不動産投資を実施している人であれば知っていて当然な話かもしれませんが、今回は物件情報の収集方法について話をしていきたいと思います。
不動産投資家にとって物件情報を探す上でスタンダードと思うのが以下の2つサイトではないでしょうか。
健美家 https://www.kenbiya.com/
楽待 http://www.rakumachi.jp/
それ以外にもathome、homes、ノムコムPROといったサイトはありますが、まずは上記のサイトから探していくことがベターだと思います。
そして、ただ物件を探すのだけではなく不動産業者に問い合わせをしていくことが重要になります。
正直、自分が本気で買う気がない物件であってもちょっと興味がある程度でもいいので、取りあえずは詳細資料が欲しいですと言って問い合わせをしてみてください。
そうすれば、不動産業者はあなたにコンタクトを取ってきます。
そこで、一度打ち合わせの場を設けさせてくださいといった打診があった際には、気負いせず担当者の方とお会いすることをおススメします。
その物件は購入しないにしても、そのあとからはメールで未公開物件情報や任意売却の情報が送られてくることかと思いますので、できるだけ多くの不動産会社とコンタクトをとることをおススメします。
不動産会社とのコンタクトは、楽待や健美家のサイトの不動産投資セミナー等に参加してもいいかと思います。
ほとんどのセミナーは終了後に個別相談会がありますので、そこで担当者の方と名刺交換をして自分のプロフィール、物件の趣向を伝えて、物件情報をもらうようにしてください。
最近、私も週に1回程度セミナーに参加して、不動産業者の方と接点を持つようにしています。
物件探しにおいてインターネットがかなり普及したとはいえ、不動産取引というのはまだまだ、対面、個々人のコネクションで成り立っていると言っていいと思います。
いい物件を掴む為には、人と人とのつながりが重要なので、できるだけ多くの人と会っていくがいいのではないでしょうか。
私も出来る限り多くの人と会っていこうと考えています。
昨日、セミナーに行く前に千葉の地銀に行ってきました。
1棟目の融資を実行してくれた銀行さんで、住宅ローンも組ませて頂き、
とても良くしていただいてます。
今、とある不動産会社さんから埼玉の任売物件紹介いただき、
入札を考えていまして、その入札期日が9月3日だったので、
その融資の内諾をいただきたく相談にいったしだいです。
そこで、雑談ベースではあるのですが融資審査のポイントを教えて
もらうことができました。
今の審査基準は、積算評価よりも返済能力を重要視しているとのことでした。
物件の満室賃料に安全率（0.8）を掛けた金額とローン返済額とを比較して、
しっかりと返済できるだけの余裕があるのかをみているそうです。
意外と安全率は厳しくないという印象です。
0.7ぐらいかなと思っていたのですが、自分が物件の収益率を計算するときの
掛 け率と同じでした。
なので、今銀行が必要以上に属性を気にするのはその人物の返済能力を重要視している
からだということだと思います。
積算評価でバブル時代に失敗したことが大きく影響しているのでしょう。
審査通るといいですが。。。
1棟目の融資を実行してくれた銀行さんで、住宅ローンも組ませて頂き、
とても良くしていただいてます。
今、とある不動産会社さんから埼玉の任売物件紹介いただき、
入札を考えていまして、その入札期日が9月3日だったので、
その融資の内諾をいただきたく相談にいったしだいです。
そこで、雑談ベースではあるのですが融資審査のポイントを教えて
もらうことができました。
今の審査基準は、積算評価よりも返済能力を重要視しているとのことでした。
物件の満室賃料に安全率（0.8）を掛けた金額とローン返済額とを比較して、
しっかりと返済できるだけの余裕があるのかをみているそうです。
意外と安全率は厳しくないという印象です。
0.7ぐらいかなと思っていたのですが、自分が物件の収益率を計算するときの
掛 け率と同じでした。
なので、今銀行が必要以上に属性を気にするのはその人物の返済能力を重要視している
からだということだと思います。
積算評価でバブル時代に失敗したことが大きく影響しているのでしょう。
審査通るといいですが。。。
本日は会社が休みだったので、健美家(けんびや)のセミナー一覧の中に
あったとある不動産会社が主催するセミナーに参加してきました。
講師は不動産会社の方ではなく、サラリーマン大家から最近独立した
という大家業をはじめとする事業をおこなっている方でした。
年齢も私と同年代で、とても参考になる話が聞けて刺激となりました。
備忘録として、ここに残していきたいと思います。
余談ですが、以前いた会社の研修でこんなことを聞きました。
20% 聞いたこと、読んだこと
50% 書くこと
70% 実践すること
90% 人に教えること
上記は何を表す数値かというと、学んだことを
その後時間が経過したときに全体としてどれくらい覚えているかを
表すパーセンテージです。
例えば、セミナーに参加して話を聞いたり、本を読んで学んだりした
としても、しばらく経つと人は、その内容の20%以下程度のことしか
覚えていないそうです。
その内容書いたり、実際に実践したり、さらにはその内容を人に教えることが
できれば、その内容を自分のものとして習得できるということです。
上記はけっこうあたっているのではないでしょうか。。
さて本題ですが、セミナーで私的に印象に残ったキーワードを書いておこうと思います。
・空室リスクはちゃんとやれば大丈夫
・東京の区分マンションはよい
・外国人を受け入れる
・注目のairbnb（エアービーアンドビー）
数時間しか経っていませんが、もう色々と忘れはじめている気がします（笑）
・空室リスクはちゃんとやれば大丈夫
これは、世の中には沢山の賃貸物件があって、人口減少で空室がどんどん増えている
と世間では騒がれているいるけど、ライバル大家は昔からの地主大家だったり、
それを相続した大家だったりが大半を占めていて、その人達は空室でも何も
アクションをおこさない人達だから、ちゃんと空室対策をおこなえば、空室リスク
は低減できるとのことでした。以下参考事例
－内装の工夫（トイレにアクセントクロス）
－シャワーヘッドを高級感があるものに交換
－営業マンへの報酬（商品券等）
－フリーレント、家電プレゼント
・東京の区分マンションはよい
これは、不動産会社主催のセミナーなので営業トークかもしれませんが、
東京の区分マンションは長期するとお得というものです。
マンションは年数が経つにつれて、売却できる価格減っていきますが、
ある程度の年数が経つと下げ止まりになり、ローンの残債額よりも売却価格が
上回るといういものです。
ちゃんと分析すれば分かることなので、詳細は割愛します。
・外国人を受け入れる
そのまま通りですが、日本の人口は減っていく一方なので、
これから、増えていくであろう外国人永住者を受けいれていくといものです。
日本のビザの緩和もあり、今日本に住んでいる外国人は増えています。
日本人ばかりを相手にしてチャンスを逃すより、外国人も受け入れて
チャンスを増やしていくほうがいいというものです。
・注目のairbnb（エアービーアンドビー）
airbnb（エアービーアンドビー）、これは私も何となくは知っていたのですが、
というか、こういう仕組みがあれば儲かりそうと昔から思っていたのですが、
海外の企業に先を越されるとは、、、
bnb（ビーアンドビー）は海外でよくある宿泊の仕組みで Breakfast and Bed と
呼ばれていますが、自分の家の余っている部屋と朝食を旅行者に提供するものです。
これのインターネット版がairbnb（エアービーアンドビー）だそうです。
最近のニュースでも外国人旅行者が過去最高を記録した、中国人の爆買い
というように、外国人旅行者が増えすぎて、今日本の主要都市でホテルの空きが
ない状況が続いているようです。
そこで今、このビジネスと不動産投資を組み合わせて新たな領域の拡充を
狙っていこうというものです。
何となくお解りいただけるとかとは思います。
これはかなり私も興味があったので、これからは区分も視野にいきたいと思います。
以上、セミナー参加のご報告になります。
あったとある不動産会社が主催するセミナーに参加してきました。
講師は不動産会社の方ではなく、サラリーマン大家から最近独立した
という大家業をはじめとする事業をおこなっている方でした。
年齢も私と同年代で、とても参考になる話が聞けて刺激となりました。
備忘録として、ここに残していきたいと思います。
余談ですが、以前いた会社の研修でこんなことを聞きました。
20% 聞いたこと、読んだこと
50% 書くこと
70% 実践すること
90% 人に教えること
上記は何を表す数値かというと、学んだことを
その後時間が経過したときに全体としてどれくらい覚えているかを
表すパーセンテージです。
例えば、セミナーに参加して話を聞いたり、本を読んで学んだりした
としても、しばらく経つと人は、その内容の20%以下程度のことしか
覚えていないそうです。
その内容書いたり、実際に実践したり、さらにはその内容を人に教えることが
できれば、その内容を自分のものとして習得できるということです。
上記はけっこうあたっているのではないでしょうか。。
さて本題ですが、セミナーで私的に印象に残ったキーワードを書いておこうと思います。
・空室リスクはちゃんとやれば大丈夫
・東京の区分マンションはよい
・外国人を受け入れる
・注目のairbnb（エアービーアンドビー）
数時間しか経っていませんが、もう色々と忘れはじめている気がします（笑）
・空室リスクはちゃんとやれば大丈夫
これは、世の中には沢山の賃貸物件があって、人口減少で空室がどんどん増えている
と世間では騒がれているいるけど、ライバル大家は昔からの地主大家だったり、
それを相続した大家だったりが大半を占めていて、その人達は空室でも何も
アクションをおこさない人達だから、ちゃんと空室対策をおこなえば、空室リスク
は低減できるとのことでした。以下参考事例
－内装の工夫（トイレにアクセントクロス）
－シャワーヘッドを高級感があるものに交換
－営業マンへの報酬（商品券等）
－フリーレント、家電プレゼント
・東京の区分マンションはよい
これは、不動産会社主催のセミナーなので営業トークかもしれませんが、
東京の区分マンションは長期するとお得というものです。
マンションは年数が経つにつれて、売却できる価格減っていきますが、
ある程度の年数が経つと下げ止まりになり、ローンの残債額よりも売却価格が
上回るといういものです。
ちゃんと分析すれば分かることなので、詳細は割愛します。
・外国人を受け入れる
そのまま通りですが、日本の人口は減っていく一方なので、
これから、増えていくであろう外国人永住者を受けいれていくといものです。
日本のビザの緩和もあり、今日本に住んでいる外国人は増えています。
日本人ばかりを相手にしてチャンスを逃すより、外国人も受け入れて
チャンスを増やしていくほうがいいというものです。
・注目のairbnb（エアービーアンドビー）
airbnb（エアービーアンドビー）、これは私も何となくは知っていたのですが、
というか、こういう仕組みがあれば儲かりそうと昔から思っていたのですが、
海外の企業に先を越されるとは、、、
bnb（ビーアンドビー）は海外でよくある宿泊の仕組みで Breakfast and Bed と
呼ばれていますが、自分の家の余っている部屋と朝食を旅行者に提供するものです。
これのインターネット版がairbnb（エアービーアンドビー）だそうです。
最近のニュースでも外国人旅行者が過去最高を記録した、中国人の爆買い
というように、外国人旅行者が増えすぎて、今日本の主要都市でホテルの空きが
ない状況が続いているようです。
そこで今、このビジネスと不動産投資を組み合わせて新たな領域の拡充を
狙っていこうというものです。
何となくお解りいただけるとかとは思います。
これはかなり私も興味があったので、これからは区分も視野にいきたいと思います。
以上、セミナー参加のご報告になります。