マンションは、
建てられてから10年以上も経つと
壁も 屋上の防水も 劣化してきて、
いろんな部分の修繕が必要になる。
マンションの、そんな『大規模修繕』は、
一般的には
建設された時点で策定された計画に沿って、
管理組合が主体となって工事を発注する。
（住民から成り立つ『管理“組合”』が
工事業者に発注することもできるけど、
手間がかかるからといって『管理“会社”』に
任せる例も多い。）
そんな中、『談合』が増えてるという。
『談合』の内容：
・管理会社が、その“関連企業”に工事を発注したり
・報酬〈キックバック〉を支払ってくれる工事業者に
受注させたり
とかいう手段。
具体的には、こんな話。：
大規模修繕が計画されると、
管理会社が、
設計事務所に、修繕設計書の作成を依頼する。
その後、
設計事務所が、
複数の工事業者から見積もりを取って、
“いちばん安い業者”に工事を発注する。
実は、
設計事務所から
見積もりをするよう依頼が来ると、
“あらかじめ”受注することに決まってた工事業者
が、代表して、
ほかの工事事業者の見積もりも作成する。
その際、あらかじめ
受注する業者と
「この業者（受注する業者）に
見積もりをつくってもらう」
と、話を合わせる。
“いちばん安い業者”といっても、
見積額に
『“設計事務所と管理会社”に支払う
キックバック代〈報酬〉』が上乗せされるから、
もともとの見積額よりも、
数百万から（規模によっては）千万単位）で
高くなる、
という
そんなカラクリ。
管理会社は、
“報酬をくれる設計事務所”に
設計書の発注 をすることが多い。
設計事務所も同様。
設計事務所が 設計書をつくった後で
複数の工事業者から 見積もりをつくる際も、
すでに、その段階で
『どの業者が受注するか』が、
“談合”によって ほぼ決まってるという。
設計事務所と 各 工事業者 は、
毎月のように会議してて、
『いつ、どこの（どんな規模の）マンションで、
どれくらいの大規模修繕がされてるか
を共有して、
各 工事業者 が、持ち回りで仕事を受注する』
そんな仕組みができてる、という。
工事業者としては、
『“いつ、どんな規模の”工事が受注できるか』
の見通しが立つから、
計画を立てやすいし、
設計事務所が 仕事を割り振ってくれるから、
工事の時期も偏らず、
（ある意味で）安定して取り組める。
そんな、
大規模修繕に関連した“談合”は、
全国で起きてる、という話も見聞きした。
じゃあ
どうすれば
談合を防いで、
不当に高い金額での修繕工事を止められるのか
このページでは、
見聞きした内容についてまとめたいけど、
知ってたいのは、基本的には
こんな内容。
＊ 修繕の相場価格
＊ 理想的な手順
項目ごとに挙げると、
Ⓐ（部分ごとに）
マンション修繕の相場価格
㋐ エレベーターの改装
㋑ インターホンの改装
㋒ エントランス〈出入り口〉自動ドア
㋓ 共有部のサッシ
㋔ 給水ポンプ
㋕ 給排水管
㋖ 玄関のドア
㋗
・屋上の防水
・共用廊下の防水
・塗装
Ⓑ 大規模修繕の理想的な手順【例】
①
・『（修繕工事の）発注方式』を知る
↓
②
・地域の設計事務所に、
『大規模修繕の設計書』の作成を依頼する
↓
③
・工事業者を募集する
↓
④
・応募してきた工事業者から、
数社を選んで、マンションに呼ぶ
↓
⑤
・もっとも信頼のできる業者を選んで、
工事を依頼する
それぞれ内容はというと、
Ⓐ
（部分ごとに）
マンション修繕の相場価格
《大規模修繕の『不要とされる部分』と『関連する内容』》
㋐ エレベーターの改装
《相場の価格【例】》
規模とか 等級〈グレード〉とかにもよるけど
（１基あたり）５00万 ～ ９00万
《備考》
タワーマンションだと、2000万を超えることもある。
㋑ インターホンの改装
《相場の価格【例】》
（１戸あたり）10万 ～ 20万
《備考》
管理会社から提示される金額が、
１戸あたり20万を超えたら、高すぎるかも。
㋒ エントランス〈出入り口〉自動ドア
《相場の価格【例】》
（１セットで）１00万 ～ ２00万
《備考》
“玄関全体の改修費”に重複請求されてないか
確認したい。
㋓ 共有部のサッシ
《相場の価格【例】》
（『枚数・寸法・等級〈グレード〉』にもよるけど）
一般的には、３０万 ～ ８０万
《備考》
市区町村によっては、
補助金が使えるかもしれないから、確認したい。
㋔ 給水ポンプ
《相場の価格【例】》
（１棟あたり５０戸ほどであれば）
１50万
《備考》
マンションの規模が大きいほど、金額が上がる。
㋕ 給排水管
《相場の価格【例】》
（１戸あたり）３０万 ～ ６０万
《備考》
マンションの構造にもよるけど、
１戸あたり６０万を超えれば、高すぎる。
㋖ 玄関のドア
《相場の価格【例】》
（１戸あたり）１５万 ～ ２０万
《備考》
管理会社の見積もりから
１戸当たりの金額を計算する。
戸数が多いほど安くなる。
㋗
・屋上の防水
・共用廊下の防水
・塗装
《相場の価格【例】》
・屋上の防水
（１平方メートルあたり）５千円
・共用廊下の防水
（１平方メートルあたり）４千円
・塗装
（１平方メートルあたり）３千 ～ ５千円
《備考》
それぞれ、
１平方メートル当たりの金額が、
上記の金額より高い場合は要注意。
業者の人件費が乗ってくるから、
可能な限り
『同じ業者に』『同じ日に』作業してもらうと
費用〈コスト〉が抑えられる。
Ⓑ
大規模修繕の理想的な手順【例】
〔以下 ①～⑤ の順序〕
①
・『（修繕工事の）発注方式』を知る
建設業界の発注方式は
大きく分けて
・設計監理方式
・責任施工方式
の２通りに分かれる。
両方とも、『談合・リベート』の問題が
起きてるけど、
ひとまず、
優先して視野に入れたいのは、
○ ： 設計監理方式
《内容》
“設計”と“施工”を切り離して考える方式。
多くは、『“施工会社”の選定』も担当する。
選びたくないのは、
× ： 責任施工方式
《内容》
管理会社とか 設計事務所に
内容（“設計”と“施工”）の全部を一任して
発注する方式。
《こんな点がダメ》
『責任施工方式』だと、
管理組合は、ラクができる分、高額になりやすい。
競争原理が働かなくなる。
↓
②
・地域の設計事務所に
『大規模修繕の設計書』の作成を
依頼する
設計管理を担当する『設計事務所』に、
あくまでも
『（大規模修繕の）設計書』だけを依頼して、
・建物の劣化診断をもとにした仕様書
・工事指示
を作成してもらう。
その際、設計事務所が
「知り合いの工事業者数社から
見積もりを取りましょうか？」
とか聞いてきても、
きちんと
「“工事業者”の選定は、管理組合が決める。」
との旨を明言する。
（設計書の作成を依頼する時点で、言ってもいい。）
そこで設計事務所に
工事業者の選定を任せてしまうと、
談合を仕込まれることが懸念されるから、要注意。
↓
設計書ができあがったら、
『工事業者の選び方』を考えたい。
↓
③
・工事業者を募集する
業界の専門誌『建通新聞』に依頼するのが得策。
・建通新聞
工事業者の公募を掲載する。
無料でできる。
問い合わせれば、やり方を教えてくれる。
※ その際、
希みもしない“談合”を防ぐために、
『工事業者の応募先』という項目を、
必ず『管理組合宛て』に設定する。
↓
④
・応募してきた工事業者から
数社を選んで、マンションに呼ぶ
公募で、ある程度の申し込みが集まったら、
そこから数社にしぼる。
【 ※ 注意点】
極端に安い業者であれば、
工事の質が低そう。候補から外したい。
中には、
倒産寸前の工事業者が、
おかね欲しさに見積もりを安く出す例もある
という点にも要注意。
《業者を選ぶ際に気を付けたい内容》
↓
２～３社ほどまでに絞れたら、
そこから１社を選ぶ際の要点を考える。
管理組合の多くは、
工事会社を選定する際に
それぞれ業者の担当者を
実際にマンションへ呼んで、集めて、
プレゼンテーション（“説明会”と“現地調査”）
を依頼してから、
業者を見定める。
その際、
業者を別々に呼ぶんじゃなくて、
・同じ日に
・同じ時間帯に
・すべての業者に
来てもらうのが、得策。
↓
⑤
・もっとも信頼のできる業者を選んで、
工事を依頼する
それぞれの業者から、直接
具体的な工事内容について、話を聞いて、
こんな要点を、総合的に判断する。
＊ 見積の“価格”と“詳細な内容”
＊ 施工方法
＊ 工事期間中の対応（近隣住民への配慮 etc.）
＊ 現場代理人の性格（人柄）
＊ “現地調査”での観察力 ：
たとえば、
指定した内容とは関係ない提案について
こんな内容《例》：
・ 修繕費用の削減
・ 工期の短縮
・ 『年配の人が多い』と気づいたなら、
「ゴミ置き場の取っ手が『握り玉』ですけど、
扉を『引き戸』に交換しませんか？」
「出入り口〈エントランス〉の階段を
一部スロープにする『バリアフリー工事」
しませんか？」
などなど。
それから、最終的な決定をする。
『もっとも信頼が置ける、と思った業者に
発注をかける』
というのがよさそう。
築年数とか 総戸数が
同じようなマンション同士でも
状況（建物、区分所有者）によって、
選択肢が数多くなる。
手間がかかるけど、
工事業者とか 設計事務所とかから
高額な費用を不当に取られるよりは、ずっと得策。
無駄に使われないよう、費用を守りたい。