おはようございます
現在分譲マンションで暮らしていますが
数年後に住み替えを検討中の我が家
次のお家は買うか賃貸かを迷走しております
作ったキャッシュフロー表を元に
こちらのブログで以下パターンを
シミュレーションしたので
①売却→賃貸（売却益は現金で老後まで保有）
②売却→3年だけ賃貸→購入（売却益の一部を繰上げ返済用に運用して老後に残債を一括返済）
今回は別のシミュレーションを
③持ち家を購入せず老後まで資産運用を頑張ったパターン
次女の受験期に持ち家を売却し、売却益を現金で保有（①のパターン）
これにプラスして
売却年以降のキャッシュフロー表で一番現金が少なくなるタイミングから、生活防衛費を引いた額（余剰資金）を老後まで運用したらどうなるか
具体的には600万円を23年間運用できることになるので
老後に上乗せされる資産は1,890万円
参考：https://www.am-one.co.jp/shisankeisei/simulation.html
こちらを老後30年で年利3パーセントで運用しつつ取り崩したとすれば
だいたい月8万円くらいになります
参考：https://www.nomura-am.co.jp/special/nomuwrap/simulation/reversal.html
老後は元々年金＋資産運用で月40万円の収入を確保する予定だったので
上乗せされて老後の生活費は月48万円
運用がうまくいかなくても多少の積み上げにはなるので
これはあり
手取り48万円あったら都内でも賃貸で暮らせそうなのも良い
続きまして
④家は買うけど繰上げ返済しないパターン
夫45歳で5500万円、35年ローンを組んで住宅を購入（組めるかは不明）
現在の家の売却益から老後に繰上げ返済できるだけの金額を運用（②パターン）
これにプラスして
老後は一括返済せず、運用金額を取り崩しながらローン返済を続けたらどうなるか
具体的には②と同じく1,000万円を23年運用することになるので
老後に上乗せされる資産は3,150万円
その後30年で取り崩したとしたら月の取り崩し想定額は14万円
想定する老後収入33.5万円にプラスすると47.5万円
ただその後15年間は住宅ローン（15.7万円）の返済があるので
実際の生活費は31.8万円
現在の我が家の生活費が住宅費を除くと約20万円なので
老後は8割の16万円とすると
毎月15万円を特別費に使える想定
めちゃくちゃ良い
ただ80歳までローンがあるのが不安すぎて
こっちはあまり現実的ではないかなー
結局家を買うの買わないかは分かりませんが
いずれにしても老後を迎えるまでは
適切なリスク許容度で
資産運用とお付き合いしていくのが良さそうですね
投資は自己責任で
お読み頂きありがとうございました
