【８月末】住まいの見学会。そして契約へ・・・

しばらく書いてなかった、建築日記（備忘録）です。

朝早くから子を実家に預けて、一条の住まいの見学会（西東京工場）へ行ってきました。

実は、契約の可能性もあるので、判子を用意してほしいと事前に、営業さんから言われていましたが、自分の中で、少しガンカケをしていました。

「あの、抽選会で１等がでたら、契約をします。」
と、こちらも、事前に営業さんに言っておきました。

住まいの見学会の内容は、皆さんのブログと同じ、建材置き場やヒノキを見たり、話を聞いた後、豪華な弁当で昼食、床暖体験、免震体験など。。。。

嫁さんは、見学が終わるころは、「一条すごいね～」と洗脳され気味。
基礎知識がなく、聞いた話がすべての状況なら、洗脳されやすいだろなーと思いながらも、今日の本命はモチロンアレ！！

抽選会です。

もうこのときは、ほぼ契約をすると決めていたのですが、この抽選で当たれば、本当に一条とは縁があるのでは、思っていました。
あと少し思っていたのは、この手のヤツは、マンションの抽選のように裏があるんだろ～と思ってましたが、順番で福引のガラポンだったとは、、、(￣□￣；)
実は、このころは先輩一条’Ｓのブログを見ていなかったので、この仕組みを知りませんでした。

コリャ～益々、縁？（運？）が必要だなと・・・。思いつつも、諦め気味に・・・

ハズしたら、今日は、契約は保留して、悩んで、でも結局一条で契約かもね・・・と考えながら抽選待ち。

結果は、
はい金玉です。(///∇//)

最後のほうに、並んでおり、2つ前の人が１等を当てましたので、確率的にも無理かなと思っていたら、当たったので、少しビックリ！！＼(゜□゜)／
震えてしまいました。（まぁ契約すれば２０万貰ったようなモノですからね～）

気持ち良くバスで帰り、展示場に着いたのは１９時。
実は、営業さんは契約する気ですでに契約書と、食事の準備をされてました。

こちらも判子はもってます。
はい契約です。

そのとき、初めて設計士の●さんを紹介頂きました。
（この出会いが、嫁を後に、悩ますのですが・・・・）

次に、眠たくなる、契約書の重要事項の説明と署名、捺印の束・・・・
どーせ、約款のココを直してといっても、直せないなら、読み上げは、別にいいんじゃないと思いますが、コレやらないと問題になるんですよね。。。

最後に、間取りに案の話です。
案の図面は用意してもらってましたが、こちらがベストだと思う間取り図をお渡しました。ある程度、ツーバイの制限は知って作った図面だったので、設計士の●さんからも大きな構造問題もなさそうとのこと。
自分の案をベースに、話が進むことになりました。
ここから、約１ヶ月間、５～６回の間取り打ち合わせが始まります。

そういえば、もし１等当たらなかったら、あの契約書と食事どうなったんだろ・・・

縁も１つの選択肢と思った人はポチッとよろしく。

家を建てる旬（時期）はいつか？

こんばんは、ハルユイです。

今回建てるにあたり、１年で一番最適な時期も、考慮してスケジュールを調整しました。

特徴があるのでご紹介します。

まず、最適な時期を考えるにあたって、比較のポイントをまとめました。

１．人の生活にとって最適なタイミング
今住んでいる場所から変更がない人はあまり関係ないかもしれませんが、やはり子供の新学期のタイミングにあわせるのが、一番いいタイミングではないかと思います。
また、保育園、幼稚園の入園などの申請も考えると４月入園が理想です。
特に、首都圏では、待機児童になりやすいので、４月入園に合わせるのがベストだと思います。
募集が多いので、引越しをするタイミングを含めて一番うれしい時期は３月です。
後は、子供の学期始まり前の８月、１２月、もしくは会社の定期人事、転勤組みで保育園の空きの出やすい９月、１２月がベターではないかと思います。

以上をまとめると　“３月＞１２月＞８月＞９月その他の月”となります。

２．お金にとって最適なタイミング
人の流れが一番ある次期というのは、逆に引越し屋さんの繁忙期と重なります。
３月は、逆に一番値引きがされない時期です。
（モノが少ないハルユイの家でも４０万、びた一文値引かないと言われました。（0120の引越し屋です。））
そうなると上記のタイミングの逆で、２月、４月（中旬以降）、５月、６月、７月、１０月、１１月となります。

あと、引越しだけでなく、税制面からのメリットも考慮も必要です。

予算の期限は、年度末の３月までと年末１２月までの２パターンがあります。
年度の税制面のメリットをすべて受けられるのは、１２月までとなります。
あと、１２月のメリットはフルに年末控除も受けれたりします。

また、引渡しの時期から見てますが、建物の着手時期も考えておくものもあります。

それは、国、県、市の予算から出る、補助金関係です。
応募期限はありますが、早い者勝ちが原則です。なるべく早めの月がいいですが、対象開始時期も考慮しておかないといけません、工事着工後に申請は対象外になりますので、申込開始時期と、補助金交付決定通知までを考慮すると　５月（中旬以降）が理想です。
（ただ、住宅エコポイントなどは、１回目、２回目とも工事着手が１２月頃スタートの物件から対象にしてました。）
また、この手の補助金は打ち切りが予想されます。１０月～１２月で打ち切りの可能性もありますし、太陽光補助金などは、３月中旬までに通電確認が完了など条件もありますので注意が必要です。

ということで、私見でまとめると、
一番理想は、着手時期を４月下旬、５月、７月がその年度の補助金が受けられやすい上、
工期も考えても、引越し代が高い３月は外せます。

３．家（躯体）に自体にとって最適なタイミング
家にとって一番いい時期も着手時期で考えます。
実は、雨仕舞いが心配という話だけでなく、実は基礎や建材にとっても理想な時期もあります。

まず、気象庁のＨＰに平年値（年・月ごとの値）があります。（リンクは東京です）

それを見ると、降水量が一番少ないのは１２月、１月、２月です。次に少ないのは３月、４月、１１月です。

じゃこのときが一番いいかというと、そうではありません。基礎のコンクリートが嫌うのは、夏の次に冬の施工時期です。
冬は、打設後に凍結など（コンクリートの問題）が起こりやすく養生が難しい時期です。

ということは、人と同じ過ごし易い、３月、４月、１１月が理想ともいえます。
しかし今度は、基礎を打つのに適した時期で、上棟のことも考える必要があります。
４月中旬以降では梅雨の時期にかかるなるので、逆に一番よくない時期になります。

最後に建材にとっては、乾燥材といえども、膨張が少ない乾燥時期が理想です。

というのも、収縮の影響が少ないので乾燥している時期に施工するとクロスのハガレが少ないそうです。

人によって考え方、建物の工事の期間も考慮が必要なため、なんともいえないのですが、この辺を総合して、自分の理想を考えました。

ちょっと問題もあるので、限定公開で次回、紹介します。

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土地探しの経験談

中古マンションから始まったハルユイですが、
土地、物件探しで学んだ、経験談（失敗談）から、
いい土地の見つけ方について、クダクダ書いてみます。

皆さんも土地探しをするときは、まずネットや、住宅情報誌を見たり、
不動産屋をめぐりをしたと思いますが、その際、結構同じ物件情報があったりしませんか？

実は、そういった物件は、ホントは良い物件ではないんですよ・・・・
もっと言うと、ネットや住宅情報誌に載ってる情報は、まちがいなく良い物件ではないんです。。。。

ネットやスーモで見る物件は、例えるなら、流しソーメンを下流で待っているようなものです。

そのことを説明する上で、まずは不動産屋の都合や利益構造についてお話します。

不動産屋の仲介手数料というのは宅建法で決まってます。
取引価格の3％＋6万を基準に、売主、買主から両方あわせて6％＋12万円（税抜）までとなっています。（400万以上の案件の場合）

不動産屋からすれば、買主、売主、両方から手数料がもらえるほうが、うれしいですよね。

一応、売主と不動産屋との仲介の契約を、独占販売契約（専任媒介）にできます。
ただ、独占契約をすると他の業者と物件情報を公開、共有するシステム（レインズ(指定流通機構)）に登録しないといけません。

物件を売りたいという人は、大体その地域にある不動産屋に相談しています。

不動産屋は、地元のいい条件の物件であれば、捌きやすいので、わざわざ、他の業者に、売主側の仲介手数料を横取りされるようなことを避けたいと思いますよね。

だからこそ下記のような行為が横行しているそうです。
１．システムに登録をしない　（宅建業法違反だが、よくあるそうです。）
２．システムに登録しても、他の業者には、今引き合い中だと断る。
３．近しい不動産会社のネットワーク間で物件の融通をし合う
⇒ここが一番上流です。

不動産家が、売主からの手数料だけでも、まぁいいかと思える、そこそこな物件であれば、レインズを見た他の不動産会社に買主探しを手伝ってもらいます。
⇒中流です。
（レインズは、業者しか見えないシステムなので、よく未公開物件とかで、販売していることもあります。）

それでも売れないような案件は、直接買主が見れるようにＷｅｂや広告を出します。
⇒下流です。
　そう！!　一般の人が見れる物件は、出がらしなんです。

ちなみに、ネットや雑誌の広告料は高いです。
しかも広告料は、基本は売主に請求できません。
不動産屋は、ムダな経費は使いたがらないものです。
でも、そうでもしないと売れないというのは、それ相応の理由があるからです。
ホントにいい物件ならここまで行き着くまでに処理されてます。

たま～に、売主が独占販売契約を嫌がって、複数の不動産屋に依頼ができる一般媒介という契約形態にしている案件もありますが、この取引形態では、レインズに登録する義務もなく、他の業者に仲介を成立されると、ただ働きになる為、不動産屋も積極的に営業をしてません。
（基本は、売主もすぐにお金が必要な必要な場合が多いので、この形態はほとんどありませんが）

というわけで、例外を除くと、ほんとに条件がいい物件は、住みたい地域の地元不動産屋が持っているというのがセオリーです。

さらに、不動産屋は、あの手この手で利益がでるようにしてきます。
それは、土地＋建物をセットに売ってしまうやり方です。
実は仲介手数料は土地代金だけ分しかもらえないので、建築会社とうまくタッグをくんで、利益を増やしましょうという寸法です。

これが業界悪習の建築条件付土地です。

いい土地には、結構、条件が付いている物件のほうがセオリーだったりします。

なので、いい土地にこだわるなら、交渉をうまく運ばないと足元を見られますが、
追加費用を払って、建築条件の解除する方法がてっとり早いかと思います。

あと、もう一ついい方法もあります。

ＨＭと一緒に探すことです。

というのも、物件が、上流から中流に流れるときに、不動産屋は、必ず購入の見込み客を持ってるＨＭに相談している場合が多いからです。これだと、結構いい土地の入手率が高いのではと思います。
しかも、土地探しを間取りと平行で、進めることもできるので、土地代のつなぎ融資期間が短くてすむのなど、ムダを少なくするメリットもあります。

ハルユイは、いろいろ疲れてしまったパターンでしたが、まだという人は、営業さんに相談するのもいいかも知れません。

ＨＭを決めてからの土地探しという方法に気付いておけば。。。
と後悔をしているハルユイにポチッください！！

火災保険の話その２

火災保険の話の第二段です。

気になった文言について調べた記事です。。。。

■再調達価格と新価
災害にあった場合の支払い金額の考え方で、
新価、時価というのがあります。
 
時価は、減価償却も加味した金額で、年々金額が安くなります。
新価は、同じ新品を再度調達する為の金額です。
 
新築住宅の火災保険は、基本は、新価の商品が一般的なので、
気にしなくていいのですが、再調達価額とか新価とか名称が気になり
調べてみました。

実は、新価は２種類あったりします。

保険の支払いは基本は時価で、実損払いが原則です。
それを契約時に再調達価額にしますので、その代わり特約を結びましょ
となっております。
 
その特約は、２種類あります。
 
・新価保険特約
・価額協定保険特約（価格ではない）

それぞれ、意味も違います。
 
新価保険特約
罹災後2年以内に同一構内に同一目的・用途で建てる義務がある。
出来なかった場合は、時価になる。

価額協定保険特約
再調達価格の保険金をお金で受け取れる。他の用途に使用可。
 
最近の保険の「新価」は、価額協定保険特約の「新価額」という意味のようですね。
 
ちなみに、保険を再調達価格にする為の価額協定特約は、
いままで５年以上の契約はできなかったそうです。
 
それを保険会社独自の新価（再調達価額）を設定することで、
５年以上の長期契約に対応するようになったそうです。
 
■長期火災保険の保険料の追徴はあるのか？
 総支払い額で、年額払いと３５年一括では、３０％程度保険料が違います。
 
 ちなみに、この１０年で損害保険料率算出機構の保険料率がずいぶん
 変わり、保険が 高くなったという話を良く聞きます。

そういう話を聞くと、やっぱり一括払いをしたいと思いますが、
長期で契約していても、保険料は途中で上がるのでは？と疑問ができました。

調べてみると、どうやら上げることもありそうです。

ただこちらに有益な契約条項のようにも見えます？
 
どの保険会社でも長期契約の場合、
「保険金額調整等に関する追加特約」（名称は各社まちまち）
というのが、価額協定特約についているそうです。

これは、５年以上の長期火災保険は、
価額協定特約で決めた再調達価格が、急激なインフレやデフレで、
必要な建築費が多くなりすぎたり、少なくなりすぎたりを防ぐ為、
それにあわせて保険料も追加でもらったり、返金しますよ。
といった条項です。

ということは、
急激なハイパーインフレになっても、返す借金（の価値）は減るけど、
ちゃんと火災保険は、それに追従して上げてくれるわけだ(ﾉﾟοﾟ)ﾉ

でも、意味が分からないのがＡＩＵの特約です。

長期保険保険料一括払特約（料率変更条項付）という記載があります。

 ------------------------------------------------------------------------
ご契約期間が10年を超えるご契約については、10年ごとのご契約期間
開始日の応当日時点における料率により残りのご契約期間の保険料
を再計算し、差額を返還または請求させていただきます。
-------------------------------------------------------------------------
 
どう見ても、今後リスクが増えて、保険料率が増えたら、１０年後、
その分くださいという布石としか読み取れません。(ﾟΩﾟ;)
 
こりゃ～ＡＩＵはダメかな～
でも他社は、そういうのは、何のはなんでだろ～とふと疑問・

 ・
 ・
 ・
 ・
 
「保険金額調整等に関する追加特約」
う～ん。うぅん？

保険金額調整等の「等」って何だ？　他会社の約款にも物価変動「等」って書いてある！
うまく拡大解釈すれば、

今後保険料率が上がってきているから増やさせてねエヘッ　(´0ﾉ｀*)

とやることも可能じゃない？？

すご～い不安(；一_一)

でもこれ以上はわかんないな～実際のところどうなんだろ・・・
まぁはっきり書いてあるＡＩＵよりは、まだ問題が少ないか・・・


■火災保険の見直しは必要か
ハルユイの家は、そんなに家財もないから、家財保険はライフスライルに
あわせて変更すればいいと思っているのですが、

火災保険は見直しはどうかな～と思います。

それは、他の保険に乗り換える場合、再度、価額協定の保険に入るには、
条件が厳しそうだからです。

新築ではない建物は、価額協定の建物評価の方法が変わります。
保険会社で、下記の２種類の評価方法のどちらかで評価するので、
新築購入金額に満たない場合も十分に考えられると思います。

１．取得価額×建築年ごとに定められた係数（年次別指数法）
２．地域の平均平米単価×延べ床面積（新築費単価法）

うん？
ということは、３５年後に再度、火災保険に入った後で、
もし罹災したら、保険金では同じ家を立てれない・・・・

やっぱり、保険は難しい・・・・

まぁ気にするなと思ってくれたらポチッとな

火災保険の選び方

前回のタイトルは保険となっていたので、
火災保険についても書いて見ます。
安けりゃいいというわけではないので、
どれにしようか悩まれている人も多いかと思います。

そこで、ハルユイの選定プロセスをご案内します。

①まず保険の考え方を整理する。
火災保険は、本体の火災のリスク対策以外にもオプションを考える
必要があります。

大きく、【建物の部分】と【家財の部分】の２系統あり、それぞれに下記の項目
が設定されています。

【主要項目について】
○保険の本体
火災　　　　　・・・火災、爆発、落雷
○オプション１←考え方が会社によって大きく変わらない
風災　　　　　・・・風災、ひょう、雪災
水災　　　　　・・・洪水・高潮・土砂崩れなどにより損害
地震　　　　　・・・地震が起因する被害
○オプション２←会社によってまちまち、一緒にされている項目もあります。
盗難　　　　　・・・泥棒が入ったときの壊されたところ
水濡、衝突　・・・故意ではない水モレや、第三者からの破壊
騒擾（じょう） ・・・デモや暴動で壊された場合
破損、汚損　・・・誤って壁に穴が穴を開けてしまったなど
一時金　　　 ・・・罹災後の臨時費用、
                              罹災時諸費用 、臨時費用、故時諸費用と名称はマチマチ。

基本的の考え方は、各項目が起因となる事故の補償なので、

台風であった飛来物の保証は風災なので、衝突では処理されません。
台風で、洪水があった場合でも、水害なので、水害がないと処理されません。

なので、
基本的に、オプション１は必須だと思います。
唯一、水害は回りに川、海、土砂崩れがない地域なら外せます。

また、中には、地震保険はいらないよという人もいますが、

一番誤解があるのは、地震保険です。

耐震性が高いから大丈夫と思っていても、災害の起因に支払うというのが保険の考え方です。
地震が起因となっている、火災、水害はあくまでも地震保険でしか処理できません。
つまり、地震が起因で隣が失火した場合は火災保険では対応できないのです。
ちなみに、地震保険の補償元は国になる為、1年or5年更新で、各社の金額の差はほぼありません。

【保険の割引など】
現在の火災保険は、再調達価格（よく新価とよばれてるやつ）での契約になり、罹災後の支払いは、保険の契約した金額という考えになっております。

昔ほど、細かく割引の設定はしなくなってます。
おそらく、管理が煩雑になってしまったのではないでしょうか。
（現在もやってるのはＡＩＵとか一部の保険会社だけです。）

割引は、
構造では、（T構造（2×4、鉄筋）、H構造（在来木造）、M構造（マンション））
地震保険 は、イ構造（マンション、2×4、鉄筋）、ロ構造（木造）
耐震等級割引（耐震等級に応じて）
ぐらいなものです。

ただコレが結構効いています。
構造の違いで、でざっくり
M構造を１とすると、H構造は２倍、H構造は５倍となります。

耐震等級割引 では
耐震等級１、２、３それぞれ割引率が10％、20%、30%になります。

2年前から大幅改定され、Ｈ構造はあまりにも金額が上がりすぎたので、猶予処置としてＫ構造というのもあるそうです。

2×4の枠組壁工法は省令準耐火構造に認定されやすいのですが、
必ずしも、すべてが対象にならないので、各ＨＭに確認が必要です。
（一条のi-cube、i-Smartには関係ない話ですが・・・）

②まず保険の条件を揃える
次に見積の比較をするための条件です。

【免責事項はなるべくゼロで比較する】
見積を取る際、気をつけることは、「免責」という項目です。
免責は、災害があっても、この金額までは自分で何とかしますという
自己負担額金額で、支払われる保険金は
「損害額(修理費用)」－「免責金額(自己負担額)」
となります。

免責をつけると、保険料は下がります。
が、免責設定金額が多いとマズイ項目が３つあります。

それは、
汚損・破損・水害
です。

特に、風災免責は、意外に問題児で、
ものが突っ込んできて窓が壊れても、修理費用が免責金額の
１０万～２０万円を超えない場合がほとんどだそうです。

なるべく免責はゼロ、最低になるよう見積を取ってください。
各社の見積条件が変わるので、金額も大きく変動します。

【オプションの項目を考える】
ハルユイのオススメのオプションがあります。
個人賠償責任保険（日常生活賠償）です。

歩いて躓いて、車ににキズつけた。
子供が、友達を傷を負わせた（ただし責任無能力者（中学生ぐらいまで）であること）
飼い犬が人をかんだ

などの日常生活のトラブルで、慰謝料・損害賠償になりそう
なことでも、このオプションで対応できる上、費用も高くありません。
しかも対象は家族全員です。

ただ注意したいのは、慰謝料問題になりそうな問題は、弁護士が必要だったりする場合がほとんどですで、
示談交渉サービスがある保険を選ぶほうがいいと思います。

自動車保険などにも付帯できますので、すでに入っているよという
かたは必要なかもしれませんが、自動車を手放したとか、
保険の見直しなどで止めるとかもあるので、以外に忘れやすい
かもしれません。

火災保険は、ずっと入る保険なので、こちらにつけておく方が
便利です。

その他、罹災後の瓦礫の撤去費用の特約などもありますが、
デフォルトで入っている保険と設定がない保険とまちまちなので、
比較する上で、すべて同じ条件になりにくい場合もありますので、
気をつけてください。

【ソルベンシー・マージンについて】
保険会社が、倒産するというリスクもあります。
保険会社の保険金等の支払能力の充実の状況を示す比率で、
200%を超えておけば問題なしといわれますが、この昨今の状況
200%では心もとないです。

まぁそんなに低くなく、1000％前後の会社が多いのですが、
実は、高けりゃいいってモノでもありません。

資産の運用がうまくないタンス預金が多い会社や、設立が若い会社
もこの比率が高くなる傾向もあります。

そもそも、今まで潰れた保険会社のほうが少ないので、そこを気にするより、
・営業が、全国区で対応している。
（地域性のある保険会社なら、一箇所に集まってると、水害など災害時の
　リスク分散が出来ない。）
・周囲の反応（外資は、支払いに渋いなどもあります。）
なども、よく見ることが重要です。


【保険会社の見積を取る】
ハルユイは、４社＋１社に絞りました。
とりあえず、火災保険の部分だけにしました。
（家財はあとから変わると思うので、別契約でもいいかなとおもってます。）

地震保険は、来年度法律が変わりそうなので、１年更新で見積をしました。
（全壊、半壊、一部破損の３区分の見直しがあるそうです。）

安いと定評のＡＩＵ、セゾン、日新火災海上
なんとなく調べた、三井住友海上
あとから知った、一条の提携の東京海上日動です。
（一条からは、他と条件を合わせた見積をとりました。）

価格だけの比較で言うと、
日新＝ＡＩＵ＞セゾン＞三井住友海上＝東京海上でした。

ＡＩＵは、実はイロイロ割引がある割には、そんなに安くありませんでした。
それに、ＡＩＵは示談交渉サービスがないんです。
水害の免責０設定は家財の契約が必要のようです。
あと、契約条件できになることも・。・。・

ちなみに一条の提携の東京海上日動は、、、、

提携の割にはぜんぜん、安くね～

あの一条から来た十数万という案内は、火災保険の本体部だけでしたね。。。。

今一番は、免責ゼロの項目が多く（家財は除く）て安い、日新かな～

オススメのサイトは下記です。
火災保険比較サイト i保険＜主要１０社徹底比較＞

特に各種保険会社製品比較は秀逸です。

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