都心で中古マンション探そう

都心で中古マンションを探してみましょう。
例えば予算3500万以内 山手線駅から徒歩の物件は
どの辺りにあるのでしょうか？
レインズの登録結果は下記です。

行政区	平均 / 価格	平均 / 専有面積	平均 / 坪単価	データ 数
千代田区	3,240	42.00平米	＠256.4	7
中央区	3,160	41.29平米	＠253.1	3
港区	3,202	42.87平米	＠249.8	17
新宿区	3,012	40.20平米	＠249.1	29
文京区	2,983	46.13平米	＠216.2	3
渋谷区	3,120	39.72平米	＠262.0	6
目黒区	3,227	41.00平米	＠261.7	3
品川区	3,236	45.81平米	＠235.6	8
豊島区	3,023	46.99平米	＠219.6	23
北区	2,985	55.97平米	＠178.0	6
台東区	2,987	49.13平米	＠204.1	22
荒川区	2,731	55.97平米	＠166.6	20
総計	3,027	46.23平米	＠223.5	147

　レインズ・２０００年築以降３５平米以上山手線徒歩登録物件

どうでしょうか？

データ数２０戸以上の行政区

新宿区・豊島区・台東区・荒川区が多いようです。

山手線駅だとどの駅が該当するかというと

高田馬場・大塚・巣鴨・上野・秋葉原・日暮里・西日暮里など

広さは概ね４０平米程度。１ＬＤＫだと結構ゆったりしていて、

収納などもたっぷりある間取りが多くなります。

またい荒川区や北区（日暮里駅～駒込あたり)だと５０平米と

さらに広いものがありそうです。

たとえば、３５００万円以上にはなりますが、３０００万円台

目黒駅徒歩５分　平成１６年築の免震マンション

https://ssl.house-house-tokyo.jp/pickup/layout1.php?id=109

どうでしょう？

予算範囲きめたら、いろんな視点で場所はチョイスできますよ。

出会いはいつも突然に！新築マンション探し

都心で新築マンションを探してみましょう。

新築マンションで住所や駅を決めて固定しまうと,

なかなか良いタイミングにはないです。

また、漠然と「いいものがあれば、、」と、思っていたら、

　・ちょっと目についた物件が気になる物件がでてきた。

　・ふらっとはいっと物件が、良くみえてきた。

と、突然にやってきます。

新築マンションは、デベロッパーが念入りに準備をして

コンセプトや見映えの良いモデルルームをつくります。

それは、心構えもなく見学にいくと、「キラキラ」して見えるかもしれません。

家は、「夢」のある楽しいもの。

直感的に「いい！」と思ったものを検討することは決して悪いことではありません。

その次に冷静になって、抑えるべきことを確認していけば良いのです。

都心物件の場合、特に冷静に振り返っておきたい点は、立地に関することと相場

①立地

昼夜・平日休日など何度も足を運んでみることです。

閑静な住宅街は、夜は結構さびしい夜道である可能性があります。

また駅距離や坂は、１回歩いたら大丈夫だと思っても、毎日になった場合つらいかもしれません。

騒音や臭気も同様です。

②ハザードチェック

液状化・洪水・地域危険度・犯罪危険度、、、

全国災害ハザードポータルサイト

　⇒http://www1.gsi.go.jp/geowww/disapotal/viewer/index.html

犯罪発生マップ

　⇒http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm

地震に関する地域危険度

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm

③将来リスク

将来リスクとしては眺望や日影阻害。都市計画図など確認できますが、営業マンに確認しておきましょう。

都心は商業地や繁華街に隣接したり等、多く人々が行き交うところです。

その分、②・③はよく調べた方が良いですね。

④賃貸相場

賃貸で借りる立場で考えたときに、

「狭すぎないか」　「賃料は自分でも払うレベルか」

貸すについては、よく調べてみましょう。

たとえば、場所だけでなく、実際に募集している建物を見てみるなど。

賃料はほとんど管理費・修繕積立金込の設定なのでその点もご注意を

そして建物の評価も実は重要です。

特に、住宅の性能と長期修繕計画です。

そして未完成物件ですから、アフターサービス基準については良く説明を聞いておきましょう。

会社によっては売却後、次の購入者へアフターサービスを継承できるところもあります。

これらは、売却時にとても有効な情報です。

中古マンションについては次回でふれましょう。

建物性能については、実は各社標準仕様に基づいて品質管理をしてますが、

「良いことはアピールされるけど、違い（比較）がわからない」

それらを比較するものとしては、住宅性能評価書です。

取得していることは、アピールしていても、その内容は聞いたことありますか？

http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%BD%BB%C2%F0%C0%AD%C7%BD%C9%BD%BC%A8%C0%A9%C5%D9

建物が完成してない場合は、設計性能評価のみではありますが、

内容は確認できます。

性能評価書は、共通基準に基づいたの通信簿のようなもの。

感覚的「丈夫だ。」「ペアガラスですよ。」といっても

本来も「耐震性」「断熱性」についてはわかりません。

この評価をみるとどのレベルかがわかります。

急な出会いはちょっと冷静さを失います。ちょっと立ち止まると多大な情報は提供されていても見過ごしているものもあります。

漠然を不安を抱えるのであれば、１つ１つ振り返りましょう。

都心物件は、ちょっと事業用資産としての視点大事にしてみましょうね。

都心では新築 ｖｓ 中古 どっち？

都心では新築　ｖｓ　中古　どっちが良いのでしょうか？

買った人のアンケートの御紹介　(出典　SUUMO)　　　　　　

　　http://suumo.jp/edit/kyotsu/hajimete_k/vol1/index2.html

はじめての購入343人の家・お金・満足度大調査　第1回・シングル男女編

新築マンションと中古マンションを選ぶ分かれ目は年収の違い。年収600万円以上の場合、約7割の人が新築マンションを購入するのに対し、中古マンション購入者は約1割。年収600万円未満になると、新築マンション購入者の割合も5割と少なくないが、中古マンション購入の割合が3割と高くなっている。

新築マンションの場合、60m²～80m²未満の人が最も多く、30m²～60m²未満の人が47.8％。中古マンションでは50m²～80m²未満の人が56.5％で、中古購入者のほうが専有面積は広めであることが分かる。
（アンケートコメント抜粋）

新築と中古の特徴は下記の通り

新築マンション
・ほとんど建物が未完成の状態で購入することになり、実際のお部屋の広さ・眺望・日当りなど確認できない。
・入居者(お隣り上下階)が、お引渡時にならないと確定しない。
・立地を特定しにくい。
・アフターサービスがある。(但し、不具合は出来上がってからでないとわからない)

中古マンション
・実際のお部屋を見て眺望・日当りを確認できる。
・管理状態やある程度入居者状況が確認できる。
・立地を特定して物件を選べる。
・原則、現況で引渡しを受ける。(居住中の物件はある程度不具合は確認できるが、空室リフォーム済物件はわからない)

新築デベロッパーが、コンパクトマンション（約３０～６０平米のワンルーム以上ファミリータイプ未満）に肩入れしだしたのは、ここ１０年程のこと。

背景は別の機会として、新築デベロッパーがいまだ取り組む理由としては、見た目の価格設定が目に優しいからです。そうすると場合によっては、１平米あたりの値段が高く設定でき、特に都心だと賃料が低金利マジックで安く見えて比較的検討しやすいからです。特に女性単身の購入者が市場をけん引しました。

ただ、もはや価格だけ希望に合ったとしても、立地や間取りがニーズに合わなくては、売れ行きはブレーキがかかります。実際にいくつかの新築物件売れ行きやマーケターの分析意見では、明暗が別れてきているようです。

（株）不動産経済研究所の集計データ だと

　同期のコンパクトマンション市場（２０１１年上半期）

・供給量は3,411戸で前年同期比▲6.0％とやや減少。

・全マンション供給に占めるシェアは17.26％（同0.56ポイントアップ）とわずかに拡大
・販売価格は平均4,014万円（同6.1％増）、坪単価は80万8,000円（同1.8％増）といずれも上昇。

　平均価格4,000万円突破と、坪単価が80万円を上回ったのは2000年の調査開始以来初めて。

・平均面積も49.66平方メートル（同4.2％増）まで拡大。

新築物件はデベロッパー事情で価格がつけられてきます。中古マンションはもちろん売主様で価格が売り出し価格が決まりますが、やはり買主ニーズが反映しやすいのは、中古といえます。

新築コンパクト物件と中古物件　両方を見比べて検討するにはよいタイミングかもしれませんね。

迷える物件あれば、一緒に考えてみましょう。

ご相談は住宅購入相談 まで