社会資本整備審議会住宅宅地分科会において、新たな住生活基本計画の策定に向けて議論が行われています。
検討状況の資料を参照し、気になった点をメモ書きしましています。今回は第６５回（2025年7月30日）の検討内容についてです。
第６５回（2025年7月30日）
（１）今までの施策の流れ
今年の４月に省エネ基準の適合義務化、それから４号特例の対象の縮小ということが施行された。
これによって、２０００年に住宅品確法性能表示に始まる、新築の質向上を目指した市場の環境整備は、おおむね完成したかと思う。
住宅品確法で目盛りをつくって、評価をして、長期優良住宅法で誘導して、そして省エネについては建築物省エネ法で今回規制を用いるというところまで、質の向上を目指した市場環境整備ができてきたと思う。
また、住宅や建築物の省エネ化についても、一定の道筋がつけられたと思う。
（２）中間とりまとめ素案に対する意見
●全体
・一段落ついたということであるとすれば、今後はその形成されたストックをマネジメントしていく、ストックマネジメントということがこの中間取りまとめにもあるが、それをもう少し前面に出したほうがいいのではないかと思う。
●マンションの長寿命化、老朽マンションの再生。
・ここでは計画的な大規模修繕などの計画的な推進のことかと思うが、特に管理不全の兆候がある、もしくは管理不全に陥ったマンションに対する管理適正化の促進、この辺をさらに明記した方が良いのでは。。
また、特に旧耐震のマンションの耐震化の課題は大きく、ただなかなか進まないのも現実であり、そうした耐震化の推進というのも、ほかのページでは書いてあるかと思うが、こうした点を明記していただけるとありがたい。
・旧耐震基準の住宅の耐震促進が掲げられているが、能登半島地震などにおける住宅被害を教訓にして、レジリエンス性の向上を図る観点から、より高い耐震性能を備えた住宅ストックの整備、こういったものの促進についても言及をいただければと思う。
●過度な負担なく希望する住生活を実現きる環境整備
・昨今の投資目的の住宅取得の過熱化による住宅価格高騰への対応策の検討も入れたほうがいいのではないか。
●マンション専有部の面積基準
・単身世帯の増加に少しこだわり過ぎな感じが見受けられるということと、最低居住面積水準の見直しと書かれているが、このまま前提条件をきちんとつけずに最低居住面積水準を見直して、市場に任せてしまうと、昨今の地価公示の高騰や、ビジネスとしても小分けにしたほうが当然収益性が高いので、結局それによって都心や駅近などに、コンパクトマンション、コンパクトタワマン、そして狭小の戸建て、狭小アパートばかりが造られる方向に流れてしまうことが懸念されるので、「住宅の立地、広さ、価格の多様性と量のバランスの確保を重視した上で～」と、文言を一つ、条件整備として入れたほうがいいのではないかと思う。
具体的には床面積別の戸数や割合など、それと世帯数との関係で、あまりにも増え過ぎてしまったときにストッパーとなるような文言は入れておくべきだし、やはりバランスが大事なので、その点を加味して、何か表現を変えていただきたいと思った。
・昨今のコンパクトマンションは、少しマイナスイメージがあるかもしれないが、建物や設備の設計、住まう方の物の使い方というか、サブスクなどいろいろなことが進化してきて、大変居住空間を有効に活用できると。狭くて駄目だということではなくて、実際の調査でも、ライフステージが変わっていく過程で、そういったところへ住み替えていきたいという志向が強いという、そんなデータもある。
ただ一方で、全体のバランスから言うと、面積要件の緩和があって、そういう小さいマンションは、今増えてきてはいるが、ストック全体としては非常に少ないということで、そういう選択の過程に乗っていくものがまだまだ少ないという状況。
加えて既存住宅は政策支援が途切れてしまうので、流通が多少滞るいうこともあるので、これは望ましくないところかと考えている。
・やはり画一的な面積基準にとらわれることのない、いわゆるいろいろなニーズに応えられる柔軟な選択肢、これが消費者の方に提供されることがよいのではないかと思う。
●外国人の問題
・全体状況で外国人が増えていくという表現はあるが、この人たちが住宅行政に与えるインパクトについてどうなのかということを、調査する必要があると思う。
たとえばタワマンなどで投資用のマンションをどんどん買っている人たちがいて、それが本国にいて、タワマンの管理運営などには一切関係せず、単に投資だけをしているような人たちがこれからどんどん増えていったときに、そのタワマンにもし何か事故が起きたり、いろいろなことがあったときに、意思決定に困ったり、あるいは建て替えのときに全く連絡がつかない、議論ができないというようなことも起こり得ると思うので、やはり外国人が増えることには、反対、賛成ということではなくて、そういったことも含めてルールづくりをしていきましょうという方向性を、少し出したほうがいいのではないかなと思う。