住宅ローン金利が気になる方へ
住宅ローンを変動金利の契約で
組んでいる方から、
変動金利から固定金利に
変更する方法を
質問されることが増えてきています。
これは、2024年3月に、
日本のマイナス金利が解除
されたことが原因だと思います。
それに伴い住宅ローン返済方法を
考えなおそうとされているからでしょう。
変動金利から、固定金利に変更すること自体は、事務手数料を払えばできます。
問題は、いつそれを行うかです。
その判断をどう行うのか、
順を追って解説します。
金利のトレンド予想をする
実例で考えてみましょう。
下の例を参照下さい。
・大和さん、45歳、
年収700万、4人家族
・4000万円ローン
・35年ローン
・15年返済（残り20年）
・変動金利0.50%
・元利均等返済、ボーナス払い無し
・年額 1,248,620円（月額104,051円）
・返済総額 43,701,700円
・ローン残 24,972,400円
分かりやすくするため、数値を丸めます。
・年額124万円(月額10.3万円)
・返済総額4340万円
・ローン済1860万円
・ローン残2480万円
16年目から固定金利に変更する場合、
固定金利1.70%とすると、
年額 1,483,231円（月額123,602円）
→148.3万円
金利上昇のリスクはなくなりますが、
やはり返済額は毎月2万円増えます。
ズシリ来ますよね。
変動金利の借主さんはこれで悩むわけです。
一方、変動金利のままで、
16年目から金利上昇するとします。
20年で上昇分の金利を含めて返済する場合、
返済の年額は、
1.00%なら136.4万円
1.50%なら143.8万円
2.00%なら151万円(月額12.5万円)
変動金利上昇による一回の返済額増加
は125%までに制限があります。
124万円 x 1.25 = 155万円
が年額の上限です。
が、返済額が一定になっても、
支払い義務が免除される訳ではありません。
理論上は、無限に上昇する可能性があります。
ここでも、悩むわけです。
トレンド予想には、国債利回りや
毎月の住宅ローン金利の推移を
常に見ることです。
一般には、毎月更新される固定金利が、
半年に一度更新される変動金利よりも、
先に上昇します。
(ファイナンシャルプランナー、日本FP協会CFP認定者、介護職員の実務者研修を終了)
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