今日は1日中不動産投資のセミナーでクタクタ。でも、私は3食全部外食で家事はしていないし、ソルは家に帰ってからずっと仕事をしているので頭が下がります。
アパートメント経営のセミナーは、あまり参考にならなかったかな。30代前半の時に初めての不動産投資で、アパートを1棟100万ドルキャッシュで買って成功したスピーカーがお話していました。しかも10年くらい前の話しです。
そりゃ、そんなに資金があれば成功するでしょう。自分の貯金を使ったと言っていたけれど、30代前半の時点で100万ドルの貯金があるなんて一体どんなあくどいことをやったのかしらん。
とか思ったけれど、実家が資産家だとか，遺産が舞い込んだとか、色々可能性はあるでしょうね。不動産投資はそれくらいまとまったお金がないと厳しいのではと思われがちですが、何もいきなりアパートから始めなくも一戸建てから始めればいいのだし、アメリカのほとんどの州（テキサス含）ではそんなにお金がなくても家が買えます。
私達の予算は少ないです。
実際にヒューストン近郊で一番よく売れている家の価格帯は10万ドル台だし、小さい家のほうが修繕箇所が少なくて済むし、HOAと呼ばれる管理費も安いし、その後のメンテも楽。
それに、小さくて安価な家のほうが利益を出しやすいです。
家を賃貸に出した場合、45万ドル相当の家なら3,000～3,500ドルくらいの家賃しか取れないのに対して、12～15万ドルくらいの家でも1,500～1,600ドルの家賃を請求できます。
10万ドルから15ドル未満の価格条件だと、ヒューストンの治安のいい住宅地でよく見かけるのはこんな感じの家になります。
平屋が多く、3～4ベッドルーム、2バスルームくらいが一般的。
築年数はたっていますが、外観はレンガ造りで頑丈、重厚な感じ。
更に、古めの家はバックヤードが広いです。
できれば治安や学区が良くて、緑が豊かで環境のいい所が理想。
ただし、できれば築年数は1978年より新しいものが理想的だと言われました。鉛の塗装の問題があるのと、築35年以上たつと修繕費がかなりかかる場合が多いのと、更に1975年以前に建った物件だとアスベストの問題でペーパーワークが増えたり余分な費用がかかったりするそうです。古い家だと転売する時になかなか売れない可能性も。
カリフォルニアの都市部だと、1950年代や60年代に建てられた家でも普通に高値で売れるので全然違いますね。この辺だと1950年代以前に建てられた家はあまり見かけません。
それから、メンテが面倒で電気代やプールガイを雇うお金がかかるからと他州では敬遠されがちなプールですが、暑いヒューストンではプールがある家のほうから先に決まるのだそうです。
こういった感じで、治安、学区、利便性、失業率、今後の人口の伸びなどからロケーションを考慮して、リペア後の価値が12～15万ドルくらい、月額家賃が1,300ドルから1,500ドルくらいになりそうな物件が理想的です。（2012年3月の時点では。）
地元投資家は適正価格で家を買うことはまずなく、銀行所有になっていたり、フォークロージャー寸前の物件を、できるだけ底値（適正価格の30～40％減）で購入します。ただしそういう家は、元のオーナーに修繕する金銭的余裕がなかったことから、状態が悪い場合が多いです。
ゴミ屋敷になっていたり、カビのはえた床や天井、汚れまくったキッチンやバスルーム。バックヤードがジャングルになっていたり、落ち葉だらけのプールにさらに藻が生えて水の色が茶色になっていたり。
そうじゃなくても、ペンキを塗り替えたり、カーペットを張り替えたり、特にバスルームやキッチンなどの水回りのリモデルは必須になりそう。キッチンのアプライアンスも新しい物にする必要があるし。アメリカはやっぱりステンレス製のアプライアンスが人気です。
そして、リペア後に転売するなり賃貸に出すなりするのですが、テキサスの場合はまずは賃貸に出し、マーケットの動き次第で最低2～5年後以降に売ったほうがいいそうです。テキサスは固定資産税が高い分、家の値段に比べてレントが高目に設定されているので私達が思っている以上に高く貸せそうです。
こんな感じでほんのさわりを書いただけですが、ソルが興味を持っている以上頑張ってお手伝いをしようと思います。