まだまだいきなりトルコ不動産を購入するということに、ためらう人が多いようなので、なぜ、トルコ不動産が値上がりするのか、私が実際に現地で調査して、体感しているインフラの現状や、インフレの実情、物件に加えた先進国的なリフォームなどを例にイスタンブール不動産がなぜ値上がりするのかの要素をお伝えします。
- 新駅ができる、さらには快速を含めた新路線が続々と開業する
私の所有する物件の近くにも新駅が開業します。さらにはM34という快速メトロが徒歩圏内の駅から開通し、イスタンブール新市街や、オトガルといわれる巨大なバスステーション、アジア側の空港にまで一本で行けるようになります。このエリアはまだメトロバスというバスしか走っていない状況ですが、２０２５年には近くにメトロの駅が開業し、２０３０年ぐらいには新空港完成に向けて縦、横、斜めの快速、さらにもう一駅、物件から歩けるところに新駅ができます。
東京でいうと、県は千葉になりますが、東京からアクセスできる西船橋のような地域にまだバスしかない状況で、２０３０年に向けて縦、横のJRが走り、極めつけに快速メトロである東京メトロまでも開通するというインフラ整備となります。値上がりすると思いませんか？西船橋にまだ快速メトロどころか、JRすらなく、バスしかないところに、世界最大規模のハブ空港完成によるインフラ整備が進んだとしたら。私には値下がりの根拠が見つかりません。事実として、もうかなり上がっていることを書いておきます。ちなみに、この駅も西船橋駅どころではないかなり便利な駅で、大規模なモールやあらゆるスーパーマーケットや店、飲食店など、生活に必要なすべてが手に入る環境が整っています。世界一便利なんじゃないかというぐらい、多くの人が住んでいるのに対応した商業施設がひしめいているエリアです。
電車の駅を見る視点は日本人は長けていると感じます。トルコ人は日本人ほどは駅から徒歩何分というスペックにはこだわっていないように思えます。しかし、メトロが開通すればそれは一変するでしょう。あの冒険投資家ジムロジャーズも「インフレしているところの不動産はたいてい上がる」という発言をしています。
- インフレしているから物価が上がり、不動産価格も上がっている
非常にわかりやすい例として、マクドナルドのセットの金額を見てみましょう。過去に２９リラだったセットが１年もしないうちに４９．９９リラに値上がりしています。あくまでこれは最安の金額のセットであり、それ以外のメニューも軒並み値上がりしています。
これは外貨換算でも上がっており、２９リラの頃は２１０円ほど、４９．９９リラの頃は２５０円ほどの日本円換算となります。
庶民が買える最低金額の値段が上がっているのであり、インフレ進行で物価が上がりつつも、庶民の給料もどんどん追いついていって上がっていることがわかります。日本が今、貧乏になっている理由は、物価が固定化されてきて、給料も全く上がっていない傾向だったから、いつの間にか世界の上がっていく給料に取り残されたままになっているのが事実です。日本人の仕事の質はアメリカ人やヨーロッパ人と比べても細かくて質が高く責任感まで高いと感じますが、世界はすぐに値上げして給料も上げろとなります。
日本は維持したがる性格で損しているのが現実なのです。値上げして仕事が大雑把なままでも給料は上がり、ドルやユーロは価値の高いままなのが事実です。一般的な物価は、この例のようにどんどん上がっています。人口が増え続け、２０００万人都市が拡張しているのだから当たり前だと思います。トルコではもう１０年以上これが続いている状態です。不動産価格も、同じように上がっています。事実として、１年以内前に物件を買ったこの駅の周辺エリアの相場がもう軒並み上がっており、かつての金額ではもう買えなくなっていました。すでにリラで１桁上の単位でしか買えないというところです。日本では絶対に考えられない値上がりです。
これを実際に時間をあけて体感し、私はもう日本では買わないだろうという考えに至っています。なぜなら値上がりする地域で買ったほうがインカムもキャピタルも両取りできるからです。価値が下がったまま、いや、さらに価値が落ちる可能性の高い紙幣を擦り続け、国債を発行し続ける信頼できない日本円で家賃をもらい、値上がりしないのであれば、買わないほうが良いという感覚です。
- テロ、選挙、通貨暴落、避難民、トルコの波乱が多いから不動産にお金が流れやすい
直近でイスタンブールで起きたテロ(この時、私はイスタンブールにいました)、地震(この時もいて、人がイスタンブールに流れてきたのを体感しています)、大統領選挙(この後に再入国したら物価が上がりまくっていました)、リラの暴落による通貨の紙屑化、イラク、アフガンなど政情不安な地域からの避難民(私はイラク人から物件を買っています。イラク人でもトルコに買うんです)などトルコという国に関わる不安要素は多く、ニュースになって拡散されやすい傾向があるからか、そうした不安から、不動産という動かない資産にお金が流れやすいといえると感じます。それも、イスタンブールであれば２０００万人規模の都市圏人口があり成長性も高いため、地震地域から避難してきた人も不動産を買うし、ロシアからの避難者も不動産を買っています。
この通り、物凄い数の家が存在します。人がいるからです。土地値は異常に高く、戸建て物件など絶対に買えません。しかし、このエリア、２０３０年に向けて、これからメトロが開通します。いまだにメトロがないので、これだけの人がバスに乗るとなると、超満員です。次のバスが来ても乗れない、また次のバスが来ても乗れない、結果、タクシーに飛び乗るしかないという状況が起きています。新空港は２０００万人都市にアトランタ、北京、ロンドン全域、パリ、ドバイをも凌ぐ世界最大のハブ空港ができる計画です。下手すりゃ、３０００万人都市になる規模に向けて、さらにイスタンブールが拡大するのではないかと思える状況です。
これは私の物件独自なのでありますが、これらのことを実行することで、客付けも容易にできるし、売却の査定額も上がる傾向にあると思っています。私の物件にはこれらの設備がついています。
ウォシュレットです。トルコではトルコ式トイレという和式のようなトイレがまだ多いです。これをリフォームして、日本人でも満足できる温水暖房便座を取り付けて、シャワーホース、さらにはトルコで一般的な蛇口式水だけウォシュレットも機能します。手で局部を洗うイスラム教徒向けにすぐ前に洗面台もあります。これが和式みたいなトイレであれば、外国人女性などであれば誰も賃貸したいとか、居住用に買いたいとも投資用に買いたいとも思わないと思います。日本人には当たり前のウォシュレットですが、それをこの値上がり地域のトルコで設置することは大きな差だと思います。
これも日本人には割と当たり前なワイヤレスモニターインターフォンです。取り付けても、最初はトルコ人は、使い方を知らないため、教える必要がありますが、わかると「凄い！」となります。防犯上も録画できて、通話もできるというこの日本人に当たり前の機能が、普及していない地域では、高級感を出します。ただでさえ値上がりしている地域に付加価値をもたらします。
日本から手配した炊飯器です。現地にはクオリティーが高い炊飯器がないため、こういったものもこだわって入れておきます。普通の物件に比べて査定価格が上がるのは当然のことでしょう。
こちらは洗濯乾燥機です。洗濯機だけではなく乾燥機も一体型になったものを備え付けるのがポイントです。スペースも小さくて済むし、洗濯物を外に干す習慣のない国の人でも価値を感じるのであります。
以上のように、外的要因や、このトルコにないものを設置することにより、より値上がり益を見込めるようになります。効果があってか、徐々に１泊あたりの家賃も上がってきています。そうなると、利回りも上がり、売却価格も上がります。
この地域に可能性を感じて、イスタンブール物件を欲しい方は、ご連絡ください。
