こんにちは。
私が物件契約したお店は、
元々はステーキ屋さんでした。
洋食レストランを開く私にとって
雰囲気がよくて、温かみのある
とても素敵な店舗でした。
でも、ただ、それだけでした。
そのお店は、幹線道路沿いで
車の通りが多く、人通りは
思った以上にありませんでした。
「東京なのに」
山口出身の私はびっくりしました。
それぐらい、人が通りませんでした。
そして、近くにあった交差点の対角線上からは
木が邪魔で、お店の存在に気付いてくれる人が
ほとんどいませんでした。
閉店する際に、知ったのですが
幹線道路沿いは、地価が安いのだそうです。
居抜きで、売り出した時に
２年しか使ってない、きれいで新しい機材と
お金をかけた内装の価値は
１０分の１以下になっていました。
今日は、居抜き物件の見極め方についてです。
前回少し話しましたが
居抜き物件には、造作費用というものがかかります。
あなたが借りるときに、
前の人が残していくものを
造作物といいます。
そして、この造作物には
造作費用というものがかかる場合があります。
前のオーナーさんが、
まだお店を契約している場合です。
そこにある機材や、お店に設置してあるもの
カウンターや椅子、テーブル、お皿など
大きいものから小さい物まで
買い取ることになります。
ちなみに、前のオーナーさんがもう出て行ってしまった
居抜きの物件は、造作費用はかかりません。
そして、この造作費用というのは、
新しいから高い、古いから安い
と言うものではありません。
場所が良ければ、高値をつけられる
逆に、場所が悪ければ、買いたたかれるのです。
お店を借りるときに退去時はスケルトン戻しの契約が多いため
次の借り手を早く探したいので
借り手の多いところは高いけど
次が見つからなそうなところは安いんですね。
売れそうにない物件は、
タダでほとんど置いていってくれる
オーナーさんもいるくらいです。
私は、よく確認もせず
すぐにその物件に飛びついてしまったため
値下げ交渉もせずいい値で支払い
ひどい目に合いました。
前のオーナーさんは、もう飲食はしないからと
ほぼ全て置いていってくれる約束でした。
そして、物件引き渡しの日
置いていってくれるはずだった造作物の半分も
残っていませんでした。
それでも、契約書にはサインしているので
支払いは発生します。
不動産屋さんに言っても、「諦めてください」
と言われ、
ネットで頼んだ仲介業者の人は「聞いておきますね」と言い
音信不通になりました。
後から聞いたところ、
業界では
あまり評判の良くない不動産屋さんと
仲介業者でした。
何度も言うようですが、
何回も不動産屋さんに足を運んでください。
そして、色々な物件を見るようにしてください。
造作物の価値も
不動産屋さんも、大家さんも
お店の場所も、前のオーナーさんの人柄も
全部しっかり見極められるようにしてください。
物件は、何件も見に行くようにしてください。
不動産の人は必ず、早く契約しないと
すぐ決まってしまいますよ
と言います。
ですが、惑わされず、きちんと何回も見に行ってください。
何回か見に行くと、だんだんわかるようになってきます。
私のように、不動産に言いようにされていては
ただのカモになってしまいます。
不動産屋さんは狸です。
化かされないように気を付けましょう。
今日は、居抜き物件の見極め方についてでした。
下のことをノートに書いてください。
きちんと造作物として譲り受けるものを
リストにしてもらう
値下げ交渉を必ずする
では、また。