「家の時間」の坂根さんの注文は実は全３回シリーズだったんだけど、お願いして1回理事長勉強会(RJC48)の立ち上げの経緯や活動状況を書かせてもらいたいとして、うちのマンションの記事は３回。来週完結予定。
第２回目を寄稿しました。是非読んでみてください。
これでも、かなり依頼の文字数を超えちゃって迷惑かけてます。
書ききれなかったこともあるんで、読んだら戻ってきてね。
『修繕積立金を早期に均等割徴収へ』
↓
http://www.ienojikan.com/house/kanri/20140904.html
あっさり書いてますが、３月くらい瓦版の紙をばら撒きまくりとかで苦闘したんですが、その様子を詳しく書くと全３０回とかに。本気で、均等割の議案化を目指す理事会のコア役員の同志の方のみ読んでみてくださいませ
全30回のまとめページ
『修繕積立金の値上げ計画 （まとめ） －総会を通すまで』
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11535231325.html
さて、家の時間第２回に書ききれなかった補足；
〇 『早期に』は実は大事なポイント
表題は均等割りに”早期に”移行ってものですが、家の時間のWebマガジンには書けなかったけど早期にってのが実は重要ポイント。
30年で1㎡ 200円平均になるってことで、積算で200円×30年=6000円×年分集めないといけないとして、5年で移行できた場合と、12年（ちょうど大規模修繕が終わってみるとやっぱやばいと認識されるありがちな値上げ時期）であげた後の金額で比較すると、以下の30年の修繕金積立は全部同じになります。
(1) 200円×30年
(2) 100円× 5年 + 220円×25年
(3) 100円×12年 + 267円×18年
5年で移行できれば、その先はもともと必要だった200円の1割アップ2倍ちょっとの値上げですむけど、”大規模修繕が終わった後”で値上げすると、足りないまま過ごしてきた穴も大きくなるし、それをキャッチアップしないといけない年数も短くなるから、つけまわしの負担はずっと重くなって下手すると３倍くらいにあげないといけなくなります。
こうなるとなかなか総会で可決できないんじゃないかなぁ。。。
実は12年の大規模修繕は、車の初回の車検みたいなもので、割とあっさりですみますから、さすがにそこで破綻するってないんですが、その後に24/30(EVとか配管とか設備系更新)/36年とつづけさまにでかい工事がきます。
(3) が選べないと。。。修繕周期をおもいっきり伸ばすとか、修繕はスキップするとかやるしかなくて老朽化がどっと加速しそうに思えるんですよね。実際中古のマンションとかで２回目の修繕に近いあたりから残念な状態なマンションをよく見かけます。
〇 下準備
一方で、1期や2期に提案しても多分なかなか通らないし手も回らない。そもそも、売主への瑕疵担保責任は、外壁とか大事なとこで基本２年で切れますから、営繕担当の役員の1-2期の仕事は、”あーここも壊れてるぅ～”とか大きな声で叫んで売主を呼びつけることです。修繕計画を考えるよりも、ただで直してもらう方が先。タイルの大規模な施工不良とかないか、打診するほうが優先です。
もう一つ修繕費の必要な値上げ幅ってのは、管理費をちょこっと削ったくらいでは捻出できないほどに大抵桁違いに大きいんですが、いきなり修繕費２倍ねとか提案すると、管理費って削れるんでないの？とか絶対総会で聞かれますから、あっちこっち管理費は前もって減量しておいて、”やることはやっておる！” と胸張って返事できないと可決できません。
３つめのポイントは、修繕工事の計画のほうを、管理会社にもらったものだけ見せていると 『この計画実はぼったくり価格で実は半値ですむんでないの？』 って質問も必ずくることです。プロを雇って第三者精査はお金かけてもやったほうがいい。ちょうど２年アフター関連で、営繕コンサルタントを雇うと、払ったお金の一桁上くらいただで直せって箇所をみつけてくれますから、うちはそのオマケでお願いしました。
２年アフター指摘→管理費は見直し→工事計画も見直しでまぁ３－４期はかかるんじゃないかな。それなりに下準備ができていれば、理事会で決めて３月で総会で90%の賛成はとれました。 実はRJC48の知り合いの理事長に2年で均等割りに移行したという人がいるんですが、神業だぁとか思って即弟子入りしてもろもろ教えを請うています。
〇 10期が近くなると...
そこを逃して10期が近くなると、もう初回の大規模修繕でてんやわんやなんではないでしょうか。ブログでおなじみだった（消えたけど。。。）ミッキーさんのありがたいRJC48の大講演によると、大規模修繕工事は３年がかりで、10期で全ての瑕疵担保責任が切れますから、10期には必ず劣化診断をするしかない。そこからまじめにやって3年がかりとなるともう値上げを考える余裕がでてくるのは12期の後になるかも。
10期に値上げしよう！とか言っても、”初回の大規模修繕工事でどの程度節約できるかみてからにしましょう！！”って意見が多くでそうな気もする。多分本当は、車の初回車検と同じで、同じ値段で24/36期の工事はできあいと思うんだけど、一見正しそうな理屈に感じられなくもない。
〇 車に例えると
築年数が若いときには、２年アフターとかでほんのちょっともらい錆がでてるだけで、ここ錆止め丁寧に塗ってくれとかいう人が多いとか、まだまだ新築気分を味わいたいのでしっかり工事しましょうが優勢です。これが結構くたびれてくると、えーもうここまで安くなったマンションにここまでお金かける？が多数派になりやすいんではないかな。
うちの場合だと今は中古で売って4000万くらいするマンションに、均等割りお願いで、月2万円かけるのは当然だと思ってくれても、25年とかたって2000万くらいになったら、それに漸増案で毎月3万円くださいといってももういいよ・・とかなりそう。
車だって、新車だったらこすった～ってだけで大騒ぎしてせっせと直しますけど、10年近くたったらこすり傷くらいじゃ放置しちゃうかもしれない。つまり経年とともに、ちゃんと直そうよという提案は支持されなくなることになります。
まぁ、値段の低下は加速される方向で、めはしのきいた、お金のある人はさっさと売ってでていってしまうとなると・・・ ってのは、理事長までやって結構思い入れもあるからその姿はあんまり見たくない
〇 実は修繕費総額は”マンション価格に比較すると”さほど高額ではない
うちの修繕計画は割と”保守的”に見積もられていて、頑張りまくればこの値段でも不可能ではないというぎりぎりにはしてません。修繕積立金は”貯金”なんだから集めすぎってほど集めるんでなければ、別にちょっとくらい余っても困らないから。
なので管理費は細かく消費税に自動連動しますが、修繕費はもう消費税10%になったつもりで計画書を作って集めています（議案書にもそう理由を書いた）。
それでも35期までの修繕積立金の総額は、うちのマンションの新築時定価総額の1/7にすぎません。修繕って割としっかりやってもいうほど滅茶苦茶にお金がかかるわけではないんですよね。一方、地震ではがれかけた外壁タイルがそのままとか、ちょっとでも見てくれに係わる部分が宜しくないと、それを直すまでの中古の成約価格は結構低調でした
修繕にも松・竹・梅とかあって、もう半値でいきましょう！とかで修繕工事費用を半分にケチってまぁ多少古びても耐えるというチョイスをしたとして、それが妥当であるためには、50% *(1/7)=7% でそれで劣化が加速したマンションの価格低下が7%未満に収まってないといけないことになります。
中古販売編でも書いたけど、壁紙を貼り換えただけで結構成約価格に影響がでるくらい、中古の検討者は、古びた感じとか生活感がでているとかの物件を買いたたきます。目下4000万くらいの7%くらいすぐに買い叩かれるんではないかなぁと。中古販売編でかいたけど、中古物件の成約価格は、大体１週間成約しないごとに1%下がるってのが平均値ですから。
こんなこと書いて2500字に収まるわけはないよねぇ。
本体より長いコメントでした。 説明会で使ったスライドでも貼っておきます。
理事長勉強会 RJC48に関心のある方は、こちらからどうぞ。。。
ま入ってみなければどんなものかはわかりませんから。
↓
http://rjc48.com (RJC48への参加から）
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