船井総研 賃貸管理ビジネスコンサルタントの一之瀬圭太です。
今日はオーナー目線での話を書きたいと思います。
最近のコンサルティングの中で、マーケティング面でものすごく参考になっているのが、”オーナー座談会”です。
今、隔月で ”本音で、本気で、オーナー同士が交流し合う座談会” を企画し、エリアの管理会社に主催をお願いし、各商圏で少しづつですが、会員を増やしています。
このブログを見ていただいている方には、私のセミナーや座談会にご参加いただいている方もいらっしゃるかも知れませんね。
実際には3時間程度の中で、
1時間：私やゲスト講師からの講座
2時間：オーナー同士の情報交換会
情報交換会は、私はオブザーバー役に回ります。
若いオーナーから、80歳近いオーナーまで、色んなオーナーに参加いただいています。
今までの私の中心は、管理会社目線でのコンサルティングが中心でした。
ですから、オーナー目線に立ち、特定のオーナー（1会場20名程度ですが）と深く関わっていると、違った世界が見えてきます。
見えてきたことの一つは、意外にも（失礼かもしれませんが）、優秀な方が多い、ということです。
座談会では、どんなオーナーも、3回くらい継続的に参加し慣れてくると、色んな発言が出てきます。
そして、古い物件に悩んでいる、相続で悩んでいる、次はどんな物件を建てればいいか、仲介会社とどう付き合えばいいか、それぞれの悩みについて真剣に考え、答えを出し、”何かしら実行して”います。
自分で出した答えに、前向きに、行動しています。
本音で言えば、以前の私は、管理会社の担当者の方からは、「オーナーは何もしない」と聞くケースが多く、それは間違いだ、と気づきました。
そもそもそういった担当はオーナーから信頼されておらず、オーナーは別の考えを持ち、ひっそりと答えを出し、別の考えで行動しています。
二つめは、悪い言い方をすると、大家さんの中には、根本的に入居者、管理会社を ” 敵 ”と認識しているケースが多いように感じます。
あきらかに敵対的な話になると、私も顧客志向の話をし、話を修正することもあるのですが、どうやら入居者のちょっとしたモラルや、滞納、クレームがオーナーにとって、心理的なストレスになるケースが多いのです。
確かに、管理会社で管理戸数が多い会社では、当たり前のようにクレーム対応や滞納の対応をしていますから、管理会社にしてみれば、数ある中のひとつですが、オーナーにしてみれば、死活問題です。
三つめは、情報量が極端に少ないオーナーが多いことです。
今までの座談会の参加者では、たとえば賃貸住宅新聞を読んだことがあるオーナーは一人もいませんでした。
インターネットでポータルサイトを見たことがあるオーナーは、3分の1以下です。
上記の二つ目に関しては、そもそもオーナーが”他のオーナーはどうしているのか？””今の入居者はどう考えているのか？”知らないために不満やトラブルになっているだけのケースもあります。
中には、入居率98％の会社に対して、入居率が低い、と考えているオーナーもいたほどです（笑）
座談会のオーナーの本音から、私が感じるのは、賃貸市場の入居者、オーナー、管理会社（仲介会社）の情報格差です。
それぞれがパートナーとなる視点で情報共有すれば、お互いＷｉｎＷｉｎの関係を築けます。
情報が足りないから、お互いがお互いを敬遠したり、不満を抱くのは、最終的に不幸な結果を生み出すことにつながります。
現に、毎回座談会のあとで、主催管理会社にオーナーから管理相談が来るケースが増えています。
営業は一切していません（笑）
オーナーも、不安の中、賃貸経営という戦場で戦っています。
管理会社がオーナーに対して、まずしなければいけないのは、”本当にオーナーが求める情報”を伝え続けていくことだと思います。