管理士は「管理費を削減」されては困る編
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-12064155969.html
では、”管理費”ってオーナーから見たら支出だけど、管理組合からみたら大事な収入だよねというところまで。まぁ、世の中のマンション住まいの９割以上の人にとっては余儀なくもがれる税金のように思ってるかもしれないけど、ほかならぬ、理事会サポートが本業の管理士さんに”管理費は削減できます”とか言われては敵わない。
削減可能なのは、委託業務費あるいは、電気代などその他もろもろを併せた、管理コスト全体であって、これが削減できても殆どのマンションでは管理費は削減されません。（うちは消費税率の変わる前に12円/㎡ほど削減してます）
その続編。ずーっと旅にでてたので久しぶりのブログアップです。閑古鳥が鳴いてて、アクセスが、なぜか武蔵小杉の価格表とかばかりになってるのが痛いです...
うちの１期の通常総会の議案書から管理組合の一般会計（日々の管理に用いる”生活費”に相当するお財布）の2期予算額の費目別の数字をとってきて、円グラフにしてみたのが以下の２つです。
＜うちの５年前の一般会計の収入＞
＜うちの５年前の一般会計の支出＞
前にもブログで書いたことがあったけど、うちの１期の設立総会で提示されていた２期の予算見込み額は固定額で決まっている支出を足し算すると、収入予定額の99.8% を使い切る勘定になってるとかで、確か2台駐車場が解約されると単年度赤字に転落するかもというものでした。普通ここまでぎりぎりの管理費初期設定はしないと思うなあ・・・
理事会がなにか新しいことを始めるには必ずカネが要ります。
いくらなんでも、理事会が自由に使えるカネの初期設定が０はないんでは？ で、以後 ”理事会の裁量的な経費”の確保に奔走することになりました。やりたいことはあるのにカネがないとなると、さすがにいきなり管理費値上げは無理だから、どこか支出をぶった切るしかないので過度にぎりぎりの設定をするものではないと思う。
- 管理士を雇うかもしれないし、
- 2年の瑕疵担保保証で、営繕コンサルを雇うかもしれないし、
- 理事会に少額の役員報酬制度くらいは欲しいし、
- だいたい、ほぼ部屋だけでなんにもない、キッズスタジオだのキッチンだのに、遊具や食器を買う金も全くない (x_x)
1年かけて、収入を100万ほど増やし、支出を200万ほど減らしてなんとかすぐ飛ばないようにはしたのが、ここにでてる2期予算案で5年前の状況。
まだまだ健全とはいえないということで、2期理事会の最初に、当時の監事さんが分かり易いようにで出してきたのが、ここに貼ってあるもの。もう5年経過してますしで拝借。このあと１期からの合計で、総計で年3000万ほどお金の行先は削減したり行先を替えたりしてきましたが、分かり易くほぼ最初に私が理事長として受けた初期設定ということになります。
作った役員の趣旨は、"支出の金額のでかいもの”からみなおしていかないと枝葉末節を弄っていても、本質的な改善はできないよというもの。理事長だった1-2期で、1期には総会で１時間やりとりがあったとか非常に苦労して導入した、来客用の駐車場区画の有償化とかが収入では1%にしかなってないのはグラフでみるとうーむ。やっぱり支出をどこか切るしかないよね・・・
1年頑張っても、ほぼ収入～支出です。
管理費収入の割合は収入全体の58%
管理会社に支払われる委託業務費は支出全体の63%
あれ？ 管理費収入の総額を渡しても、管理会社の取り分に満たない？
委託契約書をひっぱりだしてくると、
管理費収入の総額は、 7675万円/年に対して
委託業務費の総額は、 8083万円/年。
なんと全戸から集める管理費総額より沢山管理会社には支払っている！！
さすがにこれは健全とはいえないというのが、グラフを作った役員さんの主張で、私にも異論はない。
それもこれも駐車場代は、全部を一般会計に充てているから破産しないで済んでいるわけで、これは今でも変わりません。住民の老齢化の進行とともに、普通駐車場の利用率は必ず下がっていくものなので将来やばいんですが。
ほとんど（ざっと８割？）のマンションで、駐車場利用料収入のほとんど全てを一般会計に充当しているわけで、組合の一般会計収入の潤沢度を見るには収入の大半を占める２つの合計を見るしかないな...
で管理費＋駐車場用料収入をどのくらい一般会計に回しているかも足し算した「財政健全度指数」ってのを提唱したわけです。
→ http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11605922812.html
うちの管理費単価は、この年には156円/㎡だけど、駐車場から一般会計に回している総額を、マンションの総専有面積（41000㎡くらいです）と12月で割り算すると、駐車場収入なしで同じ収入を維持するために必要な管理費は 156+94=250円/㎡になります。この数字で他と比較するとどの程度贅沢できるか？が見えてきます。
収入の構造が単純なのに対して、支出のほうは、随分いろいろと項目があります。案外いろんな支出がごちゃごちゃとあるものだなぁ・・というのが、こういった円グラフにして見慣れていない人の素朴な印象ではないかな。私もそう思いました。
委託業務費を大幅カットじゃーとかいきなりいうと管理会社と喧嘩になるかも・・・で、まずは共用部の電気代と、店舗管理費かなぁとか。殆ど客はこないのに年1000万近くくっているミニショップの維持費用が、まず最初の削減対象として理事会でクローズアップされることになったわけです。
さて、一番大きな支出の63%って管理会社への支払いって、どういう内訳になっているのかな... というのは、その当時、ミニショップでは2人の店員さんが誰もこない店内でおしゃべりしている一方で、管理事務室のカウンターにいくと管理人さん留守ということがとても多かったから。増員したらすごく高いのかな？
管理人さん１人ってうちの一般会計支出のどれだけの割合を支払って雇っているのだろう？ そこで、管理会社への委託業務費の内訳をみていくことになったのでした。
次回に続く。
!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、
勤務先、その他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません
理事長同士の情報交換に関心のある方は、こちらから。
まず入らないと勉強会には参加できません。
→ http://rjc48.com (RJC48への参加から）
よかったら、ぽちってください。別にやばいことは何もおこらなくって
マンション管理の人気ブログリストです
↓ ↓ ↓ ↓ 
