消費税

消費税が増税になる。現在の5%から、2014年4月に8%、2015年10月に10%になる。

不動産関係では、消費税に関係するのは...

賃貸住宅の家賃
- アパート、マンションなどは、住居と見なされ非課税
- ホテル、旅館、短期賃貸マンションなどは、住居と見なされず課税

土地の売買や貸し付け
- 駐車場代、施設利用料、建物などは課税

などが関係してくる。

一般的に事業者は、収入に含まれる消費税から、仕入れにかかった消費税を差し引いて、それを税務署に納める。しかし、収入が消費税非課税の場合、大家さんたちは賃貸物件の維持にかかる費用に消費税を払っている一方、賃貸収入から消費税得ることができない。消費税を支払い損になってしまうわけだ。

結局のところ、家賃に転嫁せざるを得ないので、生活必需品に対する消費税非課税というのは、まやかしだという人がいるのも、理解できる。（さらに実際には転嫁もできないので、大家さんたちを圧迫するだけということにもなる。）

新規に不動産を取得する場合にも、消費税の増税が大きく効いてくる。キャッシュフローにも大きく響いてくる。

余談だが、今月、住宅展示場やマンションのモデルルームが大混雑らしい。例えば、これまで150万円で済んでいた消費税が、5%から10%に上がれば、150万円アップの300万になるからとのこと。

駆け込み需要といったところか。

しかし、消費税3%が導入されたとき、3%から5%に増税されたときも、同様の駆け込み需要が起きた。結局のところ、その後は駆け込み需要の反動などで、消費税の増税分を上回る不動産価格の下落が起きたことを忘れてはならない。

歴史は繰り返すのだ。

参考：賃貸住宅家賃以外で、消費税がかからないモノとサービス

保険診療
助産費用
介護保険の対象サービス
障害者向けの福祉事業
身体障害者用の生活用品の費用、レンタル料
火葬料、埋葬料
保育料
学校の授業料、入学金、授業料
教科書代
預貯金のローンの利子
有価証券や小切手、約束手形など
商品券やプリペイドカードなどの金券
郵便切手や印紙
国や自治体に支払う手数料
など

住宅ローン金利、史上最低を更新

今回は、不動産投資向けの融資の話ではなく、住宅ローンの金利についての話題だ。

今月（2012年8月）、固定金利型（全期間固定金利型、10年固定、等）の住宅ローン金利が引き下げられ、史上最低金利を更新した。

直接の原因は、欧州経済危機の先行きが不透明なので、世界の投資・投機資金が、比較的安全と思われているアメリカ国債、日本国債に流れ込んできており、その結果日本国債が買われていることによる。

固定金利型の住宅ローンの金利にもとになっている日本の長期金利は、10年ものの国債の利回りが代表的な指標になっており、国債が買われれば価格が値上がりして金利は低下し、逆に国債が売られれば金利は上昇する関係になっている。

住宅ローン金利がどのくらい下がっているかというと、例えば、
・フラット35(全期間固定)が3ヵ月連続で過去最低金利を更新
・「10年固定」が、三菱東京UFJ、みずほ、りそななどが1.35％の優遇金利
　（保証料を含めた実質金利は1.55％）で、やはり史上最低水準

すでに、変動金利型も、史上最低水準（最優遇金利で0.775％～0.875％）なので住宅ローンは変動で借りても、全期間固定で借りても、10年固定で借りても、史上最低水準だ。

不動産投資向けの融資の金利もこんなに低くなれば良いのだけど、お金の回りかたが違うので仕方ないか。キャッシュフローがきちんと出ていれば良しとしなくては...。

皆さんは金利何%で借りてますか?

いよいよ8月

ヒロキのサラリーマンのお仕事は、仕事柄というか業務柄、春先からお盆休み前までが、非常に忙しい。

サラリーマンなので、有給休暇などいう制度もあるのだが、今年度はまだ休みが取れていない。そういえば、昨年度はもっと忙しくて、正月明けまで有給休暇が取れなかった。

土日がお休みなので、全く休んでいないわけではないのだが、平日に休みが取れないとツラいのが、現地調査に行けないこと。

もちろん、現地に行くだけならば土日でも良いのだが、やはり平日の方が効率よく、情報が手に入りやすい。

例えば、
・競売物件の場合、裁判所で情報を見ようと思ったら、平日でないといけない。
　（インターネットで見ることができない情報が、落札後に重要になる）
・法務局へ行って、登記情報を見ようと思っても、平日でないといけない。
・不動産屋さんへ行って、いろいろお話をするのも、
　土日より平日の方が時間が取ってもらいやすい。
・マンションの場合、管理人さんと話をするのも、平日の方が時間が取りやすい。
・金融機関の窓口が開いている。
　ATMですまないまとまったお金が必要というときは、やはり平日。
・週末は週末で子供の面倒を見ないとならない。
　（もちろん、平日もちゃんと家事や子育てやっています。）

不動産投資に臨むあたって「必ず自分の目で現地調査をする」ことを大切にしているのだが、現地に行けないのがツライこの時期だ。

かといって、何もしないのも悔しいので、節約に努め、貯金に励み、不動産購入時の諸費用にあてる自己資金を増やしています。

さあ、お盆休み明けからは、エンジン始動だ！（と、いきたい！！）

宅建申し込み

10月21日の宅建試験の申し込みを郵便局ですませてきた。

インターネットでの申し込みなら、
・自宅でできてカンタンだし、
・郵送代、振り込み手数料などもかからないし、
・クレジットカードのポイントも貯まるし、
いいことづくめなのだが、すっかり忘れていて、締め切りを過ぎていた。

結局、近所の書店で願書をもらってきて、郵送での申し込みをすることにした。

宅建は本業のサラリーマンの仕事では全く必要ないのだが、不動産の用語や関連法律を知っていると、不動産関係の人とコミュニケーションを取るのが非常にスムーズである。

であれば、宅建の参考書に目を通すだけでも良いのだが、勉強に対するモチベーションを上げるには、試験を申し込んでしまえば良いだろう。ということで、申し込みをすませてきた。

やる気は出るのか！？？＞ヒロキ

ラベニュー万代

ラブラ万代の駅寄り(東寄り)の隣の一角が、生まれ変わる。

その名もラベニュー万代「新潟万代一丁目計画」

2013年秋に完成・開業予定の地上8階建ての商業ビルだ。

1～4階部分がファッション・雑貨・飲食などの店舗、5～8階が駐車場となり、また2階では、ブリッジでラブラ万代と接続される。

万代地区がさらににぎやかになりそうだ。

東京都心5区の5月の空室率過去最高

今回は、新潟ではなく、東京の不動産事情だ。

東京都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)の5月の空室率が、5月末時点で過去最高の9.40%となった。

これは、需要の増加を上回るオフィスが供給されているためで、結果としてオフィスへの投資の利益率も減っていくことになる。

もちろんこの話をもって、東京都心のオフィス物件への投資がダメというわけではないが、東京から大丈夫、地方だからダメとやってきた人たちも、これからはきちんと選別をしていかないといけないということだ。

固定資産税　都市計画税の年12回分割毎月納付

今日、帰宅すると一通の郵便物が。

「平成24年度　固定資産税　都市計画税　納税通知書　在中」とある。

固定資産税　都市計画税は、一括納付、年4回の分割が選択できるが、（まだ不動産投資の規模もこぢんまりとしているので、一括で払えない額ではないが、）現在年4回の分割としている。

しかし、ビッグニュースが一つ!!!

なんと平成25年度からこれまでの一括納付、年4回の分割に加えて、年12回分割の毎月納付が選択できるようになるとのこと。

月々の納付額が平準化できるのはメリットだ。特に、納付税額が大きい方はが一考の余地ありだ。

空き家急増　対策条例

「空き家急増　対策条例」

2012年4月8日の朝日新聞のトップ記事だ。

・全国の空き家は、757万戸(2008年、総務省調べ）で、10年で180万戸増。

　また、この5年でも97万戸増。

　空き家率は、対総戸数で、12.2%から13.1%に上昇

・過疎地だけでなく、(住民の高齢化の進む)都市部でも目立つ

・崩壊や放火などの問題が各地で起きており条例化の動きが加速

・管理が不十分な空き家の所有者に適切な対策を取るよう勧告・命令

・埼玉県所沢市を皮切りに、この2年で31自治体が条例を制定

　今後も制定の動き続く。

空き家率が13.1%といっても、この数字をもって「大家さん、新しい設備どうですか？」とか言ってしまうのでは、（業者であれ、コンサルであれ）オオカミ少年である。

空き家の多くは、賃貸用に積極的に供される物ではないからだ。

どちらかといえば、「まちづくり」の観点で、この記事を読みとるのが良いだろう。

この記事から読みとれること...

・人口のボリュームが減っていることは確か。

　ただそれは、賃貸物件を必要とする人の分母ではない。

・過疎化した地域がある。東京でも大阪でも(もちろんその近郊でも)それは起きている。

　「東京なら大丈夫」でもなく、「地方だからダメ」でもない。

　→地域・地域を各地方自体の取り組みも含め、ピンポイントで見ていく必要あり。

・大家さんは、各地方自治体の動きを見ることとも大切だし、可能な範囲で「まちづくり」にも参画していくべき。

　賃貸物件の供給・維持・管理は、それに寄与する方法の1つになりうる。

街の未来は私たち(その街に何らかの形で関わっている人皆)が、（直接・間接的に）作っていく、ということだ。

新潟市内ウォーキングマップ

健康のため、そして気分転換のためにウォーキングをしている。

チューリップの花が咲く頃の信濃川沿いを、柳都大橋、万代橋あたりから関屋分水のあたりまで歩くのが好きだが、いつも同じコースを歩いているとさすがに飽きてくる。

そこで、目的地を変えてみたり、あるいは同じ目的地へ行くにしてもコースを変えてみたり、工夫をしてモチベーションを保っている。

新潟駅万代口観光案内センターで、写真のようなウォーキングマップを配っている。

これを見ながら歩くのが結構楽しい。歩き尽くしたようで、歩き尽くしていない古き良き新潟を再認識させてくれるからだ。

もともとは小路めぐりの「古町界隈編」と「本朝界隈編」のみだったのだが、先日観光案内センターの前を通りがかったところ、「新潟下町あるき編」と「坂道めぐり　寺町あるき編」が新たに登場しており、早速Ｇｅｔ！

まだ、寒い日々が続き、外を長時間歩くのはちょっとつらいが、チューリップの花咲く季節になったら、このウォーキングマップで古くて新しい新潟の町を歩き尽くしてみたい。

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サラリーマン大家　ヒロキ

新潟でサラリーマン大家さんをしているヒロキのブログです。

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