中古の戸建て住宅に 住むことを考える際、
中古の木造住宅は、
“『 新・新 耐震基準』か否か” で判断したい。
・『耐震』とは：
“柱”や“梁（はり）”の 強度を高めることで、
地震の揺れに耐える対策。
古い順に、
＊ 旧耐震（1981年６月より前に建った住宅）
＊ 新耐震（1981年６月～2000年６月）
＊ 新・新耐震（2000年６月以降に建った住宅）
改めて定められた基準によって
耐震制度の強化をするべく、明確になった項目は、
この４点
・地盤調査の規定
・地耐力に応じた基礎構造
・耐震壁の配置バランス
・筋交い（すじかい）金具使用の規定 など
◆ ◆
中古住宅の情報は、
チラシや パンフレットや インターネットで
多角的に集めたい。
『不動産屋へ直接行く』場合も、
『インターネットで物件を検索してから
不動産屋へ行く』場合も、
“営業担当の人と相談しつつ、物件を決めて
見に行く”
ということになる。
★ インターネット検索してからのほうが、
幅広い物件を調べられるし、
多少は相場感覚をつかめる。
★ 『最初から、予算なども相談しながら
情報収集をしたい』と考えるなら、
“複数の不動産屋に出向いて、
チラシとか見ながら相談に乗ってもらう”
という流れになる。
『手間が掛かるけど、
インターネットには掲載がなされない
非公開の物件を見せてもらえる』
という話もあるし、
その場で疑問点が解消できるかもしれない。
不動産屋への相談を考える際は、
“大手”と、“地元の中小”の両方に
当たるのが最善。
目当ての物件が決まるまでは、
複数の業者から、広く情報を集めたい。
不動産屋の種類は、おもに
＊ 大手の不動産会社
＊ （地元の）中小不動産会社
＊ フランチャイズ
の３種類。
★ 希望する地域が複数あって、
多くの物件を見たい場合は
『大手の不動産会社』が有利かも。
逆に、
★ 特定の地域にこだわるなら
『地元の中小不動産会社（小型店）』が
有利かも。
【不動産屋（おもな３種類）の内容】
＊ 大手の不動産会社
《特徴》
・取り扱う物件が多い
・ネットワークが広くて、全国規模で探せる
＊ 地元の中小不動産会社（小型店）
《特徴》
・範囲は、特定の地域に限られる
・地元の物件情報に詳しい
・その地域に根差した、細かい情報網を持つ
＊ フランチャイズ
《特徴》
・大手企業の看板を持つけど、
中身は、地元の中小不動産会社と同じ。
・大手の看板を背負うだけあって、物件の数は多い。
《おもなフランチャイズ企業》
＊ センチュリー２１
＊ ハウス・ドゥ
＊ イエステーション
など。
【『取引態様』の種類で、仲介手数料の有無が
わかる】
“取引態様”は、
各物件の『物件概要』に必ず記される。
“取引態様”は、この３種類。
＊ 媒介 / 仲介
＊ 売主
＊ 売主代理（ただ、あまり見かけない態様）
ぞれぞれの内容は、
＊ 媒介 / 仲介
『“売り主”と“買い主”の間に入って、
仲介の取り引きをする』
という態様。
物件の売買で、最も多い取引態様。
不動産仲介会社が、仲介の売買を依頼されて、
買い主を見つけて売買する
という形態。
ごく一般的。
《消費税》なし
《仲介手数料》あり
仲介手数料の“上限”は、
『物件価格の３％ ＋ ６万 ＋ 消費税』
となるけど、
いざ
“仲介手数料は 何％になるのか”
不明であれば、尋ねて確かめたい。
＊ 売主
『おもに不動産会社が、自分で持つ物件を
直接取引する』
という態様。
多くの場合は、
不動産会社が、個人から物件を購入して、
改装を施してから、自社物件として販売する。
《取引形態》『企業』と『個人』のやり取り
《消費税》建物には消費税がかかる
《仲介手数料》なし
＊ 売主代理
代理人が、
売り主と同等の権利を持ちながら取引する。
あまり見かけない態様。
個人の売り主に対して、
物件の売買を任された代理人（不動産会社）が
立てられる。
売主は、代理人（不動産会社）に手数料を払う。
《消費税》売主が個人なら、不要
《仲介手数料》なし
※
『消費税や 仲介手数料を 含めたら
どの程度の価格になるのか』
を、
あらかじめ自分で計算したい。