区分所有者の少子高齢化とか
共働き世帯の増加による
管理組合役員の担い手について、
欠員に伴って
マンション管理の方式として、
昨今は、
管理会社が理事長〈管理組合の管理者〉を兼ねる
『管理業者 管理者方式』が増えつつある。
組織の内容は、
＊ （従来の）一般的な“管理組合方式” ：
組織の内容：
・ 『理事長〈区分所有者〉 ＝ 管理者〈 ＝ 区分所有者〉
≠ 管理会社』
・ 理事長が主体となる理事会を経て、
決議案の内容を、総会〈意思決定機関〉で報告する。
＊ 管理業者管理者方式 ：
組織の内容：
・ 『管理会社 ＝ 管理者
≠ 区分所有者』 （『外部管理者方式』）
・ 理事会なし
・管理者が、決議案の内容を
総会〈意思決定機関〉で報告する。
それぞれ、もう少し詳しく書くと、
＊『（従来の）一般的な“管理組合方式”』について
大規模修繕を考える際、
施工会社と交渉するために、
「マンションに住む
建築会社とか設計事務所で 勤務する人を
理事会に加えたい」
という要望が出たりするけど、
理解してたい点はというと、
マンションの
“新築工事”と“大規模修繕工事”とでは
工事単価も、工程表の組み方も
まるで異なる。
万能なわけではない。
期待が過剰になると、
かえって立ち行かなくなってしまう。
そんな点の理解が必要。
＊ 『管理業者管理者方式』について
各種工事とかでの
・発注者たる“管理者”
と
・受注者たる“管理会社”
が
同一となることで、
利益相反のおそれありとかいうふうに
たびたび指摘されてきた。
そこで、国土交通省は
2024年６月、
利益相反を防ぐ方法などが記載された
『マンションにおける
外部管理者方式等に関するガイドライン』
を公表した。
なお、そのガイドラインで、
“区分所有者じゃない人”が管理者となる
管理方式のことを
『外部管理者方式』とか『第三者 管理方式』
と称して、
その中で
とくに“管理業者”が管理者となる方式のことを
『管理業者 管理者方式』
と称することとなった。
法改正で盛り込まれた規制は、
『外部管理者方式』の中でも
『管理業者管理者方式』のみが対象となってる。
ガイドラインは
（あくまでガイドラインであって、）
法的拘束力を持たないから、
「…ガイドラインを守らない業者が出てくる」
というおそれが懸念された。
そんないきさつを経て、
2025年５月、
ついに『マンション管理適正化法』が改正されて
『“管理業者管理者方式”に関する規制』が、
一部に盛り込まれることとなった。
内容は、ごく一部であって、
おもに利益相反についての事項となる。
利益相反についても、禁止するんじゃなくて、
管理会社から 区分所有者らへの
『一定の“説明”と“報告”を求める』に
とどめられる。
改正の内容は、
以下 ㋐～㋓ の通り。
㋐ 重要事項の説明など
『管理業者管理者方式』を用いて
“管理者受託契約”を締結するときは、
事前に重要事項説明書を交付するとともに
説明会を開催して、
管理者受託契約の内容を
区分所有者の人たちに説明しなければならない。
㋑ 契約成立時は 書面の交付をする
『管理業者管理者方式』を用いて
“管理者受託契約”を締結したときは、
区分所有者の人たちに
契約成立時書面を 交付しなければならない。
㋒ 管理事務の報告
マンション管理業者が管理者に対してする
管理事務の定期報告について、
（現行法上は
『管理業者管理者方式』の場合であっても
管理業者が、管理者である自分自身に対して
報告することとなってたけど、）
『管理業者管理者方式』の場合には、
区分所有者の人たちに報告しなければならない。
㋓ 利益相反のおそれがを感じる場合
区分所有者等への事前説明
『管理業者管理者方式』で、
利益相反のおそれが高い行為
（自社とか関連会社との“取引”）をおこなうときは、
あらかじめ説明会を開催して、
取引に関する重要な事実を
区分所有者の人たちに説明しなければならない。
◆ ◆
《区分所有者の人たちも理解することが必要》
『管理業者管理者方式』を含む『外部管理者方式』は、
適正な形で採用すれば、
『役員の担い手不足』という問題を解決するための
選択肢のひとつとなりうるけど、
たびたび指摘されてきた通り、
利益相反などのおそれを持つのも事実。
心配を減らすためには、
管理会社側も 区分所有者側も
それぞれが『管理業者管理者方式』を理解して、
議論と 検討を できるか
が重要となる。