こんばんは！エンジニア大家です。
今日は今まで書いてきた自宅マンション売却のネタは小休憩で、シェアハウス投資について書いてみたいと思います。
私自身もシェアハウスについてはまったく興味はなかったのですが、今日とある不動産仲介の方から話を聞くことが出来たので、備忘録として残しておきます。
内容を聞く限りはけっこうよさそう話ではありました。
ただし、ローンを組めるのは某S銀行のみということで、それさえ許容できるのであればとのことで担当の方も言われておりました。
基本的には利回り9%で30年間の一括サブリースになっているそうです。（更新も10年おき）
サブリースで9%を確保できるかつ10年間は据え置きということで、収入としてはかなり安定的ではないでしょうか。
収入、経費等の概略は以下の通りです。
例）
物件価格：1億円（諸経費は自己資金）
収入：900万（物件価格の9%/サブリース）
ローン：608万（金利4.5%/30年/借入1億円）
管理費：54万（10部屋想定 4500円 x10部屋 x12ヶ月）
固都税：30万
CF：208万
ここでポイントだったのが、管理費には部屋の現状回復費（クロス、床）、備品費、共有の家電（7年おきに買い替え）、掃除等等が含まれているとのことで、基本的には一部屋/月/4,500円のみ経費だけがかかるという感じだそうです。
管理費に含まれないものとしては、以下があるようです。
・給湯器交換
・建物全体に関わる修繕（外壁、屋根）
「シェアハウス」という言葉は新しい言葉ですが、昔でいう「寮」にあたる建築物扱いになるそうで、2年前に法律が改正されるなどしているそうで法律的にはシェアハウスというのはまったく問題ないそうです。
私も話を聞いて、サブリースで9%というのにはかなり惹かれましたが、某S銀行からの借入ということで一長一短という感想です。
すぐに借換えができそうな方であれば、オススメかとは思います。
最近、色々な物件を巡り、そして色んな話が出てきて私も頭の中がかなり一杯一杯で迷いが出てきてはいますが、しっかりと整理して取り組んでいきたいと思います。
ではまた！
こんばんは！エンジニア大家です。
自宅マンションの売却時の注意すべきことについて、意外と書くことが多くなってしまいました。
当初は2記事ぐらい書いて終わりかなと思っていたのですが、、、
今回で4回目です。
しばらくお付き合いください。
今回はよかった点の「一時的に住宅ローンを2つ組めたこと」について書いていきます。
■反省点
・売り出し提示価格に騙されるな
・退去後の掃除は最低限でよい
■よかった点
・仲介手数料は値引ける
・一時的に住宅ローンを2つ組めたこと
・売却が翌年になったこと（税金が安くなった）
一時的に住宅ローンを2つ組めたこと
自宅マンションの売却は、結婚したことで1LDKだと今後のことを考えると手狭になるのではないかという思いがあって、マンションの買い替えを目的として売却を進めていました。
ただ、住宅ローンというのは基本的に1人1つまでという原則があるので、新規で自宅マンションを購入する際には決済までに今現在の住宅ローンを完済、つまり売却を完了しておく必要があるのです。
なので、現在の自宅マンションの売却と新しい自宅マンションの引き渡しとの間に日にちが空く場合は仮住まい賃貸や、期間が短ければホテル住まいをしなくてはならなくなるのです。
私は正直それは嫌だなという思いが強く、一時的にローンが重なる期間があってもいいような方法はないのか、新築マンションの担当者の方に聞いてはいたのですが、
担当者からは「早々に売却してください」の一点張りで提携の仲介業者を紹介してくるのみでした。
提携ローンの審査回答もローン実行の条件としては、今の住宅ローンを完済するというものばかりで、解決策が見つかりませんでした。
新築マンション販売関係からの解決策は見出せないと判断した私は、中古アパートのローンを組んで下さった千葉の地銀の担当者に相談することにしました。
事の経緯を説明して、何とか二重の住宅ローンを許可して頂けないか相談したところ、意外にもOKの返事が出ました。
しかも、一時的な二重ローンでその後すぐに売却する必要があるといった条件もなく、ずっと二重の住宅ローンでも構わないというのです。
これはつまり住宅ローンの金利で不動産投資が出来てしまうということです。
新しいマンションに移り住んだ後は、今までのマンションを売却せずに賃貸に出すことができるというような状態です。
一気に気分が明るくなった私は、マンションを賃貸に出すことも検討したのですが、買った当初の値段から想定年間家賃を計算しても利回りは5%を切ってしまう感じでした。
それであれば売却してそのお金で利回りが高い不動産を買い増したい思ったので、結局売却期間の約5ヶ月間のみが2重の住宅ローンとして発生した期間となりました。
今回の経験で感じたことは、色々と相談できる銀行担当者がいることはとても重要ということです。
通常の枠組みの中でやっていたのであれば、2重の住宅ローンを組むことは無理だったかと思います。
こういった融通をきかせてもらう為にも、銀行担当者の方とは上手く付き合っていきたいですね。
使い方によっては、不動産投資の裏技的な感じにも発展しそうな感じではありますが。。
ではまた！
自宅マンションの売却時の注意すべきことについて、意外と書くことが多くなってしまいました。
当初は2記事ぐらい書いて終わりかなと思っていたのですが、、、
今回で4回目です。
しばらくお付き合いください。
今回はよかった点の「一時的に住宅ローンを2つ組めたこと」について書いていきます。
■反省点
・売り出し提示価格に騙されるな
・退去後の掃除は最低限でよい
■よかった点
・仲介手数料は値引ける
・一時的に住宅ローンを2つ組めたこと
・売却が翌年になったこと（税金が安くなった）
一時的に住宅ローンを2つ組めたこと
自宅マンションの売却は、結婚したことで1LDKだと今後のことを考えると手狭になるのではないかという思いがあって、マンションの買い替えを目的として売却を進めていました。
ただ、住宅ローンというのは基本的に1人1つまでという原則があるので、新規で自宅マンションを購入する際には決済までに今現在の住宅ローンを完済、つまり売却を完了しておく必要があるのです。
なので、現在の自宅マンションの売却と新しい自宅マンションの引き渡しとの間に日にちが空く場合は仮住まい賃貸や、期間が短ければホテル住まいをしなくてはならなくなるのです。
私は正直それは嫌だなという思いが強く、一時的にローンが重なる期間があってもいいような方法はないのか、新築マンションの担当者の方に聞いてはいたのですが、
担当者からは「早々に売却してください」の一点張りで提携の仲介業者を紹介してくるのみでした。
提携ローンの審査回答もローン実行の条件としては、今の住宅ローンを完済するというものばかりで、解決策が見つかりませんでした。
新築マンション販売関係からの解決策は見出せないと判断した私は、中古アパートのローンを組んで下さった千葉の地銀の担当者に相談することにしました。
事の経緯を説明して、何とか二重の住宅ローンを許可して頂けないか相談したところ、意外にもOKの返事が出ました。
しかも、一時的な二重ローンでその後すぐに売却する必要があるといった条件もなく、ずっと二重の住宅ローンでも構わないというのです。
これはつまり住宅ローンの金利で不動産投資が出来てしまうということです。
新しいマンションに移り住んだ後は、今までのマンションを売却せずに賃貸に出すことができるというような状態です。
一気に気分が明るくなった私は、マンションを賃貸に出すことも検討したのですが、買った当初の値段から想定年間家賃を計算しても利回りは5%を切ってしまう感じでした。
それであれば売却してそのお金で利回りが高い不動産を買い増したい思ったので、結局売却期間の約5ヶ月間のみが2重の住宅ローンとして発生した期間となりました。
今回の経験で感じたことは、色々と相談できる銀行担当者がいることはとても重要ということです。
通常の枠組みの中でやっていたのであれば、2重の住宅ローンを組むことは無理だったかと思います。
こういった融通をきかせてもらう為にも、銀行担当者の方とは上手く付き合っていきたいですね。
使い方によっては、不動産投資の裏技的な感じにも発展しそうな感じではありますが。。
ではまた！
こんばんは！エンジニア大家です。
自宅マンションの売却時の注意すべきこと今回はよかった点の「仲介手数料は値引ける」について書いていきます。
■反省点
・売り出し提示価格に騙されるな
・退去後の掃除は最低限でよい
■よかった点
・仲介手数料は値引ける
・一時的に住宅ローンを2つ組めたこと
・売却が翌年になったこと（税金が安くなった）
仲介手数料は値引ける
仲介手数料に関しては、基本的に物件の売買価格の3%+6万+税が仲介業者の取り分として持ってかれます。
しかし、その仲介手数料というのは場合によっては値引けることもあります。
私が知っている限り、公に出ている割引サービスとしては以下があるのではないでしょうか。
・銀行のプレミアム会員になって銀行系列の不動産会社で仲介手数料割引を受ける
ーみずほ銀行プレミアムクラブ：25%割引
ー三菱UFJ信託銀行エクセレント倶楽部：最大20%割引
・仲介業者の紹介制度を使う、同じ仲介業者で2回目の売買
ー各不動産会社によるが、概ね5～10%前後ぐらいでしょうか。
私は、たまたま「みずほ銀行プレミアムクラブ」に入っており25%割引を受けれることを知っていました。
しかし銀行系列の不動産会社に依頼するには知名度と営業力に不安があったので、これをネタに大手の不動産仲介業者に懸け合ってみました。
仲介業者に懸け合ってみて25%というのは社員割引でもないらしく、15%が限度とのことでした。
まあ、4,000万の仲介手数料は120万でその10%は12万なので、その分高く売っていただけることを期待して良しとしました。
ただ、仲介手数料の割引を受けるにあたっては専属専任契約にすることをオススメします。
専任契約ではないと、仲介手数料がその仲介業者に入ってこない為、割引をしてまで契約するメリットが業者にないのです。
また専任の方が営業マンのやる気も出るので、契約が決まるのが早くなるかと思います。
次回も、物件売却時のよかった点の続きについて書いていきます。
ではまた！
自宅マンションの売却時の注意すべきこと今回はよかった点の「仲介手数料は値引ける」について書いていきます。
■反省点
・売り出し提示価格に騙されるな
・退去後の掃除は最低限でよい
■よかった点
・仲介手数料は値引ける
・一時的に住宅ローンを2つ組めたこと
・売却が翌年になったこと（税金が安くなった）
仲介手数料は値引ける
仲介手数料に関しては、基本的に物件の売買価格の3%+6万+税が仲介業者の取り分として持ってかれます。
しかし、その仲介手数料というのは場合によっては値引けることもあります。
私が知っている限り、公に出ている割引サービスとしては以下があるのではないでしょうか。
・銀行のプレミアム会員になって銀行系列の不動産会社で仲介手数料割引を受ける
ーみずほ銀行プレミアムクラブ：25%割引
ー三菱UFJ信託銀行エクセレント倶楽部：最大20%割引
・仲介業者の紹介制度を使う、同じ仲介業者で2回目の売買
ー各不動産会社によるが、概ね5～10%前後ぐらいでしょうか。
私は、たまたま「みずほ銀行プレミアムクラブ」に入っており25%割引を受けれることを知っていました。
しかし銀行系列の不動産会社に依頼するには知名度と営業力に不安があったので、これをネタに大手の不動産仲介業者に懸け合ってみました。
仲介業者に懸け合ってみて25%というのは社員割引でもないらしく、15%が限度とのことでした。
まあ、4,000万の仲介手数料は120万でその10%は12万なので、その分高く売っていただけることを期待して良しとしました。
ただ、仲介手数料の割引を受けるにあたっては専属専任契約にすることをオススメします。
専任契約ではないと、仲介手数料がその仲介業者に入ってこない為、割引をしてまで契約するメリットが業者にないのです。
また専任の方が営業マンのやる気も出るので、契約が決まるのが早くなるかと思います。
次回も、物件売却時のよかった点の続きについて書いていきます。
ではまた！