（'26年１月 更新）
マンションの大規模修繕を考える際、
“修繕が不要とされる部分”
と
“関連する話”については、
↓のページに記したけど、
『業者の見つけ方』について
こんなことを知ってたい。
まず、
Ⓐ
修繕工事の“方式”について
建設業界の発注方式は
大きく分けて
・設計監理方式
・責任施工方式
の２通りに分かれる。
＊ 選択したい方式は、
○ ： 設計監理方式
“設計”と“施工”を切り離して考える方式。
多くは、“施工会社”の選定も担当する。
＊ 選びたくないのは、
× ： 責任施工方式
管理会社とか 設計事務所に
内容（“設計”と“施工”）の全部を一任して
発注する方式。
《こんな点がダメ》
・『責任施工方式』だと、
管理組合は、ラクができる分、高額になりやすい。
・競争原理が働かなくなる。
・各社が異なる仕様を提示するから、
見積の比較が難しくなる。
∞ ∞
そんな短所を避けるためには、
各社、“同一仕様・同一範囲”で
見積もりをするために、『設計者』が必須となる
『設計監理方式』を優先したい。
（『監理』とは、“監督”と“管理”のこと。
とくに、
『“規則”や“事前の取り決め”の通りに進んでるか』
を確認して、指導する。）
※ 『設計監理方式』は、
“工事費”のほかに
“設計監理費用”が必要となるけど、
設計者が仕様を統一して
複数の業者から“同じ条件で”見積もりを取ることが
できるし、
そうなると、
競争原理が働くために
『工事費が下がる』という懸念も出てくるから、
気を付けたい。
あと、
管理組合の多くは、
専門知識を持たないから、
『“設計コンサル業者”に修繕を完全に任せる』
という例も、珍しくない。
↓
次に、
Ⓑ
信用度が高い『設計監理会社』の選び方
肝心なのは、
● 『“談合・リベート”をしない設計監理者』
の選び方。
・『談合』とは、
競い会うはずの業者同士が、事前に裏で話し合って
特定の企業が優先的に選ばれるよう
支払う金額や 条件を 調整すること。
・『リベート』とは：
支払いをした業者に、金額の一部を戻すること。
という意味合いでしょうか。
『談合・リベート』の問題は、
公正取引委員会が、
関係する企業へ 立ち入り検査に入ってて、
昨今は、社会問題となる。
にもかかわらず、
『設計管理会社』の
・ホームページ
・ブログ
・SNS
とかで、
『談合・リベート問題』を取り上げてない会社が
多く見受けられるという。
問題について何も発信してない会社よりは、
・問題に疑問を呈してる
・問題点の“解決策”まで提示してる
そんな業者だと、信用度が高まる。
あと、
● 『“過去の”公募条件』を確認する。
『談合・リベート』を実行するには、
『“設計監理会社”が、
見積もり参加条件（資本金 5000万以上 ほか）を
付けること』
が一般的とされる。
その目的は、
いろんな条件を付けることで、
応募可能な『施工会社』を限定させて、
“設計監理会社”と関係の深い“施工会社”が
受注しやすくするため。
業界紙とかで掲載された
過去の公募条件を複数集めて検討したい。
見積もりに“参加条件”を課す設計監理会社が
いれば、要注意。
次に、
● 『施工会社』が提示する“見積り額”の妥当性を、
どう検証するか。
最大の要点は、
『“競争原理”がきちんと作用してるか否か』
という点。
妥当性を検証するために
有効なのは、こんな方法。
★ 『複数の施工会社から見積もりを取る』
というのが前提で、
・総合請負会社
のほかに、
・専門工事会社
（担当部分は、“塗装、防水、足場 etc.” ）
からも、直接の見積もりを取って、
『総合請負会社』と『専門工事会社』を
付き合わせて、費用を適正化する
という方法。
そんなふうに、徹底的に競争原理を働かせる。
★ 談合に巻き込まれないようにするには
どうすればいいか。
談合の内容は巧妙に仕組まれてて、
「見積の単価が低すぎる」
「仕様が妥当でない」
とかいう、
専門家じゃなければ
気付くのは難しい点もあるけど、
自分で気付ける注意点は、
例えば、
・提示された『コンサルティング費用』が極端に安い
・工事費用が、明らかに相場より安い
・『施工会社の公募』で、応募が極端に少なくて、
“１社か２社”に限られる
とかいう点が挙げられるんだそう。
《（大規模修繕）
『相場価格の基準』と『具体的な手順』【例】》
面倒くさいけど、
いろんな関連会社とか
コンサル会社とかから
話を聞いたり、
インターネットで検索したりとかで、
地道に調べるのが最善かもしれない。