「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ（2023年８月）」にもとづき、外部専門家等の活用のあり方等が国土交通省が設置したワーキンググループで検討されています。検討状況の資料を参照し、気になった点をメモ書きしましています。今回は令和5年10月26日の第1回の検討内容についてです。
■第1回（開催：令和5年10月26日）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000141.html
（１）管理業者が管理者となる管理形態の現状について
●管理業者が管理者となる場合の理事会の有無
・理事会あり：60件
・理事会無し：122件
※「理事会あり」と「理事会無し」 のどちらも受託している場合、上記グラフの「理事会あり」と「理事会無し」の件数に対して、それぞれ1件ずつをカウントして集計。
●大規模修繕工事等の受注状況
・受注している：7%
・受注している場合と受注していない場合がある：38%
・受注していない：55%
（２）検討課題
●管理者としての業務の範囲
・管理業者が管理業務の契約内容に記載のない管理者業務を引き受けた場合、管理者業務に対する責任の所在が明確でなくなるため、トラブルが起きた場合に、管理組合から管理業者に対し、責任追及が困難となるとの指摘がある。
●区分所有者との関わり方
・総会での議決権行使にあたり、管理者へ委任することで、管理者である管理業者の意思が強く反映されることが想定され、結果として、利益相反につながるおそれがあるとの指摘がある。
●解任を可能とするための措置
・管理者としての業務に不満があるとしても、容易に解任できない可能性があるとの指摘がある。
・例えば、管理規約に管理者の固有名詞が記載されている場合にはその変更には特別決議が必要であり、管理規約に管理者の固有名詞が記載されていない場合においても総会の招集（組合員・議決権総数の５分の１以上の同意）が困難である。
※固有名詞の記載がなくても、管理者の変更を特別決議にしているケースもある
●新築マンションにおける第三者管理者方式の説明のあり方
・宅地建物取引業法上、第三者管理者方式について説明することが義務付けられておらず、現行ガイドラインにおいても新築マンションについては対象としていないため、マンションの管理者がどのような主体となっているか、管理者がどのような権限を持っているのか、分譲契約の際に明確に説明されない可能性がある。
→第三者管理者方式の説明が十分に行われない場合、購入予定者は、購入するマンションで行われる第三者管理者方式が適切であるかどうか判断できない。
・新築マンションにおいて第三者管理者方式を採用する場合、原始規約において定められることとなるが、この場合には既存マンションとは異なり、区分所有者間で第三者管理者方式のメリット、デメリットなどを検討する機会がなく、購入予定者が自ら判断する必要がある。
・第三者管理者方式への理解が十分でないまま購入することで、入居後に第三者管理者方式への懸念を抱くことが考えられるが、居住し始めてから変更することは困難である。