委員会からの答申の審議があるぞとかで、最後に届いた管理会社の長期修繕計画（長修）の更新案をのっけたら、住民専用のWeb掲示板に早速、唐突だなぁ。。。値上げ幅が大きすぎない？とかのスレッドが上がっている。
なんといっても私自身も最初に思っていた直感を値上げ幅が超えているのだから、数字が合わなくね？って質問は自然。こういう素朴な質問とかの書かれるスレッドが立ち上がるのはむしろありがたいと思っている。
で返事なんぞを書いたのでブログに流用・・・
委員会の１員ではあるけど、理事会では議決権は有しないし、個人的な意見であるとことわった上で（当然、個人アカウントを利用している）以下のような意見を書いてみた。できれば、均等割でいきたいけどどうかな。
近隣マンションの固有名詞などは○○とかに替えてありますし、間のあれ？変だよって住人の方の発言は抜いてありますが、まぁ想像はできるでしょう。
まぁ赤裸々にでてきますが、メガマンションならどこも理事会はこんな感じでいろいろ赤字化して破産に近くなっていく予算と闘っているものでしょう。恥ずかしいとは思わないのでそのままブログへ。。。
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今回のみとくに急な値上げが必要な理由は簡単で、理由は３つあります
（１）販売時の管理会社提示の長期修繕計画の工事費用が過小評価であることが
第３者精査（○○という会社）によって確認されたこと。
ーーー 現在承認されている、販売時計画よりも４億円あがった計画は
数字としては妥当であるということになります。
（２）地震で、約8000万円という本来計画にはない費用の支出を強いられたこと
（３）消費税があがることが決まっていること
です。
主として外的要因によるもので、理事会などの執行部には責任はないと思います。
ただ確かに唐突という印象はあるでしょう。
もともとこのマンションの３０年計画での修繕費はざっくり1億円/年でしたから今まで約半額しか積み立てていなかったという事実には代わりはありません。もともとどこで値上げするかだけの話ではあったわけです。
おのおのの要因の１２年総計に対する寄与は、約１億/0,8億/0.5億です。結果として２億円を超える穴があいている形になっています。
もともとちょっと余裕があったので、とりあえず1.5億程度をとりかえしてぎりぎりで12期を超えるとしてもこれを１２期までの6-7年という短期間でもとに戻していかなければ予定とおりには大規模修繕工事が実施できません。
単純割でも 2000万円/年の積立不足になりますが、これは現在集めている5800万/年に対して30%強の値上げに相当することに1なります。販売時に全員が承諾している計画の上でも、6期から20%の値上げは予定されていましたから、30%をこれに加算すれば、50%の値上げが必要という計算です。
＊工事費用はその殆どが、消費税が10%になった”後”で実施されますので積立計画の上では竣工時から消費税率が10%であったのと収支は変わりません。 12期分の調整を半分の年数で行うので、もともとギリギリで12期を超えていこうとしたいた計画に対する値上げ幅への寄与としては、消費税率が15%にアップされたのとほぼ同じ効果になります。消費税起因の分だけでざっと10%アップしないと12期までに帳尻があいません。
最低でも50% の値上げが必要ですが、私の個人的な意見は将来のマンションのスラム化を防ぐためにも、むしろ国交省が最新の修繕積立金に関するガイドラインで推奨する均等割を一気に実現するための100%アップを実現して30年に渡る安心を買うべきというものです。
無論これは理事会などで役員の意見を聞いた上で決めるもので、固執するつもりはありませんが、今回５０％という”少なめ”の値上げ率を選択するのであれば11期には 1.5*1.2=1.8倍 16期には 1.8*1.2=2.16倍への値上げを予めマンションの全員が選択したということを積立の金額表などに書いて、５年後、１０年後などの値上げも一括して可決しておくのはどうかなぁと考えています。
住んでいる人の入れ替わりはありますが、必要な総額に変わりがないのであれば、安い今は賛成して、高くなったら反対すると同じ人物がするのは妥当でないと考えるからです、
説明会では、超高層認定を必要とする２０階を超えるマンションの多数の超長期の事例などを示しながら、この総額が圧倒的に安くなるといった奇跡は多分起こらないという事例紹介をきちんとさせていただこうと思っております。
総会に諮る値上げ幅の決定そのものは１６日理事会で採決になります。傍聴は可能ですからよければキッズスタジオまで09:30 にお越しください。
営繕委員会の一人として。
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管理費のほうはどうなの？という件ですが
今回は修繕費についてのみ消費税対応を実施しますが、
５期に現在管理会社から現在提示を受けている予算素案の執行率は600万円の修繕費振替を実施した上では支出の収入に対する割合が105/110をかなり超えてきています。
この意味するところもわかる人には分かっていただけると思います。
一般会計側にも”てこいれ”が緊急に必要で、
（１）支出を切る（既にあちこち削減していますがどうやって？）
（２）事業を始める（駐車場の外部貸出などは有望か）
（３）”管理費も”値上げする
のいずれかしか単年度での赤字を防ぐ方法はありません。
５期は管理費は赤字化しませんので、その対応は５期の理事会役員が行うことになります。
＃ （ここだけ？というかブログだけの話） 現在次期理事会役員立候補者は０名ですが...
もともとの３０年計画を平割した修繕費１億円強に、一般会計の年間執行額1.2億円を含めると、消費税UPの影響は年1100万を超えます。（１戸あたり管理関連で２万円/年を超える負担増ですね）
私自身が主導した、ミニショップの廃止と、EVの保守契約の変更で浮かせた年1000万は全て税金でもっていかれる勘定です。消費税UPについては非常に大きな危機感をもっています。
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その週末は都合がつかないようであれば、説明会は希望者が多ければ２回開催も考慮にいれます。
漸増案は見ていただけばわかるとおり、２５年程度で定額の徴収額を超えてきますからその時点で、複利方式でのUPは止めて定額にしても（当然その定額は、最初からの定額よりは高くなりますが）３０年計画は破綻なくなりたちます。
ただし、１２年に一回の外壁補修を含む大規模修繕の３回目が今の計画では見えていません。あと２年たつと、36期の工事予定として見えてきます。（30期の大きな支出はエレベータの更新など設備系の更新費用です）
ざっと10億円を必要とするので、36期の時点では10億程度の黒字がないと、１億円ごとに２０万円の一時金を徴収しないといけない形になります。30期をぎりぎりで超えればよいのではなく、その後の6年間で一定額の積立は必要です。 もし40年を超える計画を１年分に均等割にする場合にはもう少し負担は増えることになります。
またこの頃に通常だと必要になるといわれているアルミサッシなど建具の更新費用がざっと10億とみつもられていますがこれも現在の”今から３０年”の計画にはまだ計上はしていません。
こういったことは個別に説明させていただかないとご理解いただくのが難しい。
私は賛成・反対はその家の自由で構わないけれども、是非全ての事実をしった上で、判断を下していただきたいと考えていて、説明会用には極力わかりやすい全体が理解できる資料を用意するつもりです。
＃知り合いのマンションだと、なんと48年とかの計画に移行するとこまで。。。うーむ。
これを通してもまだ36期の3回目の大規模修繕はクリアしてないんだけどもなぁ。。。
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まだ続く。すぐにその８を投下
よかったら、ぽちってください。別にやばいことは何もおこらなくって
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