ずらずら書いた。
考察をまとめた形にする前のもの。
走り書きだけど、結果を読んだ人には分かるかもしれない。
以下
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４ 個別外部監査契約に基づく監査としない理由
外部監査制度が設けられた趣旨は、地方公共団体の組織に属さない外部の専門的な知識を有する者
による外部監査を導入することにより、当該団体における監査制度の独立性と専門性を一層充実する
とともに、地方公共団体における監査機能に対する住民の信頼を高めることにある。したがって、こ
の制度は監査委員制度と相反するものではなく、地方公共団体の行政の適正な運営の確保という共通
の目的に資する制度であり、両者が相互に機能を発揮することによって、地方公共団体の監査機能全
体が充実することが期待されている。
請求人は「鑑定評価書は専門性が高く、扱える人間がこの日本で非常に限られており、適切な監査
を行うには、外部監査人による監査が必要であること」、「住民監査請求には様々な制約がある以上、
このような短期間の請求のみで監査委員が極めて難解な「不動産の鑑定評価」を正確に理解し、鑑定
評価書について違法や不当を、明確に、判断するには困難を極めること」を理由として、個別外部監
査を求めている。
しかし、本件措置請求の対象は委託費の支出に関するもので、その財務会計上の行為の違法性・不
当性の判断を行うに当たっては、特に監査委員に代わる外部の者の判断を必要とし、あるいは特に専
門的な知識や判断等を必要とする事案ではないと考えられることから、監査委員の監査に代えて個別
外部監査契約に基づく監査を実施する必要性は認められないため、個別外部監査契約に基づく監査と
しないこととした。
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７ 関係人への調査結果（要旨）
自治法第199条第８項の規定に基づき、令和６年４月10日に、本件措置請求に係る地価調査業務委
託を受けた公益社団法人静岡県不動産鑑定士協会に対し関係人調査を行った。聴取した内容は以下の
とおりである。
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７ 関係人への調査結果（要旨）
公益社団法人静岡県不動産鑑定士協会
・公益社団法人静岡県不動産鑑定士協会は、不動産鑑定業者ではないことから鑑定評価業務は行っ
ておらず、県が指名する鑑定評価員の連絡調整・報道機関への対応・鑑定評価員に対する報酬の支
払い等の事務処理を行っている。
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７ 関係人への調査結果（要旨）
公益社団法人静岡県不動産鑑定士協会
・国土交通省が公表している「不動産鑑定評価基準」において、運用利回りについて「当該不動産
の期待利回り、不動産の取引利回り、長期預金の金利、国債及び公社債利回り、金融機関の貸出金
利等を比較考量して決定するものとする」とされている。
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７ 関係人への調査結果（要旨）
公益社団法人静岡県不動産鑑定士協会
・運用利回りの決定に当たっては、不動産鑑定評価基準に従い、様々な利回りや金利を比較考量し
た。具体的には、一般的な経営主体が一時金をどのように取り扱う傾向があるかという点を勘案の
うえ、預金する場合の利回りを最小に、一連の事業の中で再投資に向ける場合を最大として、平均
的な目線として、１％から２％程度が妥当な水準と判断している。その上で、４つの各分科会で議
論して、それぞれの案を作成し、幹事会において分科会間の調整を行い、令和５年地価調査におい
ては運用利回りを1.00％と決定した。
⇒ここに色々とある。
住民監査請求を経て、ようやく出てきた回答であり、大変貴重な記録である。
〇１ １％から２％程度が妥当な水準と判断
これがどこから来たのか。
判断としているが、示された数値を使っているのではないか。
それが過去のことで、今の不動産鑑定士が知らないまま、前例踏襲をしていることはないのか。
もし、そうなら、説明が不整合となる。
判断したのではなく、示された数値を採用した、のである。
〇２ １％から２％程度が妥当な水準と判断
そもそも、これらが妥当であるとの説明はなかったようである。
説明責任を果たしていないことがわかる。
県職員も、姿勢が間違っている。
聞けばいいのではない。
論理的に説明を果たさせなければならないのである。
聴取を行えば、相手が何を言ってもいいのか。
そのような姿勢が、恐ろしい監査結果の報告につながったことをまだ自覚できないのであるか。
さんざん事実と異なる虚偽により騙されたことを、全く反省していない。
恐るべき姿勢であると、言わざるを得ない。
静岡県職員が、地方自治の本旨から逸脱していることが、まだ分からないのか。
その点を指摘してきたつもりだが、まだまだ足りなかったと反省している。
〇３ １％から２％程度が妥当な水準と判断
そこから、なぜ下限である１％を採用したのか。
理論的な説明はしていない。
決定に至った経緯を話したに過ぎない。
決定過程がおかしいと、私は指摘していない。
話をすり替えたのか。
【論点そらし】か。
決定過程が適切なら、判断した運用利回りが適切になるのか。
そもそも間違った利回りを用いているならば、
決定過程が適切でも、導かれる利回りが不適切になることは、
子どもでも分かることだろう。
大の大人が、何人も集まって分科会を開催して、
そのような前提も分からないのだろうか。
これが、法的に説明責任を果たす者の務めであるのか。
満額の報酬を受け取った不動産鑑定士の説明責任なのか。
住民監査請求をしてまで、監査委員が聴取を行ったことへの回答なのか。
静岡県民が聞きたいと求めたことへの回答なのか。
4000万円以上の金が流れた先の、回答がこれなのか。
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７ 関係人への調査結果（要旨）
公益社団法人静岡県不動産鑑定士協会
・運用利回りは、収益還元法において使用するものであるが、運用利回りが収益価格に与える影響
の程度は小さく、運用利回りが多少変わっても、収益価格が大きく変わることはない。取引事例比
較法も併せて行っていて、収益還元法で試算された価格がそのまま鑑定評価額となるものではな
い。なお、収益還元法が適用されているのは地価調査全体の３分の１くらいである。
⇒はっきりと言い切っていないが、これでは、運用利回りが間違っていても大した問題ではない、と聞こえてこないか。
不動産鑑定評価のプロとして、そのように思わせてしまったら、
「不動産鑑定士は、その程度なのね」と思われてしまうことが、想像できないだろうか。
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８ 学識経験を有する者等への調査結果（要旨）
自治法第199条第８項の規定に基づき、令和６年４月22日及び24日に、金融の専門家２人から意見
を聴いた。聴取した内容は以下のとおりである。
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８ 学識経験を有する者等への調査結果（要旨）
金融の専門家２人から意見を聴いた。
・一般的な経営主体が敷金等を運用せずに全額を保管することは合理的ではなく、一部を保管し、ある程度の額は運用することに合理性があると考える。
⇒あくまで一般的な話です。
鑑定評価は、この前提が違うのです。
業務委託を受けている協会の不動産鑑定士は、説明しないのか。
基準に従って、鑑定評価書を作っているのだろう。
何か隠しているのかもしれない。
疑念が晴れない。
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８ 学識経験を有する者等への調査結果（要旨）
金融の専門家２人から意見を聴いた。
・経済合理性がある行動を取ることを前提とすると、運用利回り1.00％は妥当と言える。
⇒不動産鑑定士とは異なり、この金融の専門家なら、どうすれば1.00％で運用できるか知っているだろう。
そんな専門家と知り合えた人間は、どんな幸運だろう。
できないことを分かった上で、言わせてもらうが、
私はその金融の専門家を是非知りたい。会って、話を聞きたい。
どうすれば、1.00％で、合理的に、危険を冒さず、懸命な判断をする人間として、運用できるのですか。
種々指摘してきた人間としても、
知らない人でも、
運用利回り1.00％にする方法を、ぜひ知りたいと思うのではないか。
危険なリスクを冒してまで、投資をしたくないと考える日本人はまだまだ多いはずである。
さらに、上の回答と合わせれば、
一部を保管して、残りを運用する方法を提示している。
【保管と運用の比率を考えて、1.00％になる計算式】
計算上、保管は、普通預金0.002％とさせてもらう。
保管：運用
１：９ ⇒0.002％×0.1＋1.11 ％×0.9＝1％
２：８ ⇒0.002％×0.2＋1.249％×0.8＝1％
３：７ ⇒0.002％×0.3＋1.427％×0.7＝1％
４：６ ⇒0.002％×0.4＋1.665％×0.6＝1％
５：５ ⇒0.002％×0.5＋1.998％×0.5＝1％
６：４ ⇒0.002％×0.6＋2.497％×0.4＝1％
７：３ ⇒0.002％×0.7＋3.328％×0.3＝1％
８：２ ⇒0.002％×0.8＋4.992％×0.2＝1％
９：１ ⇒0.002％×0.9＋9.982％×0.1＝1％
運用利回りを1.00％とするには、
保管するなら、それ以上の利回りが必要になることが分かった上での、
金融の専門家の発言だろう。
どのような比率を想定した上での発言だったのだろうか。
運用利回り1.00％の合理性、真に理解できたであろうか。
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８ 学識経験を有する者等への調査結果（要旨）
金融の専門家２人から意見を聴いた。
・絶対にこれといいった金利を決める基準はない。
⇒当たり前である。専門家も言うまでもないことだろう。
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８ 学識経験を有する者等への調査結果（要旨）
金融の専門家２人から意見を聴いた。
・令和5年度の全国の地価公示において運用利回りが1.00％であることを踏まえれば、
令和5年度の静岡県の地価調査の運用利回りを1.00％としたことは合理性があると考える。
⇒地価公示法や地価調査の根拠となる国土利用計画法施行令第９条や鑑定評価のことを知らない人間の話です。
鵜呑みにすることは、大問題です。
監査委員は、このことを正しく理解し、聴取記録を鵜呑みにはしていません。
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監査委員の判断
（２）令和5年度静岡県地価調査業務委託の成果品である鑑定評価書の違法性・不当性の有無
・運用利回りは、不動産鑑定評価基準に、「当該不動産の期待利回り、不動産の取引利回り、長
期預金の金利、国債及び公社債利回り、金融機関の貸出金利等を比較考量して決定するものとす
る」と規定されているが、比較考量する金利等は限定されていない。したがって、各種金利等を
比較考量して運用利回りを決定したことをもって鑑定評価書が違法・不当であるとは言えない。
⇒適法だとは言っていない。
ここが、公務員の成せる業だと思うようになった。
非常に勉強になる。
だが、気をつけなくてはならない。
不動産鑑定士協会の聴取記録には、
そのような解釈は記載がない。
一部、再投資に回すという記載はあるが、
それらが、等に含まれるのかどうか。
不動産鑑定士は、監査委員よりも、ずっと基準を理解しているはずである。
なぜ、不動産鑑定士は、このような解釈を明確にしなかったのか。
このような解釈をすれば、説明は容易になることくらいわかる。
忘れていたのか。
説明したが、記載されなかったのか。
そこに、何か理由がある、と考えるのが論理的であろう。
それが、基準に書かれていないことを持ち出すのは、とても難しいことなのだろう。
たしかに、基準上は 「等」 とはなっているが、
では、その利回りとは一体なんなのか。
どのようなものなら、その「等」に該当し、
どのような利回りなら、その「等」に該当しないのか。
正しい理解がなければ、峻別できない。
峻別できないまま、勝手に用いてしまった場合に、何が起きるのか。
想像するだけでも、ぞっとする。
自己を守ることに終始する人間が、
何の根拠もなく、そのような解釈を行うとは到底考えられない。
そのような解釈に自信があるなら、
積極的に、発信していくだろう。
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監査委員の判断
（２）令和5年度静岡県地価調査業務委託の成果品である鑑定評価書の違法性・不当性の有無
・収益還元法において一般的な経営主体を想定した場合、敷金等を運用せずに全て預金することが合理的であると言えず、
預金する場合の金利や国債利回り等以外の利回り等を比較考量して運用利回りを決定したことをもって鑑定評価書が違法・不当であるとは言えない。
⇒基準に従うなら、
①全額を預託する
②全額を費用・収益計上する
基準に従って鑑定評価書を作っている前提が崩れる。
監査委員が言う合理的だろうが、非合理的だろうが、
鑑定評価書を作るなら、基準に従わなくてはならないのが不動産鑑定士である。
基準が合理的ではないなら、国交省を通じて基準を変更させなくてはならない。
長きにわたり、この運用利回りの基準の文言は変更されていないと聞いている。
基準に則った鑑定評価と言いながら、
基準に則っていない鑑定評価は、違法・不当な鑑定である。
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監査委員の判断
（２）令和5年度静岡県地価調査業務委託の成果品である鑑定評価書の違法性・不当性の有無
・国土交通省が地価公示法（昭和44 年法律第49 号）に基づき実施している令和５年度の地価公
示においても運用利回りを1.00％としており、地価調査の根拠法令である国土利用計画法施行
令（昭和49 年政令第387 号）第９条第３項において「都道府県知事は、第一項の規定により標
準価格を判定するに当たつては、その標準価格に係る基準地が地価公示法第二条第一項に規定す
る公示区域内に所在する土地( 森林の土地を除く。) であるときは、公示価格を規準と
し、・・・」と規定されていることを踏まえれば、令和５年度の地価調査において運用利回りを
1.00％として作成したことをもって鑑定評価書が違法・不当であるとは言えない。
⇒地価公示も間違っていたら、この説明はひっくり返る。
地価公示が適法に「審査」している証拠があるのだろうか。
どのように審査をすることになっているのか。
審査について、定められた規定を情報開示している最中である。
地点２６０００点、鑑定評価書はその２倍の５２０００本ある。
土地鑑定委員７名が、全てを審査することになっている。
物理的にできるのだろうか。
現実にできるのだろうか。
わずか、数百点の静岡県職員でも、フラフラ。
適法に「審査」していることを示すことができなかった。
審査した記録や審査の基準すらも、説明がそれぞれ変わった。
今回の住民監査請求の対象ではないから、うやむやになったまで。
私が相手にしているのは、静岡県のわずか５３人ではない。
全国に約２３００人いる地価公示評価員を務めている不動産鑑定士と7名の土地鑑定委員である。
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監査委員の判断
( ３ ) 令和５年度静岡県地価調査業務委託の検査等について
鑑定評価書について担当評価員に対し確認依頼をし、回答を求めた際のやりとりの記録及び委託
業務完了検査復命書から、監査対象機関が審査及び検査を実施したことが認められる。
⇒「審査」を適法に実施したとは書かれていない。
このことが意味あることなのである。
審査を実施した記録があった、と報告しているのみである。
それが、適法な「審査」であったかどうかは、触れていない。
ここまで踏み込んでもらえれば、１回目として十分である。
それでも、
「不動産鑑定士が判断したら、適切と判断した」という回答は、
審査する立場の者として使ってはならない言葉だと強調しておく。
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監査委員の判断
( ３ ) 令和５年度静岡県地価調査業務委託の検査等について
監査対象機関は、政府契約の支払遅延防止等に関する法律及び同法の規定に基づく業務委託契約
書第８条の規定に基づき完了報告書受理後10 日以内に検査を実施しており、監査対象機関が令和
５年度地価調査業務委託に対する支出を行ったことが財務会計手続き上、違法・不当であるとは言
えない。
⇒検査をしていれば、支出は適法である。
「審査」は、検査の後に実施するものであり、
財務会計行為と、「審査」は別物である。
よって、住民監査請求の監査において、対象とならず、監査を行っていない。
この判断や手続きは、地方自治法を従ったものである。
もちろん、範囲を広げて、「審査」を適法に行ったかどうか、
監査を行うことは、監査委員の判断において可能である。
それらを制限するものはない。
ただ、今回の住民監査請求では、実施しなかったのである。
これが事実である。
では、通常の監査で、
土地対策課に、
適法に「審査」しているかどうか、
監査することはあり得るのだろうか。
答えは、十分に「あり得る」。
可能性の話である。
次からは、きちんと適法に「審査」をしなければならないことが、
職員であれば自覚できたであろう。
そういう点で観れば、今回の住民監査請求には大きな意義があったと考えている。
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次回に備えて
住民監査請求では、
「審査」が対象ではない。
あくまで、
業務委託契約に関わる
財政支出行為について
★しかし、監査の対象になることが明確になった。
監査委員が自主的に行う監査ならば、当然対象となる。
ここが明確になったことがよかった。
次は、
業務委託契約
運用要項
運用細則
から攻めていくことになる。
それには、
公益社団法人 静岡県不動産鑑定士協会に
指導しているのか。
監査請求の聴取に対して事実異なる虚偽を述べ
鑑定評価書に記載した事実がある。
報告を受けた事実がある。
それらを静岡県と協会は、確認したのか。
法令上、
必要があれば、
立ち入り検査、報告を求めることができる。
やっていないのに、
業務契約先として 漫然と 決定した。
指導をしていない。
この
業務契約書には、
問題があれば、実行できると書かれている。
契約上、できる。
必要があれば、やらなければならないのが県ではないのか。
公益の福祉に努める存在であろう。
違法者、
虚偽を述べるものがいるのだ。
黙ってみてることは、
県民全体の奉仕者となるのか。
指導しなければならない立場だろう。
監査委員
１．
審査した形跡があると、いう。
法令上の細則に従って審査したとは書かれていない。
監査の対象ではないから、この程度でとどまったと思われる。
２．
また、金融に詳しい者２名に聞いたようだが、
基準に従ったのかどうかは、書かれていない。
どうやって判定するのか。
それに、
基準に従ったのであれば、
市場参加者の定義に従う。
金融のプロの話は、
その市場参加者の定義を理解した上での、
発言だったのか。
それがなければ、
そのまま適用することはできないのである。
１と２を
監査委員は、そのところをどうしたのか。
法令順守の姿勢が、
監査委員にこそ求められる。
法令上、鑑定評価では基準に従わなければならない。
相変わらず、
うやむやにする姿勢は、
県職員と変わらない。
違法・不当ではない、と結論ありきの監査に終始徹底している。
違法な監査を実施し、平然と居続ける監査委員がいる限り、
繰り返すのだという批判をかわすことができないでいる。
監査事務局職員が、
県職員で構成されている。
同じなのだろう。
住民監査請求という素晴らしい制度が、
このままでいいのか。
私は、投じ続ける。
静岡県職員が、
地方自治の本旨に基づき、
全体の奉仕者である務めを果たすまで。
地方自治の本旨に基づかない地方公共団体、
公正な監査を放棄しながら居続ける監査委員、
地方公務員法に反する一部の者のための奉仕者である地方公務員、
公務員でありながら自己や自らの課の私的利益を愚直に追求する者を駆逐するまで。