独自の見解を記載します。
トルコのイスタンブールの収益物件を売却します 家具家電付 利回り１7%
- 都市圏人口２０００万人規模 賃貸需要がないわけがない
まずは、この事実につきます。東京エリアも関東全域で考えれば１０００万人以上の人口がいる都市ではあります。しかし、イスタンブールのそれは、中国やインドという１０億人規模の国の都市並みの人口が密集しており、世界中探しても、ほぼこの規模の人口都市はなかなかないのがまずは、大きな賃貸需要があることの証となります。
ESENYURT地域の光景。こんなに人がいるのにまだメトロすら開通しておらず、ローカルバスは毎回、超満員の路線があります。これだけの地域にメトロが開通しないわけがない。
- トルコの人口が増えているしロシアや周辺国からの移民も増え続けている
長く続くロシア情勢の影響でロシア人の避難者が多いのもそうですし、その他近隣のアフガニスタンやイラクなどの国からの移民や、陸路で接しているブルガリアやギリシャのブルガリア系トルコ人だったり、ロシア人と結婚したトルコ人など、入ってきた外国人と混血化したトルコ人も増えているのであります。対して日本は若者が結婚できない状況を打開できないのは目に見えているので、今後も人口は減るのであり、その真逆の状況であるトルコの賃貸需要がなくなるはずはないというのがメリットであります。事実として、移民が増えすぎている地域は外国人の割合が２５％を超えてきており、そういった地域ではイカメットという滞在許可が出なくなってきています。この状況がどれだけ外国人がトルコに住みたいのかを表してもいます。
異常な人口のせいで、モール内のフードコートで席を見つけるだけで困難を極める状況になっています。いうまでもなく、それだけスペースがないのだから不動産価格も上がるに決まっています。
- 世界最大規模の国際ハブ空港が２０３０年に完成する すでに空港の運営開始済み
すでに世界最大規模の空港はすべての滑走路が完成してはいませんが、運営を開始しています。すでに空港から市内への鉄道も開通しており、アクセスもまずまずよく、まだまだイスタンブールに世界中からの人が流入する要素が多くなっています。ライバルとしては欧米諸国のイギリスロンドン、アラブ首長国連邦のドバイやアブダビ、カタールなどのハブ空港がありますが、イスタンブールが２０００万人都市であり、空路の便を増やして世界のシェアを獲得する計画に向けてすでに工事段階に入っており、もう空港で飛行機が離着陸し、市内へ電車が開通していることを考えれば滑走路を拡大し、設備が充実し、多くの人が流れてきて、より人口が増えて経済が活性化するのは時間の問題だと思われます。実際に見るのが一番早いです。ものすごい規模の空港が忽然と現れます。残念ながら日本の成田空港や、人口が増えていたころにできたセントレアや関西国際空港レベルでは世界最大のハブ空港にはほど遠いといえると思います。
- 通貨が暴落しているから投資家にはギャップが多数ある
これは私の現地を見ている見解です。トルコリラという通貨には多くの見解がありますが、現地で実際に使っている人たちの様子を見ていると、リラで給料をもらい、それを使い切って生活し、貯金できていない人はどんどん働き続け、家賃は値上がり続け、不動産価格は上がり、貯金できない状況になっているのがわかります。逆に貯金できるお金は一瞬でアプリなどを使いリラから外貨に両替し、ドルやユーロで持たれています。つまり、富裕層はリラでもらってもすぐに外貨で預金しているのであって、貯金できない一般庶民はどんどん物価が上がり、でも、給料より先に値上がりしていく家賃や不動産価格に対して支払いをしないといけないのであって働かなければいけない。しかも、物価は上がっても、後から給与が増える形になっているため、庶民はとにかく先に働くしかないというのが現実に見えます。だからこそこの国はあえて通貨の価値を右肩下がりにして、庶民に働かせてこのトルコという国を活性化させようとしているようにも見えます。給与を支払う側の企業や富裕層(建物を建設する側の、職人や労働者雇う側の富裕層)にとっては、安く人件費を使い、建設していくことができる傾向なのであり、これを継続することで、この国は国の労働力をうまく使って、発展しているようにも見えるのであります。このあたり、私から見ての見解になります。不動産価格や家賃は一瞬で値上がりするが、労働者の給料はあとから上昇する(具体的には、最低賃金を上げろという抗議活動がされて、議論されて、ようやく決められた期日にそれを政治家が実行させるというモタモタがある。家賃を上げたり不動産価格を上げたり、飲食店のケバブの値段を１０リラ上げるのは瞬時に可能。次の日には値札が更新されている。庶民の給料は外貨でもらっている人以外はすぐには上がらない)という状況がギャップを生んでいるということになります。
- インフレする国の不動産価格は値上がりする キャピタルゲインが取りやすい 外貨換算でも上がっている
東南アジアの不動産はかつての２０１２年ごろほどの円高からの為替の差益と、インフレでの値上がりは見込みづらくなっていると感じています。ギリギリ、フィリピンあたりならうまくやれればまだキャピタルでの利益を狙えるかなという感じでありますが、インカムのほうも少なくとも今の２０２３年のトルコに比べると全然安い相場であった印象です。民泊で貸したとしても欧米人が多く来る地域のほうが圧倒的に相場が高いのであり、その点でもトルコの立地は民泊にも向いていると言えます。少なくとも、当方が買った物件はたった２０２２年～２０２３年のの８か月ほどの期間ですでに査定価格で２倍以上になっており、外貨で計算しても明らかに値上がりしている状況であります。もちろん、放置されている汚れた部屋を買って、そのまま放置したまま保有しても、うまくリフォームした物件に比べると大きく上がらないかとは思いますが、インフレの影響で、放置物件ですら数十パーセントぐらいは上がっているように感じられます。事実として、現地の不動産業者で複数の物件を持っている人は、「無理に貸さなくても、どうせ上がるから持っているだけでいい」というニュアンスのことを喋っているのを複数回聞いたことがあります。こんなことを複数人が言っている状況は、日本ではまず聞けないと感じます。まさに高度経済成長中の日本の売買不動産業者が言うようなセリフが今、イスタンブールの郊外で喋られているのであります。まさにバブルという言葉がはまるのが今のイスタンブールの不動産だと思います。
次にデメリットを記載していきます。
- 日本人からすると場所が遠い
日本人からすると東南アジアが一番近いのであって、トルコとなると、ヨーロッパ一歩手前の立地であるため、これがネックになっている人が多いと思います。現実としては、私の場合は、トルコを出て、５か月ほど一度もイスタンブールに戻らずとも満室で回っています。現地でメッセージを送って、管理や何か問題が起きた時などに依頼して送金できるトルコ人がいれば、特に問題はありません。イスタンブールは人口も多いし、不動産業者自体も多いため、業者を見つけたり連絡を取るのは人口や業者が少ない地域と比べると簡単だとは感じます。
- 日本人には情報が少ない国であり ネガティブな情報を不動産投資にまであてはめがち
トルコは大きな国ではありますが、意外とアジアに比べると日本人がやっている日本食屋なども少なく、日系の不動産業者がほぼ存在しない状況であります。だからこそニュースで報道されている地震、テロ、通貨暴落などの情報をすべて、「トルコは危ない」「トルコはやめておこう」などの方向にあてはめがちになるのがデメリットだと私は感じます。シリア寄りの地域で地震が起こっただけで、イスタンブールやトルコ全域が地震で崩壊したかのような印象を抱いたり、実際にはトルコリラが暴落しても、貯金できる資金は外貨で持っているだけなのに、国が破綻したかのような錯覚に陥っている日本人が多いように感じられます。それは、幻想であり、現場を見て判断すべきであります。逆に言えば、そんな噂をネガティブに感じてトルコで投資をしないライバルが来ないから、チャンスだと考える日本人に私はお勧めしたいと感じます。トルコ全土が地震で崩壊したと考えたり、トルコリラが暴落して、全ての物価が半額以下になっていると考えたい人は最初からこの国に来ない理由を探したい人なのであって、真実を見たい人は来て判断したらよいと思います。
こんなところだと思います。日本で報道されるいわゆるニュース記事というのも視聴数や視聴率を稼ぐためのツールでもあるのであって、それを鵜吞みにしても何も始まりません。少なくとも、一人の人間はトルコが少なくとも１０か国以上の物件を視察して、キャピタル、インカムとも高い結果を出していると感じている事実は記載しておきます。
あくまでこれらの見解は物件の種類や地域ごとに異なるし、異論を唱える視点の方もいると思います。参考程度にお考え下さい。
トルコのイスタンブールの収益物件を売却します 家具家電付 利回り１7%
