こんばんは！エンジニア大家です。
前回、八王子の物件と練馬の物件で融資額が大きく違ってしまう件について書きましたが、それに付随する話で家賃相場の落とし穴について今回はお話したいと思います。
みなさんは、以下の2つ物件をを見比べてどちらの家賃相場が高いと思われるでしょうか。
■八王子市
路線：JR横浜線
駅：八王子みなみ野駅 18分
備考：閑静な住宅街
■練馬区
路線：西武池袋線
駅：保谷駅 13分
備考：池袋まで電車16分
私は、断然「練馬区」の部屋の方が高いだろうと思っていたのですが、HOMESの家賃相場を調べると以下の通りです。
■ワンルーム・1K/アパートの相場表
・八王子みなみ野駅
条件1：専有面積 20㎡～25㎡
条件2：駅徒歩分 15分～20分
ワンルーム ：5.61万円、1K ：5.16万円
http://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/hoya_04793-st/price/
・保谷駅
条件1：専有面積 20㎡～25㎡
条件2：駅徒歩分 10分～15分
ワンルーム ：4.97万円、1K ：5.36万円
http://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/hachiojiminamino_09067-st/price/
正直、相場としてはあまり変わらないか、むしろ「八王子みなみ野」の方が高いようにもみえます。
八王子市と23区内が同等の家賃なんて、想像もしていませんでしたが事実そういった結果になっていました。
理由としては、「八王子みなみ野」の周辺にはGoogleMAPで見る限り、大学キャンパスが3～4校あるのがわかりますので、賃貸需要が相当あるからだと想像します。
家賃相場に関しても、前回書いた某メガバンクの物件融資評価にも繋がってくるので、しっかり調べる必要があるということを思い知らされました。。
思い込みで家賃を大まかに計算してはいけないということですね。
ではまた！
こんばんわ！エンジニア大家です。
今日は、9月初旬に八王子の物件を申込みをして、結果的に購入できなかった物件の融資を担当して頂いたメガバンクの方とお話するなかで、融資基準を聞くことができたので、備忘録も兼ねて書いておきたいと思います。
今回、練馬の新築木造アパートを購入しようかと思い、軽くその担当者の方に感触を聞いてみようと連絡してみました。
物件の概要は以下の通りですが、融資額は私が想定よりも低く前回とは何が違うのかというところから、融資基準を聞くことができました。
前回物件
場所：八王子（駅徒歩18分）
構造：木造（新築）
価格：8,500万
利回り：9.3%
融資可能額：7,800万
積算価格：6,400万
今回物件
場所：練馬（駅徒歩13分）
構造：木造（新築未完成）
価格：7,600万
利回り：7.8%
融資可能額：5,600万
積算価格：6,300万
積算価格は同等なのに、八王子の物件に関しては必要な頭金は10%未満に対して、練馬の物件に関しては軽く頭金が20%以上必要ということになります。
この理由は何なのかと担当者に聞くとその銀行さんは収益還元評価がメインとのことでした。
そして物件の持つ収益性を評価するシミュレーションソフトを使っているようでした。
・物件地域の家賃相場
・物件地域の空室率
・家賃下落率
・火災保険、修繕費等の経費
・金利が上昇した時のストレス計算
といったものを勘案して、物件の評価が出され融資額が決まるみたいです。
ちょっと驚いたのが、物件ごとの地域によって、空室率や家賃下落率を計算しているところでした。
結構、細かいところまで計算してますね。
私もそのシミュレーションソフトを使って、物件を探したいなと思いました（笑）
融資というのは個人属性ももちろん大事なのですが、やはりその物件の収益性がとても大事で、融資額というのはその物件によって全然違うということを知ることができました。
今後の物件探しにとても参考になりました。
P.S. 正確な銀行名等の詳細を聞きたい方がいれば、個別にご連絡いただければ、ご相談にのります。
今日は、9月初旬に八王子の物件を申込みをして、結果的に購入できなかった物件の融資を担当して頂いたメガバンクの方とお話するなかで、融資基準を聞くことができたので、備忘録も兼ねて書いておきたいと思います。
今回、練馬の新築木造アパートを購入しようかと思い、軽くその担当者の方に感触を聞いてみようと連絡してみました。
物件の概要は以下の通りですが、融資額は私が想定よりも低く前回とは何が違うのかというところから、融資基準を聞くことができました。
前回物件
場所：八王子（駅徒歩18分）
構造：木造（新築）
価格：8,500万
利回り：9.3%
融資可能額：7,800万
積算価格：6,400万
今回物件
場所：練馬（駅徒歩13分）
構造：木造（新築未完成）
価格：7,600万
利回り：7.8%
融資可能額：5,600万
積算価格：6,300万
積算価格は同等なのに、八王子の物件に関しては必要な頭金は10%未満に対して、練馬の物件に関しては軽く頭金が20%以上必要ということになります。
この理由は何なのかと担当者に聞くとその銀行さんは収益還元評価がメインとのことでした。
そして物件の持つ収益性を評価するシミュレーションソフトを使っているようでした。
・物件地域の家賃相場
・物件地域の空室率
・家賃下落率
・火災保険、修繕費等の経費
・金利が上昇した時のストレス計算
といったものを勘案して、物件の評価が出され融資額が決まるみたいです。
ちょっと驚いたのが、物件ごとの地域によって、空室率や家賃下落率を計算しているところでした。
結構、細かいところまで計算してますね。
私もそのシミュレーションソフトを使って、物件を探したいなと思いました（笑）
融資というのは個人属性ももちろん大事なのですが、やはりその物件の収益性がとても大事で、融資額というのはその物件によって全然違うということを知ることができました。
今後の物件探しにとても参考になりました。
P.S. 正確な銀行名等の詳細を聞きたい方がいれば、個別にご連絡いただければ、ご相談にのります。
こんばんは！エンジニア大家です。
マンションの売却時の注意すべきことについて、今回で最終回になるかと思います。
今回はよかった点の「契約が翌年になったことで税金半額！？」について書いていきます。
■反省点
・売り出し提示価格に騙されるな
・退去後の掃除は最低限でよい
■よかった点
・仲介手数料は値引ける
・一時的に住宅ローンを2つ組めたこと
・契約が翌年になったことで税金半額！？
契約が翌年になったことで税金半額！？
不動産の売却というは、相続等のケースを除いて、不動産を買った後におとずれるものなので、買う経験をしている人よりも少ないのではないでしょうか。
私も4度の不動産売買契約を結んでいますが、売却に関しては4回目にして初めてでした。
なので、不動産の売却時にかかる税金についてはあまり気にしたことがない人も多いのではないでしょうか。
私も何となくは知ってはいましたが、売却後に詳細を知ることになり、内容にはかなり驚きました。
不動産を売却して利益が出た場合には、その利益にに対して不動産譲渡益というものが掛かります。
しかも税率は2つあって、
長期譲渡所得：約20%
短期譲渡所得：約40%
となり、かなりの金額を税金としてもっていかれます。
国もいい商売しています。
短期と長期でも20%も税率に違いがあり、仮に1,000万の利益があったとすると、納める税金の差は200万にもなります。
私の契約が翌年になったことで税金が半額になったというのは、独特の短期と長期の期間計算方法のおかげによって生じました。
基本的には5年以内、5年超えを境にして、短期か長期かが決まります。
その年数を決めるのが、譲渡した年の1月1日現在で何年が経過したかという計算方法になります。
私の場合だと、以下のようになります。
2009年12月 引き渡し
2010年01月 0年
2011年01月 1年
2012年01月 2年
2013年01月 3年
2014年01月 4年
2015年01月 5年（2015年03月 譲渡）
2014年の11月より売り出しを開始していましたので、もし年内に契約、引き渡しとなっていたら、2014年1月1日時点での計算となってしまい、4年での譲渡ということで短期譲渡所得になっていかと思いますので、売却期間が延びたことが功を奏しました。
金額にすると約140万円の節税です。
日数で5年超えていたとしても、あくまでその年の1月1日での計算となりますので、売却の時は十分注意していきましょう。
では、また！
マンションの売却時の注意すべきことについて、今回で最終回になるかと思います。
今回はよかった点の「契約が翌年になったことで税金半額！？」について書いていきます。
■反省点
・売り出し提示価格に騙されるな
・退去後の掃除は最低限でよい
■よかった点
・仲介手数料は値引ける
・一時的に住宅ローンを2つ組めたこと
・契約が翌年になったことで税金半額！？
契約が翌年になったことで税金半額！？
不動産の売却というは、相続等のケースを除いて、不動産を買った後におとずれるものなので、買う経験をしている人よりも少ないのではないでしょうか。
私も4度の不動産売買契約を結んでいますが、売却に関しては4回目にして初めてでした。
なので、不動産の売却時にかかる税金についてはあまり気にしたことがない人も多いのではないでしょうか。
私も何となくは知ってはいましたが、売却後に詳細を知ることになり、内容にはかなり驚きました。
不動産を売却して利益が出た場合には、その利益にに対して不動産譲渡益というものが掛かります。
しかも税率は2つあって、
長期譲渡所得：約20%
短期譲渡所得：約40%
となり、かなりの金額を税金としてもっていかれます。
国もいい商売しています。
短期と長期でも20%も税率に違いがあり、仮に1,000万の利益があったとすると、納める税金の差は200万にもなります。
私の契約が翌年になったことで税金が半額になったというのは、独特の短期と長期の期間計算方法のおかげによって生じました。
基本的には5年以内、5年超えを境にして、短期か長期かが決まります。
その年数を決めるのが、譲渡した年の1月1日現在で何年が経過したかという計算方法になります。
私の場合だと、以下のようになります。
2009年12月 引き渡し
2010年01月 0年
2011年01月 1年
2012年01月 2年
2013年01月 3年
2014年01月 4年
2015年01月 5年（2015年03月 譲渡）
2014年の11月より売り出しを開始していましたので、もし年内に契約、引き渡しとなっていたら、2014年1月1日時点での計算となってしまい、4年での譲渡ということで短期譲渡所得になっていかと思いますので、売却期間が延びたことが功を奏しました。
金額にすると約140万円の節税です。
日数で5年超えていたとしても、あくまでその年の1月1日での計算となりますので、売却の時は十分注意していきましょう。
では、また！