マンション管理業者が管理者事務を受託する際に管理組合と締結する契約書の標準的なあり方やマンション管理業者が工事等を受注したり施工会社の選定に関与する場合について、発注プロセスをより透明化するための措置などについて検討会で検討されています。
検討状況の資料を参照し、気になった点をメモ書きしましています。今回は令和7年8月1日の第２回の検討内容についてです。
第２回（開催：令和７年８月１日）
１）マンション標準管理者事務委託契約書の策定について
●第 19 条(契約の途中における解除等)について
・この時の期限は、管理業者からは３か月前までとされていますが管理組合の立場としては、管理業者側から契約の解除を言われるということは、今度はリプレイスしなければいけないので、それを３か月前というのは全く無理である。
最低６か月前という期間がなければ、管理組合としては動けない。
・３か月前では短いことは分かりますが、６か月前は管理業者としては非常に厳しい。管理委託契約書にあるように、暫定契約の締結といった形にはなりませんか。たしかに３か月前で次の管理業者へ引き継げと言われるのは管理業者としても厳しい。委員が言われるとおり、非常に厳しい管理組合とでは、６か月前は厳しいので、暫定契約でできたらと思う。
●監事について
・住宅局としては少なくとも監事を置いていただくことがやはり大事だろうと考えており、監事を置かないパターンはあまり標準形に据えたくないと思っています。
このようなことを踏まえ、監事を置いたものを標準形としてお示ししており、監事を置かない場合をあえて規定するのはどうなのかという考えではあります。
●紹介手数料、仲介料、その他謝礼の収受について
・総会の承認があれば、金銭等の利益は収受するように読めてしまいます。コメントにもありますように、管理者は役務の提供を伴わない金銭等を収受することは組合員運営の透明性に反することだと思われますので、総会決議以前には禁止すべきと考えます。
・いわゆるリベートやバックマージンと呼ばれていますが、これも民間の商慣習と関わる部分もあると認識していますので、果たして一律禁止までいっていいのかどうかという議論もあるかと思います。一方で一般的にあまり望ましくないというところはあるかと思いますし、そこは説明がつくものであればいいという見方もあるかもしれませんので、そこは引き続き一つ課題として検討させていただきたいと思います。
・重要事項調査依頼などの紹介手数料や仲介手数料はいいです。
謝礼、便宜の供与は総会で承認を取るのですか。取るものではありませんよね。正規の手数料とこのようなものは分けて記載しないと、このようなものが総会で通る話は常識的に考えられないと思いますので、ご検討いただきたい。
２）管理業者管理者方式を採用した場合におけるマンション標準管理規約の取扱い
●監事について
・管理者事務委託契約書は監事が未選任の場合も場合分けで書いてありますが、標準管理規約のほうは全て監事ありが前提になっています。
監事の種類が、区分所有者からの監事なのか、専門家の監事なのかという場合分けになっているので、監事が未選任の場合がありません。そうすると、３つ合わせて変更してくださいという時に、監事なしのバージョンが見当たらないことになってしまいます。監事なしをどうするかも、標準管理規約でも追記したほうがいいのではないか
・管理業者管理者方式の時の標準管理規約については、理事会がない場合で監事がいる場合をベースに標準版として考えるということですか。
→そのとおりです。