昨日の日経新聞朝刊にＲＥＩＴを主体とした
不動産マネーの動向に関する記事が掲載
されていましたね。今のところ不動産マネーの
投資先は東京２３区がメインとなっていますが、
これはやはり空室率の低下による賃料の上昇の
恩恵を一番最初に受けることができ、その賃料上昇
によるＲＥＩＴの利回りＵＰ又は不動産価格上昇による
売却にＲＥＩＴが期待を寄せている姿が見え隠れして
いますね。まだ当面、東京主体にＲＥＩＴ残高が
伸びていくと思われますが、東京での物件取得が
困難な局面に差し掛かれば、次第に自然と大阪、愛知、
福岡等の地方都市を中心に残高が徐々に伸びていくもの
と思われます。そのような状況になれば、地価の状況に
よる景況感の改善による企業側の投資意欲の上昇も
出てくると思われますし、個人も地価が上がり始めれば、
土地を持っていないことの危機感を感じたり、投資チャンス
であるとも感じ始める人の数も増えてきて更に土地価格の
下支えをする展開となるのではないでしょうか？
東京における不動産価格の上昇はバブルであると
言われており、確かにＡクラスビル取引時のキャップレート
も２％という低い利回りとなっている場面もありますが、
Ａクラスビルの空室率が０．６％（２００６年６月末現在）
という貸し手側優位で賃料値上げも見込まれる状況下
であることを考えると、東京における不動産取引は過熱しつつ
あるものの、まだまだ理解出来る範囲内での不動産取引を
していると個人的には思っています。また実際に２００６年５月、
森ビル㈱では「２００７年以降の東京２３区内におけるオフィスビル
供給量は大きく減少傾向にある」といった内容のレポートを
出しています。供給が減少していく中、オフィス空室率も低下
しているのが、現在置かれている環境であり、需給がマッチ
していない状況となっているわけです。
（日経新聞１０月４日朝刊７面より）
流れ込む不動産マネー
収益性で国土を3分 地域の地価格差広げる
不動産投資マネーの伸びが加速している。
投資先は東京以外にも広がり、収益性という尺度で
国土を再評価し始めた。投資対象となった地方では
地価が上昇、一方、対象外の地方は下落が続いている。
9月末、不動産投資信託(ＲＥＩＴ)の日本リテールファンド
投資法人が京都市中京区の商業ビル、河原町ＯＰＡを買った。
取得価格185億円はＲＥＩＴによる取得では京都で最大。
同区では地価上昇率が30％を超える地点が現れた。
ＲＥＩＴの6月末の投資残高は4兆4200億円。前年同期比
70％増え、増加率は前年の53％を上回った。私募ファンド
の投資残高は6兆円超で、不動産投資マネーは10兆円を
超えた。
金融庁は銀行にＲＥＩＴ向けなど不動産融資を慎重にするよう
求めている。しかし個人や海外からＲＥＩＴへの資金流入は
止まらず、それが不動産投資に向かっている。
■地価押し上げ
マネーは一律ではなく収益性で不動産を選別しながら
地方に向かう。それによって国土は3極化の様相を呈している。
ひとつは、再開発で不動産の収益性があがり、マネーが流入
している地域。東京23区と名古屋、大阪の中心部だ。
景気回復を背景に企業のビル取得意欲が強い。
オフィス空室率が低下し、賃料が上昇。この収益性向上が
地価を押し上げている。好循環は2、3年続くとの見方が多い。
2つ目は、地域分散などの目的でマネーが流れ込む地域。
東京の優良物件の投資利回り低下が背景で、東京、大阪の
周辺と地方中核都市が中心だ。
駅前の再開発やバイパス沿いのショッピングセンターなど
一部の収益物件にマネーが流入。収益性向上は局所的で
東京のように面的な広がりはないものの、地価に下げ止まり感が
出始めた。
そうしたマネーの流入県では経済の正常化が進む。約2年前
からＲＥＩＴが投資を始めた岡山市では中心部で地価が上昇。
地価下落が経営を圧迫しなくなった中国銀行は地場企業向け
貸し出しに力を入れている。
■空白県は低迷
ただ、地方の不動産市場は規模が小さく、マネーの流入が
急増すると収益性の伸びを大幅に超えて地価が上がる。
京都のほか千葉、神戸、札幌などで、そうした地価のゆがみが
広がっている。
3つ目はマネーが流れ込まない空白県だ。収益の見込める
投資物件がほとんどないため、マネーに見放された格好だ。
16の空白県の商業地の地価下落率は平均で5.4％。
地域金融機関の不良債権の減少ペースは緩慢で、貸し出し余力
が限られる。そのため景気低迷が続きやすく、マネーをひき付け
られない悪循環から抜けきれない。
収益性で動く投資マネーが地価の格差を広げるのは確か。
ただ医療施設、リゾートなど地方で成り立つ投資物件もある。
地方に必要なのは補助金獲得ではなく、ＲＥＩＴマネーをひき付ける
創意工夫にほかならない。
(編集委員 太田康夫)
ＲＥＩＴの都道府県別投資残高と地価上昇率
（６月末、単位は残高億円、ほかは％、
伸び率－は前年実績ゼロ、▲はマイナス）
都道府県 残 高 伸び率 商業地上昇率
東京 ２７，５９０ ６８ ６．７
大阪 ３，８６９ ６８ ４．７
神奈川 ３，７６０ ８５ ０．１
福岡 １，６９９ ３８ ▲３．３
愛知 １，６８３ ６１ ２．６
千葉 １，３０４ １１４ ０．５
埼玉 ７７３ ５０ ▲０．７
宮城 ４５１ ７４ ▲２．４
沖縄 ４０７ ２３２ ▲２．３
兵庫 ３７５ ２３２ ▲２．５
北海道 ３７４ ７７ ▲３．２
奈良 ３３０ ５ ▲２．２
京都 １９５ ２５２ ３．１
大分 １７５ １２ ▲４．８
滋賀 １６９ ３２２ ０．１
岡山 １６９ ５３ ▲２．８
静岡 １６１ － ▲２．１
熊本 １１１ － ▲５．６
茨城 １０８ １５ ▲６．２
広島 １０８ ３５ ▲３．９
新潟 ８２ １６ ▲４．９
栃木 ７５ ３９ ▲５．６
福島 ６５ ６２ ▲５．０
石川 ５６ ▲４ ▲３．９
富山 ２３ － ▲４．２
香川 ２１ ０ ▲８．４
群馬 １９ ３８ ▲５．０
和歌山 １６ ０ ▲５．９
佐賀 １２ － ▲３．１
三重 ４ － ▲４．５
愛媛 ０．７ － ▲３．６
青森 ０ ▲７．７
岩手 ０ ▲５．７
秋田 ０ ▲７．２
山形 ０ ▲６．９
福井 ０ ▲６．０
山梨 ０ ▲４．９
長野 ０ ▲５．０
岐阜 ０ ▲４．７
島根 ０ ▲３．０
鳥取 ０ ▲６．５
山口 ０ ▲５．０
徳島 ０ ▲７．８
高知 ０ ▲５．９
長崎 ０ ▲５．４
宮崎 ０ ▲３．３
鹿児島 ０ ▲２．８