管理士に勝手に「管理費を削減」されては困る編
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-12064155969.html
では、”管理費”ってオーナーから見たら支出だけど、管理組合からみたら貴重な収入だよねというところまで。
世の中のマンション住まいの９割以上の人は余儀なくもがれる税金のように思ってるかもしれません。管理費や駐車場代が”支出”と思うオーナーと、”収入”だと考える理事会の財務担当者の間の溝は深いですね。ほかならぬ、理事会サポートが本業の筈の管理士さんに ”管理費は削減できます！” とか言われるのだけはご勘弁願いたいところ。
削減可能なのは、委託業務費あるいは、電気代などその他もろもろを併せた、管理コスト全体であって、これが削減できても殆どのマンションでは管理費は削減されません。
（うちは消費税率の変わる前に12円/㎡ほどちょびっとだけ削減してます） その続編。
うちの２期の予算案（5年前）から一般会計の支出中最大の管理会社にまとめて支払う管理委託経費の項目別の内訳をだしてみました。
＜うちの５年前の委託経費の内訳＞
５年前の委託業務費の総額は、 8083万円/年でした。
この数字だけ見ると、内訳を知らない人はえ～1年に１戸あたり15万円も管理会社に払っているの？ なんか激しく削減可能なのでは？とか言いそう思えます。
しかしながらこのうちどれだけが人件費で、雇っている人数を考えると、払いすぎといえるの？？ってのはちゃんと見ていかないといけません。総額で削れるはずとかいうのと、個別にここを削ってくださいってのはやはり交渉するにも違ってくるだろうし、同じ費目を２回削りなおせというのは私は好みに合いません。
（また削られるだろうで、単価が安けりゃいいのね・・・・で経験値の低い担当をあてがわれてはかなわない）
私のこの時点での目論見は、この前の回にでてきていた年に～1000万も組合から拠出しているミニショップは自販機で無人化して、代わりにいついっても無人なカウンターに管理人さんに常駐して頂きましょうということ。管理人さん１人増員したら、一般会計全体の拠出は何％上がるのかな？が理事会の関心事でした。
これが高いの安いの言うには、
（１）何人雇っていて
（２）その総雇用時間は何時間で
（３）時給にしたらいくら相当なのか
を明確にしないと議論できません。
このグラフで、管理員業務費が38%で年3097万円
＃実はこれには警備員の雇用経費も含まれていて、今日にいたるまでその内訳はわからんといったら、RJC48の上級編の理事長さんたちに、甘いな！とかで叱られた。もっと叱って、苛めて。。。。って趣旨で、12/5にはみんなで持ち寄って、おめーんとこの委託契約はなっておらんなとか苛めあうとかの趣旨の（本当か・・・？）秘密の勉強会です。
日常清掃費となっている20%で合わせて年間の支払は、税込で、年間3097万円+1602万円。これと年360日に合計18時間を派遣してくる別注のミニショップの運営会社への支払いが年908万円で、まぁ毎日来ている人の人件費相当の金額は、5,607万円。
2期の予算案の、一般会計総支出は、12,752万円ですから毎日出勤してきている人への人件費は間接経費もこみで、総支出の44%。
さて、個別に単価を書くのも、もしも管理人さんがここ見てたら悪いので、これで総計何時間雇っているかというと、当時の委託契約書からピックアップすると年間 41,500時間になります
（本当は警備員さんとかは24時間勤務だけど仮眠時間はありますが...)。
これ見ての私の感想：
（１）全部人件費？とか思っていたけど、案外”雇用”以外にもお金がかかってるもんだなぁ。。。
（２）フルタイム21人相当ってことは、25戸で１人雇ってる、あるいは1戸あたり年間80時間働いてもらうのかぁ・・・。雇っている組合に住んでる人と給料が同じなら、年収の1/25=4%が"直接の"雇用だけで飛んでしまうわけで、実際には管理費支払い（駐車場代とか除く）は全部で年収の2%くらいが相場ですから、住んでいる人と、雇用されている人の時給は何倍も違うわけね
＃管理人さんに、難しい告示文を作れとか、必ずパソコンを使いこなせとかはちょっと酷ではないかなぁ....結構高度な要求を出す理事も多いけど、自分と同じだけのことができることを要求するなら、当然自分と同じ給料払うしかないと思う
（３）単純平均すると 税込みで1350円/1時間。これが全部本人にいくはずもなくて、普通本人の手取りの1.3-1.4倍はもろもろ福利厚生だの、教育コストだの会社の取り分こみで要るでしょうからざっくり全平均では１時間1000円？
うちの顧問の管理士さんとかによると管理人給料は、直近コンビニの店員の雇用コストが参考になるとかで、まぁ・・・・あんまり何割も切り代がないというか、これ以上時間単価を切ったらまともな人が雇用できる気がしません。
(４）人を減らすならともかくとして（実際に360日×18時間のミニショップの雇用はこの次の年にぶったぎった）同じ時間働いて、ここを削れはもう無理だよね。
先に、8台で年1131万円とかなっているEVの保守とかその他の削減からとりかかるかな。。。で実際に、EVは今は独立系保守会社に移行で半値以下にまで落としてます。
(５）さて、管理人さんを今１人増やすと、一般会計支出全体の何パーセントかなと試算すると、フルタイム雇用（年2000時間見当）21人で、全支出の44% だから１人増やすと2%くらいかな（4人で8%ちょい）ってのが想定される金額です。
いる筈の管理人さんが、あちこち呼び出されまくってて、カウンターでは会えないほうが多いってのはメガマンションとしてはどうなのよ？とか思える。やっぱり、管理事務室にいったら、はいなんのご用事でしょう？？と聞いてくれるのには、総支出の２％くらいの価値はあるんじゃないか。
実際に、管理員を増員して、１人は常にカウンター常駐せよで、管理会社に見積りをとったら、”儲けんかなの見積もりではございません！”とかのフロントのお言葉と一緒に、一般会計支出総額の2%分程度の見積もりが来たので、まさに事前予想通りだからで、増員は実施の総会提案を書くことになったわけです。
（2000時間雇用は増えるけど、ミニショップの360日×18時間（２人）＝6000時間以上を切るのを原資にした）
個別に管理人さんに払っているのはいくら？とか、
うちのマンションは総計でフルタイム換算何人分雇用をしてる？とか
訊かれて即答できないようでは、委託経費のパーツが高いとか安いとか
いえないんではないかなぁ・・・・
で、５年前の頭の中の計算【その期の理事会でもしゃべってない】をブログにしてみました。
こうしてみてみると積算で考えようとするのは理系的・・・・かもね。
＃ ずーっと旅にでていたり、義理の親が入院とかで、ついでに理事会もいろいろバタバタしていて本当に久しぶりのブログアップです。閑古鳥が鳴いてて、アクセスが、なぜか武蔵小杉の価格表とかばかりになってるのが相当痛い...ですな。
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