令和7年マンション関係法の改正に伴い、標準管理規約の見直しが検討されています。検討状況の資料を参照し、気になった点をメモ書きしましています。今回は令和7年6月27日の第１回の検討内容についてです。
第1回（開催：令和7年6月27日）
１）総会招集時の通知事項等の見直しについて
●総会の招集通知に「議案の要領」を示すという点
・今までは議題つまり「会議の目的」だけを示せば、その範囲の中で決議を行うというルールになっており、総会当日の動議は、その議題（会議の目的）の範囲で出すことができるという考え方が取られてきた。
今回の改正では、会議の目的及び議案の要領を示し、その範囲の中でしか決議ができないというルールにされており、議案の要領に書かれていないことについて動議を提出できる幅に変化が生じる可能性があると考えている。
総会当日の動議の取扱いについてもコメントで整理する必要があるか、検討いただきたい。
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その点はかなり微妙なところなので、コメントに記載する場合は、「何々のように考えられる」程度にとどめておくのが良いのではないか。最終的には、それが訴訟になったときに裁判所の判断に委ねるということだと思う。
２）総会決議における多数決要件の見直し
●耐震改修についての要件緩和
・事前の説明の際に、耐震改修は、耐震改修促進法の中で普通決議により決議することができるという話があったが、耐震改修促進法の決議要件の緩和を適用するためには、自治体の認定を受ける必要がある。実務上は認定を受けるのが非常に難しく、普通決議でできるケースは非常に少ないのが実態である。
３）国内管理人制度の活用に係る手続きについて
●国内管理人選任を義務づけ
・国内に住所を有さない区分所有者については、現場では非常に困っているポイントである。国内管理人の選任を義務化するかしないかについて、法律では義務づけまでいかなかったのかということだと思うが、標準管理規約だからこそ、選任を義務付けるという形をとるべきではないか。
・外国にいる外国の方、日本人でも日本国内に居所も住所もないという方は結構いて、そのような方々に対しては、現在も、国内の代理人たる地位を持った不動産管理会社のような者に招集通知を送るということが事実上行われている実態がある。
この制度ができたら、そういった者に招集通知を送るといったことに法律上の根拠が生まれることになる。ただし、法律上は義務ではないので、義務にしない取扱いも認められるというふうにコメントで書くというのはいかがか。
●管理人の権限
・法律上、管理人の権限のところで、売渡請求の受領、あるいは催告の受領というのが入っていないので、国内管理人にはできないのではないかという疑義を生じさせている。
この点については、おそらく、列記されている権限以外の代理権的なものを与えてはいけないという趣旨ではないと考えられるので、国内管理人の選任のときの委任状の中の書式に、こういうことも委任できるといったコメントを書いた上で、そういったことが書き込めるような標準委任状書式みたいなものがあれば実務に役立つのではないか。
・現実には、すでに国内の不動産業者が海外に在住する区分所有者からの窓口になっているときに、総会の招集通知をそこに送っている例がある。そうした場合に、本人ではなく、不動産業者が押印した委任状を出してくるような場合があるので、これが有効なのかという問題もある。
・国内管理人という名称を使っていない国内管理人らしき人から届出があった場合にどうするのかという問題があると思っている。
例えば、単に管理人とか、国内管理者と名乗る人を、区分所有法上の国内管理人の権限がある者として取り扱ってよいのかということが問題となり得る。
できればこの標準管理規約の中で、選任するのであれば国内管理人という名称を使うであるとか、その者が区分所有法上の国内管理人であるということが明らかになるようなルールづけをしたほうがよいと思う。
４）その他
●帳票類等の作成、保管に関する規定
・総会出席者による多数決を可能にするということで、総会出席者の確認が非常に重要になってくると考えている。
そうしたことを踏まえると、議決権行使書や委任状についても閲覧できるようにしておくほうがいいのではないか。例えば、コメント第６４条関係②の中で、保管すべき帳票類の列挙がされており、この中に、総会の議決権行使書及び委任状を盛り込んでおくことが有効ではないか。
●改正区分所有法の強行規定
・改正区分所有法の附則第２条で、「この法律の施行の際、現に効力を有する旧区分所有法の規定による規約で定められた事項で新区分所有法に抵触するものは施行日からその効力を失う」とされており、強行規定としての性格を明確に規定している。
法律上は強行規定とされていることから、仮に管理規約において、改正法と齟齬がある規定があったとしても効力を有さないことになる。
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現行の管理規約で無効になる部分は、４月１日から施行される改正区分所有法に反する部分である。
例えば、管理規約を改正しようとする際には、出席者多数決という概念が入ることになるため、管理規約の中で、全区分所有者及びその議決権の４分の３で決めると書かれていても、管理規約のその部分の規定は改正区分所有法の規定に反し無効となるので、改正区分所有法の規定に従って、出席者の４分の３で決めていただくことになる。