先週ようやく彼の希望の場所にいい家が買えたので、昨夜はお祝いにディナーをごちそうすることになりました。
そのお客様 のお気に入りのイタリアンレストラン、F。
オーナーがナポリ出身のイタリア人で、ピザなんか本格的で美味しいのだけど、量が多過ぎるので私達だけでは滅多に行かない。3年ぶりです。やっぱり量が多過ぎて、今日のお昼までお腹が空かなかった。
さて、11月、12月は不動産の動きが鈍くなるのですが、競争率もやや低くなり、彼もそのおかげで希望通りの家が買えたのかもしれません。
私達も、11月に買うかどうか迷っているうちに売れてしまった家が、何故か最近マーケットに戻ってきたのでその家にオファーを入れました。
問い合わせところ、シロアリの問題があるのでキャンセルになったそうです。シロアリはもちろん困るけど、インスペクターの人と見に行ったところそこまで重症ではなかったので決めました。
そして昨日は、ホールセラーがやっているオープンハウスを見に行きました。たまにあるのですが、一般のマーケットには出ておらず、現金購入の投資家のみ対象のオープンハウスです。それなのに20分くらいの間に私達以外に3組もやって来た。
上述の家にオファーを入れたばかりだから、一度にそんなに買えないのですが、オファーを入れても通る可能性のほうが低いのでとりあえずこっちもオファーを入れておくことに。
2軒どちらも買えなかった場合は（オファー額が低いのでその可能性のほうが高い）、来月のオークションで家を買うかもしれません。
オークションにかけられる予定の家は事前にリストに上がってくるのですが、まだ人が住んでいることが多く、中までは見られませんが車から外観を見たり、周りの環境を調べたりはできます。タイトルカンパニーに依頼して、事前にリサーチをすることも可能です。
ところで、私達は資産家でも何でもありません。
いくらテキサスは家が安いとは言え、なんでそんなに家が買えるの？と思われるかもしれません。
今まではキャッシュで買っていましたが、先月、賃貸にしている家のうち2軒をリファイナンスしてローンを組んだのです。
リファイナンスはそんなに簡単ではありませんが、審査に通れば金融機関の出した評価額の75％を融資してもらえます。
たとえば、今年の夏に現金で買って貸し出し中の家、
購入金額はクロージング・コストとあわせて83,000ドルでした。
修繕費用に1万ドル近くかかったので、総費用は約93,000ドル。
この家のローンを申し込んでみたところ、金融機関の査定で125,000ドルの価値と出て、その125,000ドルの75％、93,750ドルの融資がおりました。
つまり、出資額の100％が現金で戻ってきたので持ち出しはゼロです。
借金はできましたが、これでまた現金で家が買えます。
最初からローンで買うより、現金で買うほうが迅速だし有利だし選択肢も広がります。
もちろん今は低くなっているとはいえアメリカは日本に比べると金利が高いですし、これから毎月ローンを支払うことになると思うと少々不安になりますが、常に入居者の方からの家賃収入があればキャッシュフローは出ます。
ちなみにこの家は、ローンを支払っても毎月のキャッシュフローが600ドルはあります。
投資家の方がよく「ローンはテナントに支払ってもらえ」という言い方をするのですが、私はこの考え方を好ましく思っておらず、あくまでもローンは私達の作った負債であり私達が支払うべきものです。
そして、入居様に居心地のいい家を貸すというサービスを提供して、その代償として家賃を支払ってもらっている、彼らはやはり私達にとってお客様だと思っています。
私達は昨日のオープンハウスとディナーで仕事納めで、明後日から夫の故郷へ帰省。1月6日からまたマイペース、いえアワーペースでがんばろうと思います。
こそっと追記：
普通の人が次々に投資用の家を買う方法、まとめを書くのを忘れていました。まずは現職ですぐに要り用ではない資金を作る。そして家の購入額＋修繕費を修繕後の適正市場価格の75％以下におさめ、入居者が決まった後にリファイナンスをしてローンを組む。（入居者が入っていたほうが金融機関のアプレイザルが高くなるため。）1軒目を市場適正価格より25％減で買えていれば、上手くいけば不動産取得金額のほぼ100％のお金が借りられるので、また次も同じような家が現金で買えます。そして、持ち出しゼロでローンと固定資産税と住宅保険を支払ったとしても、毎月のキャッシュフローが1軒につき最低でも500ドル、できれば600ドルくらいは出るような家、エリアを選びます。普通の人ほど、最初の投資用の家選びは慎重にされたほうがいいと思います。