どうも太陽系です。 (^O^)/
今回は我が家にまたまた起きた？トラブルをご紹介したいと思います。 Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！ またって、、、。
太陽系のように祖父母や親の土地に家を建てる方は注意が必要かと思います。
ではいっきます！！ γ(▽´ )ﾂヾ( ｀▽)ゞ
営業さんが太陽系にくれた今後のスケジュール。 
3月末 着手承諾 (｀・ω・´)ゞ 一応無事に終了しました。詳しくはコチラ で。
4月下旬 ローン承認 :*:・(￣∀￣)・:*: こちらも無事クリア。
5月上旬 地鎮祭
5月9日まで 着手金入金 Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！ ○百万円の振込みビビリマシタ。
6月上旬 基礎工事
っとなっております。
なんでまた、地鎮祭から基礎工事まで1ヶ月空いてるの？ ┐(￣ヘ￣）┌
当初は地鎮祭終了→基礎工事というスケジュールになっておりました。普通そうですよね。地鎮祭で神様
にお願いしといて1ヶ月間もの放置。
そんなことやってると・・・
っとなりかねません。 ∑(ﾟДﾟ) ハウッ。
では何故に遅れたか？ ┐(￣ヘ￣）┌
実は太陽系が建てようとしていた祖母の土地は農用地
だったからです。だったからです。だったからです。だったからです。・・・
このことに関して太陽系はもちろん ┐(￣ヘ￣）┌ ですし、営業さんは ∑(ﾟДﾟ) でした。
土地が農用地の場合、農地転用によって宅地に変更しなければ家を建てることができ
ません。(￣□￣；)
打合せ時は一条ルールで悩み
金銭面でも大いに悩み
ようやく全てをクリアできたと思ったら家が建てられない。 Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！
当時の心境はまさに・・・
こんな感じです！！ (｀・ω・´)ゞ
で、農地転用について調べてみました。
そもそも土地を宅地にしておくより農地にしておく方がはるかに固定資産税が安くなるそうです。
太陽系が社会のドロドロした部分を全く知らなかった神童時代、祖母は畑を行なっていました。今では畑
を行なっておらず更地となっておりますが、上記の理由で地目を農地のままにしてありました。
農地転用とは？
簡単に言えば現在農用地として使っている土地の用途を変えること(家を建てる等)をいいます。農地を転
用する場合には、農業法により所轄の市町村の農業委員会に農地転用の届けを出して、承認さ
れてから転用を行います。
なぜ許可が必要なのか？
農地は人々の生存にかかせない食料の大切な生産基盤です。
特に耕地面積が狭いうえに人口が多い我が国は、食料自給率も低く優良な農地は守っていく必要があり
ます。このため農地の転用には農地法で一定の規制がかけられています。
だそうです。 うちの農地が勝手に宅地になったとしても食料自給率には何の影響もありませんが決ま
りは決まりということで、、、。 (￣ー￣；
対象となる農地は？
すべての農地(市街化区域内の農地は除く)が転用許可の対象となります。地目が農地であれば耕作が
されていなくても農地性(農地として活用できる状態)がある限り農地として扱われます。
まさにうちの状態を指します。 ∑(ﾟДﾟ)
転用・申請の相談窓口は？
農地転用の申請受付は農業委員会で行なっています。(4ヘクタールを超える農地転用は県。)
また相談も農業委員会で行なっています。
ちなみにですが家庭菜園は農地には該当しません。 (｀・ω・´)ゞ
手続きの流れはどんな感じ？
農地には市街化区域内農地、市街化調整区域内農地、その他区域内農地が
あります。
赤が家々が立ち並ぶ中にある農地。青が周りもほとんど農地。っと太陽系は勝手に解釈しております。
市街化区域内にある農地は食料自給率に影響がないということで農業委員会に届出をすればいい
わけですが、食料自給率に影響があるかも！？の市街化調整区域内農地、その他区域内農地では県
知事の許可が必要となります。
届出の手続きの流れ
許可申請の手続きの流れ
届出よりも許可申請の方がかなり手間そうです。これも農地を守るためしかたのないことなんでしょう。
ちなみにうちは市街化区域内農地のため届出だけでＯＫだそうです。 γ(▽´ )ﾂヾ( ｀▽)ゞ
農地転用申請に掛かる費用は？
農地転用に掛かる実費は申請費1万円のみです。が、これは自力で添付書類を準備し申
請した場合のお話です。ちなみに必要な添付書類もたくさんあり素人にはなかなか難しい手続きだそうで
す。(￣ー￣；
そこで活躍してくれるのが行政書士のお方。添付書類の準備から提出まで代行して行なってく
れます。掛かる費用はまちまちですが・・・
10～15万円程度が相場だそうです。土地の大きさや土地を分筆したりすると更に費用
が掛かりますのであくまでも参考程度ですがこれを安いと見るか高いと見るか、、、。
ちなみに太陽系家も行政書士さんにお願いをし掛かった経費は
申請費用： 10～15万円
申請書類作成のための測量： 10万円程度
総額20数万円程程掛かったそうです。 ∑(ﾟДﾟ) 結構なお手前で、、、。
金額が曖昧なのは祖母が新築のお祝いということで支払ってくれたから。
おばあちゃんこの場をお借りしまして
どうもありがとうございました。
では・・・
無断で転用した場合はどうなるの？
基本的に許可を得ずに行なった契約は契約自体が無効とされます。売買契約による所有権の移転、無
許可での農地の貸し借りはお金の支払があっても無効ですから当然登記も行なえません。
ちなみに無許可での売買は、売主が相手に損害賠償請求される可能性もあります。
さらに、
無断での農地転用は工事を行なっていればその工事に中止命令が出され、す
でに宅地等が完成していても原状回復命令がだされます。
つまりこんな感じです。
「旦那。ここは農地のはずなのに家が建ってるっ
ちゅうのはどういうことですかい？」
「更地にしてもらいましょか。」 原状回復命令
「そ、それだけは勘弁して下さい。」
「えぇ～い、やっちまえぇぇぇぇ！！！」 原状回復命令発動
「パ、パパ～～～～～！！！」
っとまぁこんな感じです。 (￣ー￣；
罰則としては3年以下の懲役又は300万円以下の罰金なんてものも存在します。
行政書士さんにお願いをしたのが4月末。農地転用に1ヶ月ほど時間が掛かるということで基礎工事が6月
上旬となりました。営業さん曰くこれ以上時間が掛かると年内入居が微妙になるとのことでしたのでホント
良かった良かった。
新居で迎えるお正月。 (●´ω｀●)ゞ
いや～楽しいお正月になりそうです。 ( ´艸｀)
なんですが・・・ ∑(ﾟДﾟ) なんなんなん！？
心配性な太陽系はお礼も兼ねて確認のための電話を行政書士さんにしました。
「あの～、5月末には間違いなく農転できます？」
「顛末書(てんまつしょ)も書きましたんでたぶん大丈夫です。」
顛末書！？ ∑(ﾟДﾟ) 悪いことした時に書くやつ？
行政書士さん曰く・・・
これ以前 に紹介させてもらいました倉庫解体前の画像です。
この1枚の画像に顛末書への答えが隠されております。
えへぇ～、みなさんはお分かりになられたでしょう
か？
犯人は・・・
太陽系宅が建つ予定の土地は現在「農地」となっております。
で、お隣には貸駐車場があります。貸駐車場にも決まりがありまして、
有料駐車場及び月極駐車場に転用する場合は、敷地内は全面舗装すること。
っとなっております。でで、業者の方が砂利を敷き詰めたわけですが・・・
・祖母は畑をもう行なっていない。
・畑もほっといたら草ボーボーに。
・あっ、今お隣で砂利敷き詰めてますやん。
・すいませ～ん。うちもついでに砂利お願いできません？えっ、いいんですか！！
で、現在に至ります。
農地転用をしなければ砂利敷きももちろんアウチです。 (((( ;°Д°))))
最悪の場合、ペナルティーで受理が1ヶ月遅れることも、、、。まっ、最近の農業委員会の傾向だと大丈夫
だと思いますがって行政書士さんは簡単に言っちゃってはくれましたが、
新居で迎えるお正月。に早くも赤信号が、、、。Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！
待つこと1ヶ月・・・ 
見事受理！！γ(▽´ )ﾂヾ( ｀▽)ゞ
で、現場に掲示しなければならない農地転用許可済証明書も頂きました。
ちなみに工事費も含めて2000万円の資金が必要な計画の場合、この2000万円を準備することがで
きるという裏付け(銀行の残高証明や融資証明書)がないと計画の実現が困難と判断され申
請を受け付けてもらえないため注意が必要です。
いや～まだまだ困難が待ち受けている気配が、、、。 (￣ー￣；
っということで今回は農地転用について書いてみました。次に農地転用をするのは
あなたかもしれない！！！
ご清聴ありがとうございました。 (^O^)/