「利回りでほんとに稼げるのか？」根源的なご質問でどうお答えしていいか少し迷いました。
以下のようにお答えしました。
「まずは簡単にお答えしますと。
表面利回り（グロス利回り）で計算します。
例えば、利回り10％の一棟マンションがあるとして、
10％×10年で100％ですから10年で元本である購入価格を回収することが出来ます。しかし、この数字のトリックはこの10年で回収したこと+購入価格で売却できた、
ことを前提としています。
元本回収だけでは儲けがありませんから、
10年経過以降が本来の儲けということになります。
不動産投資のメリット兼ディメリットはロングスパンといういことを意識して頂きたい、
ということ。
また、経費を差し引いて計算した利回り（ネット利回り）は、当社の経験則からすると経費率23.5％を引いて計算した数字です。例えば10％のグロス利回りでしたら10×（１－0.235）で7.65％のネット利回りということになります。
この時は13年で元本回収ということになります。
参考になりましたら幸いです」
不動産投資に関する質問がありました。
以下の通りです。
質問です。
「不動産業者と一般人には大きな情報格差が現実あると思います。得てして良い物件は不動産業者が先に買い、一般人には回ってこないと感じます。残り物しか回ってこない？」
お答えです。
「公認不動産コンサルティングマスターの高下と申します。
そうですね、確かにその手のお話は、偶に、直接聞いたりします。ただ、その業者やその従業員が買い取った物件が「良い物件」かどうかは疑わしいです。
例えば、業者間で「業者目線」という言い方があります。経験年数の浅い業者では利回りがその目線になりますが、なかなかそれだけではありません。「入居率」という指標（目線）もあります。その他、諸々（私はこの手の話をしだすと何時間にもなります）
地域やロケーションの違いによる指向もあります。不動産は選ぶ基準人それぞれです。それをすべての不動産業者やその従業員が「良い物件」を買い占めることは物理的にも選択眼的にも無理があると思います。
私も今まで業者物件を仲介してきたことがありますが、その売主である業者であってもその「良い物件」の価値が分からずサラリーマン大家さんへ譲渡させた経験が幾らもあります。要は、その価値が分かる人へと物件を行きわたらせることが仲介業者の使命値打ちではないかと考えます。そう考える仲介業者は多いはずです。良い物件を紹介しないことには継続的は事業は成立しませんね。答えになっているかどうかわかりませんが、参考になれば幸いです」
このお答えで高評価いただきました。(^^)/
既に15年程度前から申し上げています。
区分マンションのメリットとディメリット！
特に新築で投資区分マンション購入は、
冷静に投資に対する収益計画を考えて頂きたい、
ということです。
