なぜ固定金利を選択したか？

ども、フラット金利が推測できて、落ち着いているハルユイです。

今回は、だれしもが悩む変動金利と固定金利のどちらにするか？
ということでハルユイの考え方を端的に書いてみます。
（のちのち市場の見方など、グダグダ書いて見たいと思いますが、、、）

理由は、大きく３つです。

１．市場が、金利上昇のシナリオ準備を始めてきている。
そもそも、銀行の利益を採っても金利が１％を割る今の状況は異常で、海外でも４～５％の住宅ローン金利が一般的です。
この低金利の状況は、もって１０年が限度だと思ってます。（理由はのちのち）

２．家族構成
現在は、子供が１人ですが、２子目となると、嫁は仕事をやめる可能性が高いです。

そうなった場合、ある程度、子供が大きくなり落ち着いて、社会復帰したいと思っても、正社員で働く場所は、ほとんどないというのが実情(ﾉω･､) 。。。。
よくてパートでレジ打ちぐらい。

（日本は、少子高齢化に歯止めをかける気があるのか疑問に思えてしまうぐらい、まだまだ女性の産休育児と社会復帰に対する理解は低いですよね。）


なので正直、嫁の収入は当てにできないと思ったほうがいいので、ローンはチョットは前倒ししたとしても、ほぼ満期に近い時期まで、お世話になりそうです。

かといって、目処がつくまで繰上返済をするから、２子目は１０年後に。。。という訳にもなかなかいかないので。。。
（子育てするパワー持ちません(*´Д｀)=з）

また、３５年間の間の金利上昇シュミレーションをしましたが、繰上返済ができないなら、損益分岐を考えてもリスクが高いと判断しました。（これも後ほど・・・）

まぁ、変動で金利が上昇した場合でも、元利均等の場合は、５年間１２５％以上の返済額にならないというルールがあるので、すぐには大きく返済額は増えないのですが、返済の元金部分を減らして、利息分の割合が増えているだけなので、返済期間が長引くなります。

あっ、ちなみに、
変動金利の元金均等の場合は、１２５％ルールがありません。
（金利上昇分、まるっと増えていきます）

３．性格の問題

前の記事でも話をしてますが、基本チキンさんです。

金利が日々、気になると思うと、うっとうしいです。
その分、新聞や社会情勢がよく身につくというメリットもあると思いますが、金利が急上昇なんてことになったら、仕事も手につかなくなるほうが問題です。

ちなみに、ミックス金利にすればいいじゃんと言う話もありますが、
金利が急上昇をして危なくなり、変動のほうだけを繰上返済。。。とはできません。

ミックスの繰上は固定、変動が均等に残高が減少するため､金利変動リスクがあるほうを先に繰上返済することができないです。

やるなら、別々のローンを組む必要があります。ただ、固定はＡ社、変動はＢ社というと抵当権の問題もあるので、引き受けてくれる金融機関があるのか。。。。同じ金融機関はやってもらえるのだろうか。。。

とまぁ１．以外は、家庭の事情と個人の性格なので、この辺がクリアになる人は、変動でもいいのではと思います。

参考になった人、たまには押して行ってよ。

間取りの考え方（基本構想）

ハルユイっす。

まだまだ続く間取りシリーズです。

間取りを考えるとき、
まずは、１階に何をおくのか、２階に何をおくのかという考え方を整理するフェーズを書いていなかったので、その辺の整理です。

一般的な家は、１階は玄関（当たり前か）、浴室、洗面、キッチンなど水回りがあり、残りが、リビング、客間になると思います。
２階は、寝室関係です。

意外に１階に置くものは多く、逆に２階がチョット余裕になるパターンの方も多いと思います。
狭いハルユイの家は、そこを解消するため、浴室、洗面は２階もっていくことにしました。

そうすることで、
１Ｆは、みんなが集まる、来客などの場所のパブリックスペース。
２Ｆは、家族のみの利用と個人の場所となるプライペートスペース。
と別けられるというメリットあります。

他にもメリットもあり、デメリットもあります。

メリット
・１Ｆに余裕ができる
・洗濯物を「干す」～「とりこむ」～「しまう」という導線が楽になる（階段の昇降がない）
・来客の際、２Ｆ以外は安心して、見せれる

デメリット
・浴室の下は音が気になる
・年を取ると昇降が大変になる（バリアフリーではなない）
・建物のバランスが悪くなる（浴室の場所は、吹き抜けと同じ状態）

ということが考えられます。

ハルユイとしては、２階が浴室の場合は、底がなくなるので、水平剛力が弱くなることが心配でしたが、まぁ仕方がないと割り切ってます。
（枠組壁工法は壁が重要で、なるべく、吹き抜けなど空間ないほうが、耐震性にはいいので）

よく心配されるデメリットは、水漏れとバリアフリーについて書いてみます。

水漏れについては、確かに１階設置と比べ、リスクは高くなりますが、あまり心配しませんでた。
（マンションも似たような構造ですし、最近のユニットバスは、雨漏りしたと言う話は、あまり聞かないので）

バリアフリーじゃないという点は、洗濯導線を考えると、水を吸って重い洗濯物をもって、逆に階段の昇るほうが、危ないじゃないかな～と思います。

階段の昇降が少ない（ほぼない）マンションの住民のほうが足腰が弱い人が多いという話もあるので、風呂にいく際の階段の昇降は、老化防止の運動だと思えばいいのではと、ポジティブに考えております。

まぁ１階、２階の昇降が出来ないほどの年齢になったら、家を売ってマンションへという考えです。

心配するとキリがないので、なんでも割り切りです。

フラット35 2012年3月実行金利計算方法

ども、ハルユイです。

今回は、前回のブログ記事の続きです。

そ・れ・は！！

タイトルの通り、
フラットの金利が（ほぼ）決まる日だったのです。

『えぇ！来月の月初めじゃないの？』と思うかも知れませんが、

実はフラットの金利は、推測できます。

フラット３５の金利は、融資実行の前月の１０年国債金利が基準となっておりますが、それに、ローンチ・スプレッドと、金融機関の利息を組み合わせたものが、フラットの金利になります。

どういう計算なのかというと・・・
下記の①～③の足し算です。

①10年国債金利
実行月前月25日（土日祝祭日の場合は前日）15時の10年国債金利
⇒今週の２５日は土曜なので、２４日。つまり、今日です！！

②ローンチ・スプレッド
ローンチ・スプレッドとは、住宅金融支援機構債券の発行利率と国債流通利回りの差のことです。
フラットは、機構が投資家向けに発行する債権で成り立ってます。
その債権は、貸付債権担保住宅金融支援機構債券と長ったらしい名前ですが、要は、住宅ローン担保証券（ＲＭＢＳ）というモーゲージ証券（金融危機の引き金のサブブライムローンは、大きく言うとコレの一種）のことです。

債権を発行する際、債権の利息（発行利率）など条件を証券市場に発表することをローンチといいます。
債権の発行利率と、条件決定時の国債流通利回りとの差をスプレッドといいます。
条件決定は、大体２０日～２３日ぐらいに発表されます。

この速報は、ロイターが一番早いです。
⇒今回は、２３日でした。

③金融機関の金利の上乗せ幅
金融機関が上乗せする利息です。各金融機関によって変わりますが、最安値の金融機関は、ここ最近０．７２～０．７３％前後の上乗せになってます。

ここが、まだ推測の域ですが、まぁ大きくはブレません。
ちなみに一条提携のファミリーライフサービスの金利は、最安値で設定されてますね。

さて、上記の足し算をすると、
３月の融資実行は、

　①０．９７＋②０．４２＋③０．７３（推定）
　＋α（金融機関の事務手数料利息（前払いすればナシ））

ということで、今回は、
　２．１２％（推定値なんで、±0.01％程度は前後します。）

正確には、実行月の第１営業日に各金融機関が発表する金利が正しいので、あくまでも目安です。
ただ、来月の実行金利は、安い金利になりそうで、まずは一安心です。
（ちなみに、週間少年ジャンプの発売日が待ちきれない本屋のごとく、北海道銀行は１日前に発表します。）

今月は、10年国債金利の山と谷の流れが良く、過去２番目に安い金利になり、若干ですが、先月よりも０．０６％金利が低いです。

「うぁ～みみっちこと言うなよ！！」と言うなかれ。

一応？ムリのない返済計画なのですが、変動とは違い、金利がずっと固定されてしまうんだから、少しでも安いほうが嬉しいってものです。

０．０６％の差でも、３０００万の融資で計算すると、総支払いが３７万ぐらい変わります。（元利均等、旧フラット３５Ｓ20年金利引き下げタイプ、前倒し返済ナシの場合）

２０１１年一番高い金利２．６３％の時期（５月６月）に比べると、

ナントその差は、３２５万円！
決して安くない金額の為、金利の計算ができる、今日まではドキドキでした。

あとは、ちゃんと３月中に引渡しがされるのを祈るばかりです。。。。

前々から自分の性格は分かっていたけど、
固定金利でもドキドキなチキンには、
変動金利は、やっぱムリ！
心臓に悪すぎです。(￣Д￣；；

同じく、チキンさんはポチッ！！

決戦は金曜日～♪

ども、ハルユイです。

初めてリアルタイムな話を書きますよ～

次回予告！！

３月末、引渡しということで、大切なことが決まります。

泣いても笑っても、あと３日！！今週で決まりますね～。

さぁ鬼が出るか蛇がでるか！！

何とか成るさ！！ﾍ(ﾟ∀ﾟ*)ﾉ

金曜日乞うご期待！！

解るかな～解らないかな～。

間取りの作り方２

ハルユイです。

よく夏休みになると、一日の予定を立てませんでしたか？
睡眠時間も十分にとりつつ、タップリ遊びんで、部活もやって、塾へも行き、なんてことを考えると、

２４時間に収まらないという現実。。。。

同じように、アラサーになっても、現実を直視できず、なんどもチャレンジをして、間取りを書いてました。。。（さっぱりあの頃から進歩してません。）

小さい家だけど、最近の家で人気な大きいリビングダイニング、ウォークインクローゼット、シューズインクロークがほしいという悩みは、誰しも？が思いますが、現実は厳しいっ！！

ということで、その過程で生まれた、どのぐらい延床面積があれば、欲しい間取りが入るのか？を計算をした結果をご紹介します。

まず、小さい間取りでは、家として必要な場所はなるべく最小の間取りで考えないと、ということで、その際、参考になる間取りがあります。

建売です。

というのも、ぱっと見た目、ＬＤＫや部屋の畳数が大きく見せれるように、風呂や洗面などは必要最小の間取りで考えてあるからです。

延床３０坪の総２階（1Fの風呂、サニタリー（洗面））で、どれだけ要望を詰め込めるかの机上の空論を行いました。

↓こんなカンジになります。（①坪計算、②畳計算、③3尺マス計算を併記しています。）
 

まず、前回のブログのaの部分（家として必要な間取り）を建売ベースで考えます。
風呂、サニタリー（洗面）、階段、玄関は１坪、キッチンは３．５畳、トイレは１畳、ｃの部分（要らないけど必要な場所）の廊下は、１Ｆを２畳、２Ｆを２．５畳で計算すると・・・・・

最低使う間取りは、（ａ）の
１Ｆ・・・14.5畳、２Ｆ・・・5.5畳　となります。

総２階なので、１Ｆ、２Ｆとも同じ大きさだとすると、
残りの面積は、（ｂ）の
１Ｆ・・・15.5畳、２Ｆ・・・24.5畳となります。

たとえば、ＬＤＫ１５畳以上、２Ｆに寝室６畳、洋室４．５畳×２を作る場合・・・
１Ｆはキッチン分を▲3.5畳を除くと、11.5畳必要です。
２Ｆは、15畳必要です。

ここで忘れていけないのが、収納です。最低限で各部屋に0.75畳の収納をつけたとすると、間取りで残りの余裕が（ｇ）の
１Ｆ・・・3.25畳、２Ｆ・・・6.5畳となります。

なんだ、結構余裕じゃんと思うかもしれませんが、この間取りは、３ＬＤＫです。。。

まだ以下のような問題もありますので、余裕は吸収されてしまします。
・現状、１Ｆの収納は階段下だけとなる。。。。。
・各部屋はかなり狭いです。。。
・１Ｆにもう一部屋和室を作る余裕がない（２階なら何とかなるかも）
・キッチンの対面は困難、対面にするなら通路分の1.5畳が必要

ということで、ほぼ１Ｆは余裕ナシの状況ですが、
３ＬＤＫであれば、少し部屋も大きくすることも出来き、なんとかシューズインクローク、ウォークインクローゼットを作れそうです。

ただ広い玄関や４ＬＤＫの間取りがほしいとか思ってましたので、何度も何度も机上の空論を
繰り返しては消しをやっていましました。

とまぁ、間取りを作るときは、計算をグダグダやっていて分かったことは、３２坪の延床では、かなりメリハリをつけた間取りが必要だということです。

最終的には、この考えのマトリックス表ができました。

 

う～ん、やっぱり４LDKの３２坪は、チョット厳しい！！

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