今回は部屋の借り手を探してくる賃貸の不動産業者の話をしていきたいと思います。
私も、1棟8部屋のアパートを所有し賃貸に出しているのですが、今は運良く満室で稼働中です。
というのも、管理をお願いしている不動産業者さんが昔から地元に根付いている業者さんなのか、比較的、空きができてからも空室を埋めてくれる傾向にあります。
中古で物件を買った際に、以前の所有者がもともと管理をお願いしていた不動産屋さんで、そのまま引き渡し後もそこに管理をお願いすることにしました。
不動産投資において大事なことは、いい物件を探することはもちろんのことですが、買った後の賃貸付けがとても重要だなとつくづく感じます。
買った当初は満室だったが、その後空き部屋ができてしまったあとは、なかなか次の人が決まらないといった話はよくあることです。
管理している不動産屋さんの支店が物件の近くないとか、営業マンの紹介順位がいつも下の方でいつも後回しといった感じで
なので、賃貸管理の不動産屋さんは不動産投資においてはかなり重要です。
日頃から賃貸管理をお願いしている不動産屋さんとは、コミュニケーションを図っておくことがいいかもしれません。
不動産屋さんも中にいるのはみんな人なので普段から接点をもつことで、「あー、そういえばあの物件のオーナーから連絡があったな、とりあえず紹介しておくか！」なんてことにもなる可能性もあるので、とりあえず連絡をとっておくことは、いいことだと思います。
ただ、あんまりにも頻繁に連絡をとりすぎると、しつこいオーナーだと嫌われる可能性もあるので、適度な距離感でというのはあると思いますが。
幸いにして私の今の賃貸管理の不動産屋さんは地元に強く、所有する物件の周りのマンション、アパートをみても2棟に1棟はその不動産屋の看板がついています。
最近だと、市役所から生活保護の方の紹介もうけているようで、2部屋はそういった形で埋まっています。
振込も市役所から直接なのである意味安心です。
そして、私がコミュニケーションとしてよくやるのが、たまに物件に行った際に不動産屋さんに立ち寄って、こないだ部屋を決めていただいたお礼にといったように手土産としてお菓子を置いていくことをたまにおこなっています。
特定の営業マンがいれば、その人にお礼を渡す手もあるのですが、その不動産屋さんでは更新連絡や事務手続きといったものは女性の事務の方がおこなっているので、そういった方達へのお礼も兼ねてみなさんで食べられるお菓子にしています。
不動産は買ったあとのことも考えて、購入を検討するがベターだと思います。
昨日のRC物件の築古か築浅のどちらがお得かに引き続き、新築の木造アパートと中古木造アパートのどちらがお得かざっくりですが、検証してみました。
実は今日、とある不動産会社にいってきまして、新築木造アパートを勧められそして、物件ツアーに連れ回された感じだったので、ちょっと新築アパートもいいのかなって思ってしまった自分がいたので、軽く検証してみることにしました。
①新築木造アパート
金額：5,000万円
築年：新築
利回り：7%
ローン：4,500万円/2.0%/22年
②築15年木造アパート
金額：5,000万円
築年：15年
利回り：10%
ローン：4,500万円/2.0%/15年
基本的に購入金額は同じでローンの額も金利も同じですが、ローン年数に関しては耐用年数の残存期間をある程度考慮して設定しています。
10年後の手元に残るお金と売却したことを考慮して計算してみました。
年間キャッシュフロー
10年後の売却も含めた総利益
※売却益は売却価格からローン残債差し引いた額です。
※売却額は買った当時よりも利回りを+3%した額を想定してます。また家賃想定も当初より10%下落で計算しています。
上記のように利回りが3%程度変わったとしても年間のキャッシュフローや総合的な利益に関しても中古木造アパートが少し上回るものの、やはり修繕費のことを考えると新築アパートの方がお得なような気がします。
新築の場合だと10年間の瑕疵担保保証がついていますし、修繕費も大きくは掛からないかと思います。
新築木造アパートも選択肢の一つに加えてもいいかもしれません。
実は今日、とある不動産会社にいってきまして、新築木造アパートを勧められそして、物件ツアーに連れ回された感じだったので、ちょっと新築アパートもいいのかなって思ってしまった自分がいたので、軽く検証してみることにしました。
①新築木造アパート
金額：5,000万円
築年：新築
利回り：7%
ローン：4,500万円/2.0%/22年
②築15年木造アパート
金額：5,000万円
築年：15年
利回り：10%
ローン：4,500万円/2.0%/15年
基本的に購入金額は同じでローンの額も金利も同じですが、ローン年数に関しては耐用年数の残存期間をある程度考慮して設定しています。
10年後の手元に残るお金と売却したことを考慮して計算してみました。
年間キャッシュフロー
| 年間家賃収入 | 年間ローン返済額 | 年間CF | |
| 新築 | 420万 | 253万 | 167万 |
| 築15年 | 500万 | 347万 | 153万 |
10年後の売却も含めた総利益
| 残債 | 売却額 | 売却益※ | 15年間CF | 総利益 | |
| 新築 | 2700万 | 3780万 | 1080万 | 1670万 | 2750万 |
| 築15年 | 1650万 | 3460万 | 1810万 | 1530万 | 3340万 |
※売却益は売却価格からローン残債差し引いた額です。
※売却額は買った当時よりも利回りを+3%した額を想定してます。また家賃想定も当初より10%下落で計算しています。
上記のように利回りが3%程度変わったとしても年間のキャッシュフローや総合的な利益に関しても中古木造アパートが少し上回るものの、やはり修繕費のことを考えると新築アパートの方がお得なような気がします。
新築の場合だと10年間の瑕疵担保保証がついていますし、修繕費も大きくは掛からないかと思います。
新築木造アパートも選択肢の一つに加えてもいいかもしれません。
こんばんは！
最近は、平日も本業が忙しく、土日も不動産会社を駆けずり回っているせいか、ベッドに横になると3分程で眠ってしまいます。。
2棟目を買うまでは頑張ります！
今、2棟目として検討しているのが、1億前後のRC物件です。
そこでいつも私を悩ませるのが、築浅で利回り低めの物件と築古で利回り高めの物件のどちらを買うほうがお得なのかという課題です。
まあ、築浅で利回りもそこそこあるというのが理想なのですが、そんな物件はほとんどありません。あったとしても、地方の物件ではないでしょうか。
そこで、ちょっとしたシミュレーションをしてみました。
①築浅・低利回り
金額：10,000万円
築年：10年
利回り：6%
ローン：9,000万円/2.0%/30年
②築古・高利回り
金額：10,000万円
築年：25年
利回り：8%
ローン：9,000万円/2.0%/20年
基本的に購入金額は同じでローンの額も金利も同じですが、ローン年数に関しては耐用年数の残存期間を考慮して設定しています。
15年後の手元に残るお金と売却したことを考慮して計算してみました。
年間キャッシュフロー
15年後の売却も含めた総利益
※売却益は売却価格からローン残債差し引いた額です。
※売却額は買った当時よりも利回りを+2%した額を想定してます。
ざっくり計算ではありますが、上記のようになりました。
こうみると築古・高利回りの物件の方が利益が多いようにみえます。
ここで注意したいのは、修繕費等の経費が差し引かれていないとこです。
築古物件の方であれば、買った時点で既に25年が経っていますので、建物全体の修繕費等が築浅に比べて掛かることが見込まれます。
ただ、残債の減りでいうと、築古物件の方がローン期間が20年と短いですので、資産が増えるという意味では築古のがいいのかもしれません。
正直、どちらも一長一短という感じですが、短期・中期的な視野でみると築古で、超長期でみると築浅なのかもしれません。
いずれにしても、自分の好み、投資スタイルに合った方を選んでいくって感じでしょうか。
結論が出ず申し訳ありませんが、私的には築古でも悪くないんだなというのを今回の記事を書いてみて実感しました。
最近は、平日も本業が忙しく、土日も不動産会社を駆けずり回っているせいか、ベッドに横になると3分程で眠ってしまいます。。
2棟目を買うまでは頑張ります！
今、2棟目として検討しているのが、1億前後のRC物件です。
そこでいつも私を悩ませるのが、築浅で利回り低めの物件と築古で利回り高めの物件のどちらを買うほうがお得なのかという課題です。
まあ、築浅で利回りもそこそこあるというのが理想なのですが、そんな物件はほとんどありません。あったとしても、地方の物件ではないでしょうか。
そこで、ちょっとしたシミュレーションをしてみました。
①築浅・低利回り
金額：10,000万円
築年：10年
利回り：6%
ローン：9,000万円/2.0%/30年
②築古・高利回り
金額：10,000万円
築年：25年
利回り：8%
ローン：9,000万円/2.0%/20年
基本的に購入金額は同じでローンの額も金利も同じですが、ローン年数に関しては耐用年数の残存期間を考慮して設定しています。
15年後の手元に残るお金と売却したことを考慮して計算してみました。
年間キャッシュフロー
| 年間家賃収入 | 年間ローン返済額 | 年間CF | |
| 築浅・低利回り | 600万 | 400 | 200万 |
| 築古・高利回り | 800万 | 550万 | 250万 |
15年後の売却も含めた総利益
| 残債 | 売却額 | 売却益※ | 15年間CF | 総利益 | |
| 築浅・低利回り | 5340万 | 7500万 | 2160万 | 3000万 | 5160万 |
| 築古・高利回り | 2880万 | 8000万 | 5120万 | 3750万 | 8970万 |
※売却益は売却価格からローン残債差し引いた額です。
※売却額は買った当時よりも利回りを+2%した額を想定してます。
ざっくり計算ではありますが、上記のようになりました。
こうみると築古・高利回りの物件の方が利益が多いようにみえます。
ここで注意したいのは、修繕費等の経費が差し引かれていないとこです。
築古物件の方であれば、買った時点で既に25年が経っていますので、建物全体の修繕費等が築浅に比べて掛かることが見込まれます。
ただ、残債の減りでいうと、築古物件の方がローン期間が20年と短いですので、資産が増えるという意味では築古のがいいのかもしれません。
正直、どちらも一長一短という感じですが、短期・中期的な視野でみると築古で、超長期でみると築浅なのかもしれません。
いずれにしても、自分の好み、投資スタイルに合った方を選んでいくって感じでしょうか。
結論が出ず申し訳ありませんが、私的には築古でも悪くないんだなというのを今回の記事を書いてみて実感しました。