さくら事務所の長嶋修さんが、日経に書いているコラムでRJC48(マンション管理組合理事長勉強会）が紹介を受けました。
こちらから
↓
「中古マンション、修繕積立金不足はあなたの負担」
http://www.nikkei.com/money/features/73.aspx?g=DGXMZO8259058030012015000000&df=2
（いきなり２ページ目に飛ぶアドレスです）
写真はRJC48が提供したものですので、こちらにも添付しておきます。
有明のスポーツセンターを借りて実際した会で、この時の参加者は60名くらいだったかな。前のほうで勉強会の趣旨説明をしているのは私です。
＃ 写真はおなかがいい感じに人の頭で隠れているので採用。妻に体型が分かる形でメディアにでちゃだめとか言われている。TVにでてるのを見た知り合いに旦那デブねぇとか思われた？のがいけなかったらしい。 苗字が田中とか佐藤ならばれないですんだんだけどな・・・
熱心な人たちの団体として取り上げて頂けることに感謝です。
多分この記事を見て？か２日ほどで4箇所ほどの理事会役員さんから加入申請がありましたから、RJC48の新規メンバーを募るサポートになりました。
でもちょっと... 記事全体に寸止め感が...
「管理組合の運営状態の差は現在、資産価値にほとんど織り込まれていない」
は確かにそう。
「しっかりとした選球眼が...」と言われても、RJC48の参加者は別に個人としてのレベル向上のために参加しているだけなわけで、別にRJC48は参加マンションの名前を公表しているわけでもない。理事会はともかくとして、住民の方が匿名掲示板に理事会が許可もなく怪しげな？団体に加入してうちの恥をさらしているのではないか？？なんて書き込みをしているのも見たことがあるから、当然に参加マンションは非開示。
まさかこちらRJC48加盟マンションですといってロゴマークを売り込むわけにもいかないし。既に軽く100を超えるマンションが全部平均点以上ですとはとても保証もできない。
長嶋さんだったら、
選球眼を養うための”方法”にまで踏み込んでの紹介とか、
あるいは行政への提言まで踏み込んでほしいかなぁ。
中古売買だと、積立金の月額はかならず情報として出ているけど、どの程度（１戸あたりいくら）組合が修繕積立金を保有しているかとか懐具合までは物件情報からは分かりません。直近の通常総会議事録でも必ず閲覧して購入検討者にでも紹介してくれるとかを、仲介の人がやってくれるならいいけど、うちの管理組合法人あてに、通常総会があった筈だから最新の決算資料とか閲覧できあいか？とかいってくるのはリハウスさんくらいで、大抵は議案書はおろか、規約・細則の最新版すらよりよせないで売っちゃう。買うほうも、重説資料には、”規約・細則は遵守のこと”って規定はあると思うのに、見ないで買っちゃって大丈夫なのかなぁ・・・・うちの規約いろいろ標準からは変えてあるけど。
記事の通り、多くのマンションでは初期設定のまま安い修繕積立金で放置していると、だいたい２回目の大規模修繕あたりで予定の時期には工事できなくなっちゃう。うちの近所でもなかなか大規模やらないなぁ・・・ってマンションは結構あるから、コラムでいうところの”モラトリアム”状態になっているマンションって多そう。
コラムの試算の数字だと、ちゃんと修繕費を集めているマンションに比較して、なにもしてないマンションは160万円とか安く取引されないとおかしいということになる筈ですが、実際にはまぁ初回の大規模修繕あたりでそれが反映されるとかはまずないですね。
うちのあたりだと築20-30年くらいになると、この差は結構きいてきて、旧耐震で30年を超えているのに築15年のよりあそこは管理組合が違うから・・・で高値取引されてるマンションもあるけど、ミッキーさんじゃあるまいしあと20年頑張ってうちがそうなるのを見届けようという気はしないしなぁ。
なので、現状うちはちゃんと修繕費は均等割り移行してますよとか、せっせとホームページでも立ち上げて自分で宣伝するしかない。
直前では何年に足場をたてての工事をしてて、たった今管理組合の修繕積立金は１戸あたりいくら程度でももれなく公開するようにでもなれば結構変わってくる気もするのですが。
財政面の健全性をうたってうちに引っ越しておいで～とかやっている
外向き（非住民も対象とした）マンションホームページの秀逸な例：
例１： パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー http://www.midskytower.com/
例２： ブラウシア http://blausea.net/
うちのマンションのホームページももう少し充実させて、読み物風に特徴を訴えるような感じに書き換えないとなぁ... 見習わないと。 うちのは販売時のホームページの内容を売主から提供受けているので。スペックなどの解説は詳しいけど、まだまだ資料室みたいで、管理組合理事会の”気持ち”が伝わるとこまでいってない。
4/18が総会の予定なんでそれがすんだら上の２か所に負けないようにぼちぼち。
マンション名で検索して、いけてない仲介屋さんの宣伝ページが自前のホームページの上にくるようではダメですよ。上の２つは両方ちゃんとトップでヒットします。
人口減の時代、生き残りをかけた管理組合同士の戦いはもう始まっているんですから。
!! 重要 !!
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