普段、色々な不動産業者から物件情報のメールをもらっていると、これは同じ物件なのかといったものもしばし見かけます。
中には、未公開物件だといいつつ、他の業者からも同じ物件が送られてくることもあります。
今回は同一物件情報にまつわる話をしていきたいと思います。
それは神奈川の田園都市線沿線にある築27年のRC造の物件でした。
価格は1億円弱で利回り8%程度で、とある不動産会社に勤める知人からの紹介でした。
その後、他の不動産業者の物件メールに同じ駅、同じ徒歩時間。
もしやと思いましたが、値段もほぼ同じなの同一物件でしょう。
ただ、遅られてきたメール利回りは知人からいただいてたものよりも高めの設定となっていました。
知人からは、レントロールをもらっていたので、チェックしてみることに。
空き室は一部屋のみだったのですが、賃貸中の部屋の家賃はだいたい40,000円前後です。
しかし、その不動産業者の利回りから逆算すると、空いてる一室の家賃設定を70,000円以上にしないといけない計算に。何とも無理のある利回りだと思います。
現状満室であれば、利回りは確定的なものになりますが、空室がある場合は空き室の想定家賃しだいで利回りは微々たるものですが、変わってきます。
満室想定家賃、利回りには気おつけましょう。
その地域の相場家賃は「HOMES」などのサイトですぐにわかるので、ちゃんと調べることを心掛ければ問題ないかと思います。
8月初旬にとある不動産会社さんより、任意売却の話がございました。
物件は埼玉県です。東京までは約1時間程度の場所です。
軽量鉄骨で築13年と築浅で、まあまあの物件です。
2LDKが8戸で駐車場も付いているということで土地も広く、積算もそれなり出ていました。
債権者による入札物件ということで、競売物件のように入札期日までに各人が入札金額を出して、その最高額の入札者の方に優先的な交渉権が与えられるというものでした。
私も利回りが10%以上で積算評価以下で物件が購入できればラッキーといった気持ちで入札をいれてみようと決めました。
債権者は確実に購入できる人に絞っておきたいということで、入札日までに融資の内諾を得ていること入札の条件となっていました。
そこで、私も前回の物件の融資を実行してくれた千葉の地銀に打診をしてみることにしました。
そもそも、任意売却の物件は敬遠する銀行が多い中で、快く審査申込を引き受けてくれました。
ちなみにですが、先日のセミナーで聞いたところ、某O銀行も任意売却は取り扱ってくれるそうです。
そんな感じで物件資料等も銀行に送ったりして、先週現地確認も終えて、あとは銀行の内諾待ちといった中、とあるメールが先週末に送られてきました。
「任意売却 入札中止のお詫び」の件名。
中身をみてみると購入希望者から物件に対する様々な確認事項が出ている中、現在売主との連絡がまったく取れないとのことで、今回の入札期日での入札は中止せざるを得ないと書いてありました。
この瞬間、今まで調整してきたことが、すべて無駄になってしまいました。
まあ、任意売却の場合こいったケースも通常の物件に比べると多いようです。
物件に対して、その気になっていた人達からするといい迷惑な話です。
みなさんも、任意売却はいい物件を掴むチャンスな反面、こういったケースもあることは覚えておくといいと思います。
それにしても、売主さんはどうしちゃったんでしょう。。
夜逃げでもしちゃったんですかね。。
めげずに2棟目の物件探しを頑張ります！
物件は埼玉県です。東京までは約1時間程度の場所です。
軽量鉄骨で築13年と築浅で、まあまあの物件です。
2LDKが8戸で駐車場も付いているということで土地も広く、積算もそれなり出ていました。
債権者による入札物件ということで、競売物件のように入札期日までに各人が入札金額を出して、その最高額の入札者の方に優先的な交渉権が与えられるというものでした。
私も利回りが10%以上で積算評価以下で物件が購入できればラッキーといった気持ちで入札をいれてみようと決めました。
債権者は確実に購入できる人に絞っておきたいということで、入札日までに融資の内諾を得ていること入札の条件となっていました。
そこで、私も前回の物件の融資を実行してくれた千葉の地銀に打診をしてみることにしました。
そもそも、任意売却の物件は敬遠する銀行が多い中で、快く審査申込を引き受けてくれました。
ちなみにですが、先日のセミナーで聞いたところ、某O銀行も任意売却は取り扱ってくれるそうです。
そんな感じで物件資料等も銀行に送ったりして、先週現地確認も終えて、あとは銀行の内諾待ちといった中、とあるメールが先週末に送られてきました。
「任意売却 入札中止のお詫び」の件名。
中身をみてみると購入希望者から物件に対する様々な確認事項が出ている中、現在売主との連絡がまったく取れないとのことで、今回の入札期日での入札は中止せざるを得ないと書いてありました。
この瞬間、今まで調整してきたことが、すべて無駄になってしまいました。
まあ、任意売却の場合こいったケースも通常の物件に比べると多いようです。
物件に対して、その気になっていた人達からするといい迷惑な話です。
みなさんも、任意売却はいい物件を掴むチャンスな反面、こういったケースもあることは覚えておくといいと思います。
それにしても、売主さんはどうしちゃったんでしょう。。
夜逃げでもしちゃったんですかね。。
めげずに2棟目の物件探しを頑張ります！
不動産投資の本にもよく書かれていることですが、不動産投資をはじめる際には目的や目標をしっかり決めてからとよく言われています。
私も26歳で自宅用のマンションを買った際のはじめての不動産契約をきっかけに、その翌年には収益用不動産の中古1棟アパートを購入しました。
正直、その当時の私は明確な目的や目標は決まっていなかったと思います。
ただ漠然とサラリーマン以外の副収入が欲しいといったものだった気がします。
今現在31歳になりますが、今は当時と状況は変わり結婚もして自宅マンションの買い替えと、ようやく落ち着いた今日この頃で、2棟目の物件を真剣に今探しているので、改めて不動産投資を行う目的・目標を決めていこうと思います。
まずは不動産投資の目的ですが、以下の2つになります。
まあ、よくがちですが自分への再認識も含めて理由についても書いておきます。
・キャッシュフロー
これは、ブログのタイトルにもあるようにサラリーマン引退を目指すにあたって重要なところで給与に変わるだけのお金を毎月定期的に得るということです。
家賃ー（ローン＋必要経緯費）の金額がしっかりと安定して給与以上に入ってくることを目的に不動産投資を進めていきたいと重います。
・資産を増やす
これもあまり不動産投資においてとても重要なことだと考えています。
不動産投資をおこなうにあたって、大半の人はローン（借金）が必要不可欠です。
ローンを組むということはイコール＝負債を抱えるというネガティブな考えを持つ方が多いと思いますが、私は逆に資産が増えていくと考えています。
ローンという負債を抱えますが、それは毎月毎月の返済の中で元本を返していることになるのんです。それはイコールで資産を増やしているという考えにもなるのです。
例えば、1棟ものであればそこには土地の所有権がつきます。
中古アパートで3000万（建物1000万、2,000万）だったとします。
建物は古くなってしまえば、価値は0に近いものがありますが、土地は何年経っても古くなって価値は落ちません。（市況による変動があるにしても）
もしローンを完済した場合にはその土地は自分の資産になるのです。
そしてここがポイントなのですが、そのローンを返済するのは自分のお金ではなく、人のお金（家賃収入）なのです。
頭金や諸経費があるにせよ、大半は自分のお金を使う事なく得られる資産なのです
ちょっと、資産を増やすに関しては書きすぎてしまいましたので、目標に関しては後日書くことします。
お読みいただきありがとうございます。
それではまた！
私も26歳で自宅用のマンションを買った際のはじめての不動産契約をきっかけに、その翌年には収益用不動産の中古1棟アパートを購入しました。
正直、その当時の私は明確な目的や目標は決まっていなかったと思います。
ただ漠然とサラリーマン以外の副収入が欲しいといったものだった気がします。
今現在31歳になりますが、今は当時と状況は変わり結婚もして自宅マンションの買い替えと、ようやく落ち着いた今日この頃で、2棟目の物件を真剣に今探しているので、改めて不動産投資を行う目的・目標を決めていこうと思います。
まずは不動産投資の目的ですが、以下の2つになります。
まあ、よくがちですが自分への再認識も含めて理由についても書いておきます。
・キャッシュフロー
これは、ブログのタイトルにもあるようにサラリーマン引退を目指すにあたって重要なところで給与に変わるだけのお金を毎月定期的に得るということです。
家賃ー（ローン＋必要経緯費）の金額がしっかりと安定して給与以上に入ってくることを目的に不動産投資を進めていきたいと重います。
・資産を増やす
これもあまり不動産投資においてとても重要なことだと考えています。
不動産投資をおこなうにあたって、大半の人はローン（借金）が必要不可欠です。
ローンを組むということはイコール＝負債を抱えるというネガティブな考えを持つ方が多いと思いますが、私は逆に資産が増えていくと考えています。
ローンという負債を抱えますが、それは毎月毎月の返済の中で元本を返していることになるのんです。それはイコールで資産を増やしているという考えにもなるのです。
例えば、1棟ものであればそこには土地の所有権がつきます。
中古アパートで3000万（建物1000万、2,000万）だったとします。
建物は古くなってしまえば、価値は0に近いものがありますが、土地は何年経っても古くなって価値は落ちません。（市況による変動があるにしても）
もしローンを完済した場合にはその土地は自分の資産になるのです。
そしてここがポイントなのですが、そのローンを返済するのは自分のお金ではなく、人のお金（家賃収入）なのです。
頭金や諸経費があるにせよ、大半は自分のお金を使う事なく得られる資産なのです
ちょっと、資産を増やすに関しては書きすぎてしまいましたので、目標に関しては後日書くことします。
お読みいただきありがとうございます。
それではまた！