ハロー大家さん！
昨日は、忙しくてへとへとだったので、ブログをさぼってしまいました。
さて、入居者、使用目的の次は、契約期間です。
契約期間は、
「平成２２年４月１日から平成２４年３月３１日」 とか
「平成２２年４月１日から２年間」 と書きます。
問題は、契約期間満了時の契約の更新です。
国交省の標準契約書では、
「甲及び乙は、協議の上、本契約を更新することができる。」 と書いてあります。
しかし、この書き方だと、協議をして更新契約を締結しないと、更新の合意はないことになります。
この場合、入居者が住み続けいると、法律の規定によって、自動的に更新されたことにされます。
これを、「法定更新」といいます。
「法定更新」になると、どんな大家さんに不利益があるでしょう。
まず、この更新時に、更新料がもらえなくなる恐れがあります。
「法定更新」の場合に、更新料をもらえないとする裁判例があります。
次に、「法定更新」になると、契約期間の合意がないので、契約期間はありません。
これを、期間の定めない契約といいます。
この場合、入居者が何年住んでいても契約期間満了になりません。
ですから、次の更新はありません。
つまり、永久に更新料はもらえなくなります。
２年契約で更新料が賃料の１ヶ月分の場合、最初の更新が法定更新になるとどうなるでしょう。
入居者が１０年住み続けると、４年目、６年目、８年目の３回分の更新料を取り損ねます。
こんな不利益を防ぐにはとうしたらいいでしょう。
契約書の工夫で対応できます。
少し長くなったので、具体的な書き方は、また明日。。。