アパート融資の借り換えキャッシュフロー

「法人化に伴い借換をし1.2から0.69になりました。しかし、まったくもってキャッシュフローが変わりません。
税理士さんとの話では年間30万程度軽減する計算でしたが、実際は月9000円程度です。
最初の銀行さんの返済計画書は見たのですが、よくわかりません。どういうことなのでしょう？」

回答は以下の通りです。

（質問回答ともに趣旨がはっきりするよう端折っています）

「ご質問は、金利が下がったのにキャッシュフローが変わらない、ということですが、今回の場合借り換えに伴う前後の支払い総額が変わらない、という意味ではないですか。

キャッシュフローと言うと諸経費等も勘案した資金の流れとなりますので、その意味では記載の情報では分かりづらいですね。

支払面からであれば、金利が下がったのに支払いが変わらないということであれば、返済年数が短くなったのではないかということが考えられます。

さらには、以前の支払い方法が元利均等払いだったものが今回は元金均等払いになった、ということも考えられます。

最後にキャッシュフロー面で敢えて言えば、借り換えに伴う諸費用（登記費用等）を税理士さんが毎月費用計上して落している、とも考えられます。　　

費用計上や支払い方法の説明は長くなりますので、違いは税理士さんまたは金融機関でお聞きになると良いでしょう」
 

賃貸人付き区分マンションを売りたい

以下のようなご質問です。

「区分マンション1部屋を夫婦で所有。20年間同じご夫婦に貸し更新しています。しかし、長年賃貸していると、居住権が発生して、居座る事が出来ると知人から聞いてますが、本当でしょうか？賃貸人はきちんと支払いがあり、2年ごとの契約更新をしながら、よい関係が築けています。私共も年なので、次回契約更新をしないで、売却を考えていますが、通常どうり3か月前に告知すれば良いでしょうか？良い方法をお教え下さるようお願いします」

回答は以下の通りです。

期間は関係なく不動産を賃貸すると、確かに、借家人の生活の基盤を確保するという「居住権」なるものが発生します。これは上述したように借家人保護を目的（一応借主は弱者になります）としたものであり、「居座る」という発想では貸主借主の主張が広まるばかりだと思われます。

その意味では、契約書に3か月という期間が謳ってあったとしても、できるだけ早めに契約解除の通知を丁寧に出す、又はお話をすることが望ましいでしょう。家主都合の契約解除は、民法でも合理的事由が求められています。過去民法改正で家主の権利も少しは認められるようになりましたが、まだまだ借主は弱者という意味で、簡単に「契約はこうですから出て行ってください」「ハイ解りました」とはなりにくい状勢です。

しかし、これも借主さんの個性や借主貸主さんの間柄にもよりますので一概には言えるものでもありません。できるだけ丁寧な対応が必要であることは間違いありません。また、最悪賃貸人さんがどうしてもタイミングが悪く引越しができないというときには収益物件としての売却の可能性もあります。その場合は不動産業者に適切なアドバイスを求めると良いでしょう。

頑張ってください。

一棟収益マンションに強い不動産業者は？

今回もweb上からのご質問です。

要約すると下記のようなことです。

「不動産の会社を何社か訪問しました。しかし、殆どが区分マンションの売買を行う業者でした。私は一棟もののアパートマンション探しています。そんな業者を探すコツはありますか？」

というご質問でした。お答えとしては、

「そうでしたか、因みに、私はWEB上で「イットウモン」といいますが、そのご近所では区分マンションもそうですが一棟マンションを専門に紹介する業者は結構多いと思いますが、、、

只、業界の浮き沈みが激しく、又、仰るような専門家の有無、そして業者の選別等もあり中々マッチングするのも難しいのかもしれませんね。しかし、先ずは、WEB上で物件検索すること、ここからだと思います。キーワードとしては「一棟マンション」「収益マンション」「一棟レジデンス」「投資マンション」プラス地域で検索が常套手段ですね。ここから扱っている業者をピックアップすることが第一歩です。

又、やはりWEB上からですが、「健美家」という収益専門サイトやホームズの「投資コーナー」で物件情報を掲載している業者をピックアップする。集まった業者を丁寧に調査すれば、専門店らしきところも現れると思います。」

私もあまり特定の業者の名前は、後々の責任ということもあり、出したくないのですが、私と同じく結構永くからやっている業者が一社あります。営業方法は好みではないのですが「通販大家さん」という会社です。こちらの会社で勉強させてもらうという姿勢ならお付合いの価値はあるのかなぁとの想いです。

長々となりましたが、収益物件の得手不得手は業者が出されている物件情報の丁寧さに現れるものです。物件情報を丁寧に見ることが基本です。頑張って下さい。」

というお答えです。

意外にベーシックなご質問でしたが、不動産投資に参入する世代交代的なところもあるのでしょうか。