事故と

思われる人数は、

その他を除いても、

190人となります。

 

事故死の内、

0才の割合が24.7%と、

 

約4分の一となっています。

 

0才から6才までが、

 

全体の64%を占めます。

 

こんな、不幸な事故を防ぐために、

 

例えば

 

ベビーゲートを取り付けしやすい

キッチンにするよう、

 

間取りを工夫したり、

 

階段に踊り場を設けたりするなど、

 

住宅の建て方、間取りの考え方や工夫で

 

こうした危険を減らすことができます。

 

子育て中のファミリーはぜひ対策を

考えてみてください。

 

 

 

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家を建てる!家を買う!となったら

まずは、金融機関の窓口で返済計画をシミュレーションしてもらうなどして、

ライフプランに合った住宅ローンを選ぶことが大切ですよね。

そこで、住宅ローンを扱っている銀行の種類について書きたいと思います。

住宅ローンを組む際の銀行の特徴を簡単に説明します。

 

都市銀行(メガバンク)

比較的、金利が低いのが特徴です

 

住宅ローンを借りるのであれば、真っ先に都市銀行が思い浮かぶ人も少なくないのではないでしょうか。

メガバンクと言われる、『三菱UFJ銀行』『みずほ銀行』『三井住友銀行』は、

全国に支店もあるため、誰もが知っていて、なじみのある銀行です。

 

当然、資金力、信頼度も高く、金利が低くなっていることもあり、

住宅ローンを利用するなら、

まずは都市銀行の事前審査に申し込みをすることが多くなるのではないでしょうか。

 

地方銀行

地方銀行は皆さんの住んでいる地域に根付いた営業をしている金融機関です。

都市銀行と違い全国に支店を持つことは少なく、基本的には支店の営業範囲の中で

中小企業や個人融資を扱っています。

 

基本は都市銀行と同じですが、審査基準が異なることから、

都市銀行と地方銀行で住宅ローン審査を出すことも多いようです。

こちらも金利は比較的、低く設定されています。

 

ネット銀行

実際の店舗ではなく、インターネットを中心に営業展開しているのがネット銀行です。

住宅ローン金利は都市銀行よりも低くなっています。

保証料を無料とする代わりに、事務手数料が高めに設定されていることが多くみられます。

実店舗ではなく、手続きはネットや郵送ですることになります。

 

あなたが、どの銀行でローンを組むのかによっても、審査基準や方法、金利に差が出ることを知ったうえで、どの金融機関で借入をするのか、検討しましょう。

 

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住宅ローンには、

過去のブログでも書きましたが、

変動金利、固定金利、固定期間選択型の3つのタイプの金利設定があります。

金利が一定の固定金利と違い、変動金利は金利が変動します。

今回は、改めて変動金利の仕組みを書きたいと思います。

そもそも、住宅ローンの変動金利とは何でしょうか?

 

固定金利は、借入期間中の金利がずっと固定される商品です。

金利の上昇が想定されるような場合には、

変動金利型等より当初の適用金利は高くなりますが、借入期間中に金利が変動したとしても、住宅ローンの返済額は借入当初の予定から変わりません。

 

「変動金利型」は半年ごとに金利が見直されます。

 

金利の動向により5年ごとに返済額が見直されます。

 

金利が急上昇すると、たちまち返済に困る方が多くなるため、

従来の返済額の1.25倍という返済の上限が

あらかじめ定められています。

「固定期間選択型」は3年間、5年間など一定期間は、

金利が固定され、期間終了時点で、再度、金利を見直します。

 

その際には、金利の種類も再度選択できるケースが多くみられます。

 

一般的に、固定金利型(全期間)に比べて当初の適用金利は低めになっています。

 

 

 

では、変動金利のメリットとリスクは、どうでしょうか?

 

変動金利のメリットは、

固定金利と比べ金利が低く設定されるケースが多くなります。

通常、住宅ローンの変動金利は、

金融機関の短期(1年未満)の最優遇貸出金利「短期プライムレート」に連動します。

近年の景気低迷の続く中、短期プライムレートは低水準となっており、これに連動する変動金利も当然、低くなっています。

 

変動金利のリスクは、金利は景気動向などで変動し、金利が上昇する可能性があります。

固定金利や固定期間選択型(の固定期間)の場合、一定期間は金利が固定化されますので、市場の金利が上昇してもローンの金利は変動しません。

一方、変動金利の場合は、金利が大きく上昇する可能性があります。

 

数年後金利が大きく上昇したとしても支払額の上限は、1.25倍までになっていますので、場合によっては未払い利息が発生するケースもあります。

 

では、どのようなタイミングで変動金利を選択すればいいのでしょうか。

 

それは、金利下落局面に選択すると断然有利となるのです。

 

変動金利は、金利の下落局面では、支払額が減少するため有利です。

一方、金利の大幅な上昇局面では、支払額が増えていきます。

この10年間のように低金利が続いている間は、変動金利は結果的に有利だったと言えるのではないでしょうか。

 

多くの金融機関では、店頭金利に対して、一定の金利優遇幅を設けています。

固定金利・変動金利・固定選択型の中から、リスク許容度を踏まえながら、どのタイプにするか検討しましょう。

固定金利と変動金利の組み合わせができるケースもありますので、いろいろとシミュレーションしてみてましょう。

 

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今回は、耐震等級について書きたいと思います。

耐震等級という言葉を聞いたことがあると思います。

 

そもそも、耐震等級とは、建物の強度を表す1つの指標です。

 

品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)に沿った住宅性能表示で、等級1から3までの3つの段階に分かれています。

 

まずは地震で倒れやすい家について考えてみましょう。

 

ここ数十年で、数度にわたり大規模な地震が日本を襲いました。

 

私の住む神戸でも、阪神大震災があり、大きな

地震の怖さを思い知りました。

 

地震で住宅が倒壊した原因とされるのは、少ない耐久壁と土台からの柱抜けが原因だったという調査結果が出されています。

 

その柱抜けを引き起こす要因となったのは、

 

柱や梁・筋交いなどで構成される耐久壁が異常に少ないこと、そして配置のバランスが悪いことでした。


また縦揺れの地震が起こった時には、土台からは柱が抜けて簡単に倒壊したとも考えられています。


そうした地震で崩れた家の構造などを参考にし、

建築基準法は、その都度、改定され続けています。

 

特に壁量のバランスと壁を補強することに関しては、

 

一部義務化されています。

 

では、その耐震等級の等級1とは、どんなものでしょうか。

 

耐震等級1は、

 

・数百年に一度程度の地震(震度6強から7程度)に対しても倒壊や崩壊しない


・数十年に一度発生する地震(震度5程度)は住宅が損傷しない程度

 

とされています。

 

等級2は、

 

・等級1で想定される1.25倍の地震が起きても耐えられる程度


※主に学校や病院などの耐震性能が等級2です。

等級3は、

・等級1で想定される1.5倍の地震が起きても耐えられる


※主に消防署や警察署など防災の拠点となっている建物は等級3です。

 

但し、等級ぎりぎりに計算して建てられた建物は、

震度6~7程度の地震に対して損傷を受ける可能性がありますのでご注意ください。

 

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家を建てる時に設計段階で、

住んだ後の生活をイメージしておき、

それを反映することが重要です。

そこで、忘れがちなスペースを

書きたいと思います。

 

一つ目は、

 

自転車置き場

 

自転車は、日常生活での買い物や通勤、通学に

 

便利な乗り物です。

 

お子さんがいれば尚更、数が増えてしまいます。

 

外に置く場合は、風雨にさらされ過ぎると、

 

傷みやすくなりますし、盗難に遭うことも。

 

乱雑に自転車を置いていると、

 

美観も損ねてしまいます。

 

なので、自転車置き場は、場所も取りますし、

 

奥に入れすぎても不便になります。

 

皆さんが、非常に、頭を悩ませている問題です。

 

二つ目は、ゴミの置き場所

 

計画的に設計しておかないと、

 

収集日までゴミがキッチンの隅などに

 

置きっぱなしになり、

 

臭いに苦しむことに。

 

地域によってはゴミの分別が細かいところもあるので、

 

そうした情報を早めに収集し、

 

計画的に設置するようにしてくださいね。

 

 

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『DEN』とか『S』の文字を

 

間取りで見かけることがあります。

 

このDEN」とは、英語で

 

巣、穴、ねぐら、ほら穴、隠れ家、男の部屋

 

という意味になります。

 

 

本来の英語だと、

あまりいいイメージのない言葉ですが、

 

間取りに書いてあると、

かっこよく感じるのは不思議です。

 

マンションなどの間取りで、

 

納戸がN、サービスルームがS、

フリールームがFと

 

表記されることが多かったのですが、

 

このような表記が、

 

最近では『DEN』として書かれていることが

 

多くなってきているのです。

 

そもそも、納戸とは、

 

建築基準法上の採光換気の基準を

 

満たしていない部屋で、

 

居室とは認められない部屋です。

 

建前は居住スペースではなく、

 

収納などに使うスペースとされていますが、

 

実際はお部屋として使う人が

多いのではないでしょうか。

 

では、実際にDENのような空間を、

 

どのように使えばいいのでしょうか?

 

例えば、

 

リビングにDENが空間として続いている場合は、

 

家事スペースに利用したり、

 

お子さまのいる方は、

子供の勉強スペースや遊びの空間に。

 

最近は、パソコンやプリンターを置いて、

副業の作業スペースにと、

 

様々なライフスタイルに合わせて活用出来ます。

 

これから、家を建てる方で、

 

このDENというスペースや部屋を

間取りに加えたい方は、

 

ある程度、便利に活用が出来るように

 

あらかじめ、インターネットや電話の回線、

コンセントの位置や数、

 

エアコン等の空調の影響、

窓の設置の有無などを考慮しましょう。

 

 

 

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安い土地がみつかったのですが、

 

すごく狭かったり、

 

土地の形が悪かったり、

 

隣の家に囲まれていたり、

 

北向きの土地だったり

 

した場合に、

 

日当たりを心配して、

 

躊躇してしまうかもしれません。

 

でも、

 

どんなに狭小地でも、間取りや窓を工夫すれば、

 

プライバシーを確保しつつ、

 

家の中に、採光をとる方法は、あります。

 

例えば、

 

窓を大きくしたり、窓の数を増やしたり

 

天窓をつけたり、2階を吹き抜けにしたり

 

自然採光装置の

 

光ダクトを付けたりする方法もあります。

 

土地探しから

 

信頼できる専門家に相談してくださいね。

 

光ダクトというのは

内側が鏡状になった筒で光を反射させる設備です。

2階の窓や天窓で採光して、別の暗い部屋へ

鏡の反射を利用して自然光を導く方法です。

吹き抜けを作るよりも効率よく光を届けられますので、

吹き抜けを小さくし、生活空間の減少を最小限になります。

 

 

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今回は、金利のお話です。

建築費をなんとか安くしたいと、

建築工事費や土地の購入代金を

安くしたいと考えると同時に、

 

住宅ローンを借りるとなると、

家計に重くのしかかるのは、

金利ではないでしょうか。

金利の差が、

僅か 0.3% で

これだけ変わります。

 

 

 

0.1%でも、約62万円、

0.2%でも約120万円程度、違ってきます。

 

ということは、キッチンのグレードを下げるよりも、

金利を下げた方が節約になるのです。


 

では、シュミレーションをしてみましょう!

 

例えば、

 

借入金3000万円を

35年固定金利で

支払った場合の総支払額で比較してみます。

 

金利1.60%の場合 と  金利1.30%の場合は、

 

金利 1.60%

借入金3000万円・35年間固定金利で

支払った場合(ボーナス時支払い0円)

毎月返済額9万3331円

支払総額3919万9268円  

 

金利 1.30%

 

借入金3000万円・35年間固定金利で

支払った場合(ボーナス時支払い0円)

毎月返済額8万8944円

支払総額3735万6564円

 

差額は184万2704円となります。

 

借入先は何となく決めていては

損をしてしまいます。

家づくりを検討しはじめた時点で

どこで借りられるのか、

借入先候補を洗い出すようにしておきましょう。

 

 

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今回は、土地について書きたいと思います。

 

あなたが、

希望の場所に安い土地を

見つけたとします。

 

しかし、よくその土地を調査しないっで、

 

すぐにその土地を購入してしまうと、

 

後々、思わぬ出費が待っているかもしれません。

 

 

 

例えば・・・

 

地盤が軟弱だったり、

 

擁壁(土留め)が必要など、改良に余計な費用がかかる土地だったり、


その他、

 

借地権付きの土地や、

 

地主が親子などの共有名義で持っている土地、

 

傾斜地にある土地、

 

私道に上下水道管やガス管を

設置しなければならない土地

 

などなど

 

こういった土地は、比較的安くなっています。

 

安い土地には、それなりの理由があるのです。

 

 

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