（'26年１月 更新）
昨今、老朽化マンションが
増えたことに伴って、
“管理費”とか“修繕積立金”の
『高騰』が問題視される。
マンションの住民が、毎月コツコツと支払ってる
・ マンションの“管理費”
・ いざ大規模な修繕をする際のために積み立てる
“修繕積立金”
そんな費用面。
2025年あたりは、
いろんな要因（人件費とか、資材の高騰とか）で
『修繕引当金』が値上がりする傾向にある。
・ “修繕引当金”とは ：
大規模な修繕工事をする際に
毎月コツコツと積み立てた“修繕積立金”から
支払う費用。
実際、そんな社会情勢を理由に、
不当に高すぎる金額を請求する管理会社が
増えてて、
一部の（悪徳）管理会社だけじゃなく
大手だとか関係なく横行してるという。
2025年あたりは、
マンションの管理会社からの
『“第三者管理方式”
（外部管理者方式・管理業者管理者方式）の導入』
という妙な提案が増えてるそう。
“区分所有者じゃない人”が
管理者となる管理方式のことを
『第三者管理方式』
『外部管理者方式』
『管理業者管理者方式』
と称する。
“理事会”という邪魔者を排除するための
“管理会社”の手口。
高齢化による“理事の欠員”を解消するために
『外部の第三者（管理会社）』が
理事となる制度。
もし、そんな方式を受け入れてしまうと、
管理会社からの提案を確認する機能が失われて、
やりたい放題に、費用を使われてしまうという。
管理会社は、
『管理費』とか『修繕積立金』が
高くなればなるほど儲かるから、
その費用を、どうにかを上げようとする。
《（ 管理組合・理事会）気を付けたい内容 》
『管理会社』と
マンション管理の素人である『管理組合』とでは、
情報格差に大きな差が出る。
その弱点に、管理会社が付け込んでくる。
たとえば、
『工事費』といっても、
素人には、“適正価格”がわからない。
そこで、“管理会社”は、
関係の深い複数の工事業者から、
報酬〈キックバック〉の分を上乗せした
『相見積もり』を出して、
その見積もり費を、
“本当の価格”というふうに誤認させる、
“不要・不急”な工事であっても、
「いま考えないと後で大変なことになりいますよ。
なにか起きたら、理事会の責任になりますよ。」
とか言って、不安を煽って、承認させる
というのが、ひとつの例。
管理会社からすれば、信じ込んでくれたほうが
管理費を値上げしたり
割高な工事費を受注させたり
というのをしやすい。
そんな考えだからこそ
管理会社は、
“本来なら必要のない工事”を、連発してくるという。
本来は優先順位が
低い（ほぼ不要）にもかかわらず
提案されがちな内容は、
Ⓐ 『日常的な修繕』の内容
㋐ 屋上防水の工事
㋑ 外壁修繕
㋒ 配管の交換
㋓ 雑排水管清掃
↑みたいな『防水』『外壁』『排水管』
のほかに、
㋔ 『改装〈リニューアル〉：
（エレベーター、自動ドア etc.）』
にも、過剰な金額が上乗せされる例もある。
Ⓑ 『大規模修繕』の内容
それぞれ要注意な内容は、
Ⓐ
『日常的な修繕』の内容
㋐～㋓ の
『防水』『外壁』『排水管』について
それぞれ用心したい内容
㋐ 屋上防水の工事
《要注意な話》
管理会社が
「屋根にヒビ割れができてるので、修理が必要です。」
とか言って
写真を 見せてくるのが、
一般的なやり方。
専門家によると、
“屋上防水”の故障率は
築25年を経過した時点で、わずか４％とされる。
多くの場合は、
そもそも工事の必要性が、ほとんどないという。
そもそも、
マンションの一般的なアスファルト防水は
何層ものシートが取り付けられてて、
表面層が傷んでても、
防水性能には、ほとんど影響しないみたい。
実際の例で、
管理組合の予算（修繕積立金）に応じて、
管理会社が、工事内容を決めてた後、
屋上の防水について
別の『工事業者』に依頼して、
費用を大幅に抑えることができたという。
㋑ 外壁修繕
《要注意な話》
外壁の修繕も、過剰な工事がされがち。
管理会社が言うには、
「外壁タイルの修繕では、
タイル境界部を埋める『シーリング』を
打ち替えないと、
劣化部分からコンクリート内部に、雨水が侵入して、
漏水などが懸念される」
と言うけど、
『何年後に、どれほどの住戸に、何％の確率で』
起きるかを、誰も説明できない。
確かに、可能性はゼロじゃないけど、
そもそも、劣化したシーリングから雨水が染みても、
コンクリートに亀裂がなければ
内部の鉄筋までは、雨水が到達しないという。
実際の例で、
外壁の補修について
地元の『外壁工事業者』に依頼して、
費用を大幅に抑えることができたという。
㋒ 配管の交換
《要注意な話》
管理会社が
「サビによる腐食で穴が開いたり、
汚れで管が詰まったり
するかもしれません。」
とか、
「一番もろい部分だと、あと○年で穴が空く」
とか言って
調査報告書（特別レポート）とかを
見せてくるのが、
一般的なやり方。
排水管は、よほどのことがなければ故障しない。
2000年以降に建てられたマンションだと、
銅を 塩化ビニールで 加工した
さびにくい金属管が使われる。
それより前に建てられたマンションでも、
金属管に汚れはほとんどつかない。
実際の例で、
別の『排水管工事業者』からは
「（配管の）清掃だけで問題ない」
と診断されて、
費用を大幅に抑えることができたという。
㋓ 雑排水管清掃
《要注意な話》
毎年１～２回、各住戸でおこなう。
管理会社が
報酬〈キックバック〉を得る目的で、
定期的に 管理費（積立金）を 使ってる疑いのある、
本来は不要な業務。
・『雑排水管』とは：
マンションの各住戸から出る生活排水を
流すための排水管。
日常的な排水の水流よりも、
“汚れの蓄積”のほうが上回ってれば、
１週間も経たずに詰まるはずなのに
そうならないのは、
排水管に汚れが付着しても、汚水で流されるから。
排水管を掃除してる意味は、
単純に
数日前までの汚れを掃除してるだけかもしれない。
排水管に詰まるのは、
固形物とか 油とかを、間違って流したときだけ。
『雑排水管』の掃除を定期的にするだなんて、
戸建てでも、町中の飲食ビルも、
ほとんどない。
まったくしてないマンションも、あるみたい。
Ⓑ
『大規模修繕』の内容
《（大規模修繕）業者の選び方【例】》
《 『管理組合』と『管理会社』との間に
情報格差が生じることで起きる話 》
【例】
築15年ほど、戸数60戸ほど
というマンションで
大規模修繕１回目の際に
とある管理会社から提案された見積額が
その時点での修繕積立金では賄いきれないほど
高かった。
そこで、管理会社を遠さずに
マンションコンサルタントに依頼して
他社から見積もりを取ってもらったところ、
工事内容を削らずに
（最初に提案された額の）1/3 ほどの費用で
できることがわかった
という例。
大規模修繕は、オーダーメード性が高くて、
市場相場と比較するのが難しい。
たとえ修繕費用が割高であっても、
もっともらしい説明をされて、
その価格を“適正価格”と誤解してしまう。
「管理会社が提示してくる
『国土交通省が公表の”大規模修繕費用”』の
『平均値』には、
注意が必要」
という。
多くの大規模修繕は、そもそも通常よりも割高で、
そんな工事費のデータが、
“国交省の出す平均値”となってしまった。
“管理組合”は、その平均値データを
『適正値』と勘違いして、
割高な工事を受け入れてしまいがちみたい。
従来は、独立系の管理会社が
大規模修繕の 高額見積り を出す例も
多かったけど、
昨今では、大手の管理会社でも
同じような手口がみられて、
「高額で提案してみて、受注ができた。」
そんな“厚利少売”の戦略に移行しつつあるという。
とくに、タワーマンションは、
積立金が豊富にたまってるから、ということで
標的になりやすい。
加えて、2025年あたりは
物価高の認識が広まった影響で
『工事費の値上げ』がしやすくなったという。
問題なのは、
少ししか上がってないのに、
もっと上がったかのように『割高な工事費』を
正当化すること。
もし、従来の想定額より
３割以上も 工事費が上がったようなら、
別の業者を独自に探して、やり直すのがいい。
実際、
修繕系の施工会社によれば、
『受注価格』は、コロナ禍と比べても
５～10％しか上がってないという。
修繕工事は、さほど物価の影響を受けない。
新築マンションとかでの建築工事は
大量の輸入資材を使うから
確かに工事費は高くなるけど、
修繕の場合は、
実質的に“人件費”の割合が多くを占める。
割高な工事費の被害を受けないように、
『自分のマンションの“管理会社”が
適切な管理会社なのか否か』
を確認してみたい。
要点は、
年１回の定期総会で配布される
『管理委託契約書』と『収支報告書』。
項目別に見て、
・相場よりも高い金額になってないか
・不要な工事がなされてないか
を確認したい。
あと、
大規模修繕の提案とかは、
・『マンションコンサルタント』ていう人たちに
セカンドオピニオンをしてもらう
というのがよさそう。
（『１回のみ無料』という相談機関もある。）
“管理組合”の多くが、マンション管理の素人で、
管理組合の“理事”も、同じく素人。
ほかの住人も、多くは
知識にも 情報にも 乏しくて、無関心。
「無関心でいて、
知らず知らずのうちに損をしてて…」
そんなのは避けたい。
《（大規模修繕）業者の選び方【例】》